特大城市用地 盘活存量是关键

　　近期中央提出严控特大城市人口，控制“摊大饼”式的盲目扩张；同时人口500万以上特大城市新增建设用地。对于三大城市群的核心城市来讲，尤其是一二线城市来讲，意味着短期内土地供应规模受限。根据供求关系对市场的影响，地价势必继续上涨，未来几年地价房价也会持续上涨，而地价房价持续上涨的根本原因就是因为一二线城市土地出让还不够多。

　　这就让人不免想到2013年土地市场的一个炙手可热的关键词：地王。尽管“地王”已经被限制，但是毫无疑问，未来，在供应受限的情况下，“地王”出现的可能性很大。2013年300个城市土地出让金超3万亿，共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)11790宗，成交面积52974万平方米，同比增加26%，但是，从结构上来看，一二线城市土地市场供应量仍然偏少、三四年城市供应量充裕。而一二线城市，土地供应量偏少，卖地收的钱却令人咋舌，2013年土地出让金排行前十位的城市是：上海、北京、杭州、重庆、南京、武汉、天津、佛山、广州和苏州。这10城市出让金累计为10721.6亿元，占300城市总额的34%。

　　既然未来会面临土地市场供求关系紧张的市场局面，那么，就要想方设法盘活存量用地、集约利用土地、提高土地使用效率来下功夫。国土部的要求其实也在于集约与合理利用土地，提高土地使用效率。那么，如何盘活存量用地、集约利用土地就成为今后市场最关心的问题。同策咨询研究部总监张宏伟认为：第一、商办用地、工业用地供应量大，市场供大于求，面临空置现象或经营风险，利用效率低下，应当适当减少，转而增加住宅用地供应规模，盘活闲置或利用率不高的商办、工业用地。

　　如何解决一二线城市土地供应关系紧张与房价上涨的局面？答案就是盘活存量土地。一二线城市的存量土地很大一部分沉淀在城中村、棚户区，可以通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活。张宏伟认为，从市场规律来看，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活存量土地等多渠道和方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

　　当然，在土地供应有限的市场背景下，适当提高容积率集约利用土地也是途径之一。不过，容积率的提高意味着开发商利润的大幅增长，曾有观点认为，擅自提高容积率是房产腐败的秘密武器之一。然而，也有观点认为，容积率不提，开发商顶不住成本压力，会影响参与三旧改造的积极性。因此，“适当”提高的度如何把握还需具体论证。许蕾