清远拟降容 房企准入门槛将提高

　　“清远市区建筑物容积率偏高，省领导到清远考察已多次提出清远必须降低容积率。”在去年12月23日清远市政府常务会议审议《清远市城市规划区内容积率偏高项目降低容积率工作实施方案》(稿)时，清远市市长江凌如是表示，目前清远楼面地价过低，不利于城市今后发展。

　　据该方案显示，容积率高于3.0以上的，原则上都需要进行相应的降容。如果这一政策完全实施，这将对清远地价、房价、以及房企运营产生不可估量的影响。

　　3.0以上容积率项目原则上都应降容

　　据《清远市城市规划区内容积率偏高项目降低容积率工作实施方案》显示，清远市城市规划区内(含清城区、高新区和清新区行政范围)于2013年1月1日前已取得规划设计条件或已批准修建性详细规划，容积率3.0及以上、以住宅开发为主的经营性用地项目，均为容积率偏高项目，都应该降低容积率。其中容积率4.0及以上项目，原则上降容0.5，容积率3.0及以上至4.0区间的，原则上降容0.3，并鼓励容积率小于3.0的项目降容。

　　按照该方案，将对降容的项目导致的损失给予其政策性补偿，补偿金从方案批复发布执行之日起，在对应项目降容后缴交的城市基础设施配套费中解决：降容损失小于或等于项目降容后应缴交的城市基础设施配套费总额的，补偿金额以降容损失为准；降容损失大于项目降容后应缴交的城市基础设施配套费总额的，补偿金额均以降容后缴交的城市基础设施配套费总额为限返还。

　　控容已推行一年多

　　此次降容主要是针对2013年1月1日之前取得规划设计条件或已批准修建性详细规划的项目。实际上，从2012年开始，清远市对新报建项目已经逐步实施了控容措施。

　　新城西某房地产项目老总李佳(化名)对此颇有感触。他说2012年年初报建项目二期时，最初他们按照一期报建容积率标准和当时市场普遍要求，新项目报建容积率原本至少可以批准3.0，在报建过程中，却被通知必须调低容积率，最终仅批准的容积率只有1.97。也就是在那段时间开始，很多房企老总在新项目报建时都有类似的发现和感受：容积率控制比以往任何时候都严格。

　　清远市城乡规划局副局长李志告诉记者，2012年中清远市城市规划委员会研究讨论以后，一致同意，为了打造宜居幸福清远，应当适当降低土地开发强度，留出更多空间，用于绿化、道路、市政等配套设施建设，营造更舒适环境、优美的城市。在去年12月23日清远市常务会议上，江凌证实，如今清远新批的项目容积率已经得到严格控制。

　　控容折射城市开发建设新思维

　　控容背后，实际上折射了清远城市发展新思维。清远市社科联专职副主席邹锡恒分析，一个根本因素是，清远经济在经过了多年的高速增长后，原有的粗放式经济发展方式受到严峻挑战，而衡量一个城市的经济发展水平，清远却依旧低下，不仅低于广东甚至低于全国。

　　那么要建设什么样的城市？实际上，在2012年中的一次全市城市化水平工作会议上，清远市市委书记葛长伟的一个表态，为清远城市发展定了具体基调：突出宜居，不追求高楼大厦。在这个基调下，控容则成为顺理成章的事情：因为在当时，清远市区房地产项目普遍在3.0以上，4.0以上的也占了相当多比例。

　　负责起草该方案的清远市规划局相关负责人表示，要实现清远市城市总体规划确定的城市人口规模目标，提升城市空间和环境质量，必须对城市规划区内容积率偏高项目降低容积率。

　　市长江凌认为，清远市区建筑物容积率偏高，楼面地价每平方米约1000元，过低的地价不利于城市今后发展。他说容积率高，建筑密度大，小区建成后相应区域交通、道路等公共配套设施负担重，政府后期投入会非常大，不利于城市发展。所以降低容积率可避免政府以后掏更多钱对公共配套进行完善。最重要的是提高居民居住舒适度。

　　降容将迫使一些房企转型开发模式

　　控容，对于习惯了容积率偏高现实环境的开发商来说，损失很大。新城西某大盘老总曾感叹，原计划3.0容积率被降低至1.97后，建筑面积少了四五十万平方米，也就是说损失几十亿元收入。

　　一些开发商喜欢容积率高，当然高有高的好处：容积率越高，总建筑面积越大，摊薄了楼面地价，也就意味着成本被摊薄，有的甚至摊薄到地价在总成本中忽略不计，那么获得的利润就越高。反之，地价成本就高。

　　对此，清远一资深地产人士告诉记者，近两年楼市大环境不太好，许多楼盘面临着较大的销售压力，在此背景下一些楼盘大打价格战，每平方米三四千元。“之所以有些房地产商敢打价格战，就是因为容积率高，降低了楼面地价，成本低了。但是品质有所降低，从长远看，对房地产行业损伤比较大，其实对购房者也不利。”

　　另一方面，降低容积率，会间接提高开发商的成本，实际上抬高了进入房地产行业的门槛，可以迫使房地产开发商提高自身专业素质，为了相应提升利润，必须增加房子的附加值，从而提升房地产行业整体素质，和房子的品质。也可以提高地价，这是一个环环相扣，互相影响的过程。

　　在此背景下，要求房地产企业必须转变开发思路，迫使其转型--通过时间换取土地升值来实现利润，到提高资金周转、提高品质来实现利润最大化。这一点对清远一些中小房企影响尤其大。而对于外来大品牌房企、本土一些以提高资金周转速度和品质较好的企业却是机会。记者 陈步上