穗六条加重市场观望情绪 二手楼交易僵持低迷

　　近日，合富置业发布了《2013年全年合富标准二手住宅价格指数(广州)分析报告》，报告称，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势，并还将在新年持续一段时间。

　　二手楼市年底僵持疲软

　　2013年广州二手房市场总体前高后低的特点，其中3月份的20%个税“末班车”效应，令二手交投井喷式放量，成交量创历年单月最高。下半年随着楼价高位持续上涨、买家入市意愿有所减弱，加上市区刚需盘源不足以及房贷有所收紧等因素，交投热度明显回落。2013年11月份，“穗六条”政策出台，部分买家购房暂时受阻，市场观望浓厚，“等降”心态明显，整体二手楼市陷入僵持低迷的疲软态势。

　　据合富置业统计，2013年全年广州二手楼价上涨了15.4%。四季度市场整体转淡，二手楼价高位企稳。

　　“穗六条”政策出台，部分买家的观望情绪加重，“等降”心态较明显。大致分三种类型：实力相对不足的中低端买家，以首置居多，“穗六条”政策前，看涨心态已经减弱，有一定的观望情绪；“穗六条”政策后，观望加重，期望价格有所下跌的心态明显。有一定实力的中端首置和首改买家，“穗六条”政策前，由于需求不算迫切，心态较为稳定；“穗六条”政策后，对价格也有所期待，入市节奏放缓，但遇到性价比高的“笋盘”，入市机会仍然较大。实力较强的中偏高端及高端买家，“穗六条”政策前后的心态均较为稳定，但更青睐让价空间较大的中心区优质“笋盘”。综合以上分析可得，楼价居高不下是本轮楼市“观望等降”的主要根源。

　　越秀天河全年领涨全市

　　由二手住宅占整体一、二手市场的份额看，全市十区已经超过五成；中心区超过七成。2013年二手楼价涨幅最大的区域依然集中在中心五区，依次分别为：越秀、天河、荔湾、海珠、黄埔。主要受一手新货稀缺以及资源、配套、交通等区域优势较突出的影响。2013年楼价涨幅相对较小的区域有：番禺、白云、花都、萝岗等外围及近郊片区。

　　由板块看，涨幅较大的板块主要集中在越秀、荔湾、天河、海珠等中心城区的优质地段，如越秀区的原东山片区；天河区的珠江新城、天河北、天河公园等天河中心片区、具有广钢新城利好的原芳村片区以及需求旺盛的海珠区工业大道板块等。

　　2013年广州二手住宅成交套均总价高达171.7万，较此前大幅上涨。其中100万以下的占比明显呈下降趋势，2011年100万以下的占比在五成左右；2012年下降至四成；而2013年仅占三成。而200万以上的占比则日益上升，由原来的约一成，上升至2012年的接近两成；2013年接近三成。

　　受下半年房贷收紧影响，2013年二手楼市一次性付款比例有所上升，由2012年的不足三成，上升至三成四，其中11、12月份甚至超过四成买家选择一次性付款。由区域看，天河、海珠、越秀、荔湾等“旧四区”的全年一次性比例均超过四成。2013年广州二手住宅成交均价快速上涨，成交均价逼近2万元大关，达19534元/㎡，较2012年上涨了16.7%。

　　二手商铺投资同比降45%

　　2013年广州二手商铺市场较平稳。据广州市国土资源与房屋管理局数据显示，2013年广州二手商铺成交3882宗，较2012年减少45%。

　　2011年、2012年由于住宅“限购”，不少民间资金转投商铺市场，总价不高的小面积商铺受追捧，2011年和2012年的成交宗数高达7000套左右，增幅高达正常时期的一倍。2013年，随着商铺投资热潮的回落，二手商铺的成交恢复到较正常的水平，为3000—4000套之间。不过，由成交面积看，2013年广州二手商铺成交面积为28.5万㎡，较2012年仍增加7.5%，主要是小面积商铺的需求大幅减少。商铺投资热潮的减退，显示广州不动产投资客的心态逐渐回归较理性阶段。

　　租金方面，2013年广州二手住宅的平均租金较上年有较大幅度上涨。数据显示，2013年广州市中高档商品住宅市场平均租金为44.6元/㎡/月，较2012年上涨了9.3%，涨幅较2012年有所增大，2012年广州住宅租金的涨幅仅为4.6%。总的来说，2013年广州住宅租金呈高位上涨态势。

　　预计2014年二手楼价升幅降低

　　合富置业预计，2013年年底这种交投不旺，观望较浓厚、价格高位企稳的态势仍将持续一段时间。但是由于楼市消化政策的速度有所加快快，预计这种低迷的态势或会在2014年一季度左右有所好转，交投活跃度回升。主要鉴于全国整体大环境仍然较好、城镇化进程提速、人口红利、一线城市的资源优势等根本性宏观因素没有实质性变化。加上供需矛盾仍然偏紧，市场的政策“抗药性”增强以及预期楼价大幅下跌的买家不多等因素。未来政策走向依然是市场最大的不确定性，尤其值得关注的是2014年3月份“两会”所释放的政策信号。若调控信号强烈，市场走出观望的时间将会延长。

　　由目前情况看，2014年二手住宅交投大幅放量的可能性不高。预计大致恢复到较正常、平稳水平，即2014年的季度平均成交量大约与2013年第二、三季度相当，2014年全年总体的成交量或会与2013年大致持平。主要是由于楼价高位、房贷等入市门槛高企的因素始终实质性影响楼市，加上市区盘源不足以及外围新盘的分流影响。

　　随着楼市的恢复，二手楼价预计稳中有升的态势不变，但升幅估计低于2013年。

　　记者 许蕾