广州去年“2万字头”属经济适用型豪宅

　　根据广州市国土房管局公布的拍地数据以及搜房网的统计，2013年，广州十区除天河、越秀两个区以外，其他八区的区域地王纪录均被刷新，全市住宅用地成交均价高达17905元/平方米。地价的走高，令楼价的走高有了更坚挺的理由。

　　专家视点

　　高地价背景下，很难控制房价

　　在高地价的背景下如何控制房价？这是没有可能控制的。我们没有什么有效的方法，国家层面的房地产调控已经进行那么多年了，仍没能有效地控制住房价。从目前的人口和需求来看，刚性需求和投资需求都非常旺盛。从房地产行业来看，我们不是要把房价降下来，而是要让房价稳定，让供需平衡。

　　高地价增加了产品定价的难度

　　从市场层面来看，2013年的高地价、上涨过快的房价、预期以及供求关系，都将影响着2014年的楼市走势。高地价大大提高了开发成本，也增加了产品定位和定价的难度，当然传递给市场的一定也是“房价难以走低”的信号。过快上涨的房价对购房需求本身会产生挤压和挤出效应，成交要维持高位比较难。2014年的房地产市场或许会出现前低后高的走势，上半年房价平稳，成交量略减的机会不小。

　　“面粉贵过面包”现象频现

　　去年，广州出现了不少带点“惊悚”意味的地王。海珠区南洲路宅地以36361元/平方米(含建安成本)的地价，溢价率达142%，夺得了广州住宅单价地王，刷新了2012年珠江新城地块楼面价32967元/平方米的纪录。该地王周边在售楼盘的均价仅为“2万字头”，比地王的楼面地价还要低1万多元/平方米，“面粉贵过面包”。

　　而“面粉贵过面包”的现象去年在广州频繁地上演：5月份，白云区同宝路地块以28344元/平方米(含建安成本)的楼面价成为白云区单价新地王；2013年广州住宅总价地王黄埔南玻地块的楼面地价达11813元/平方米；番禺商业地王万博地块楼面价为14194元/平方米，都比周边几个楼盘的售价略高或持平。

　　地价占房价比重越来越高

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，从珠三角目前的土地资源与现在整个房地产市场的运行机制来看，未来高地价政策恐怕还是不得不采取的策略和方法，所以地价不可能在短期内有所下降。除非宏观经济出现问题，但假如经济面不行，那么房地产也会彻底地不行，所以房地产的高地价将会是长期存在的现象。广州越来越像香港，香港的地价就占房价比重的70%，这是高房价形成的原因。从目前的情况来看，广州与珠三角地区的地价占房价的比重还在提高之中，地价占房价的比重越来越高。

　　“‘地王’每平方米需要3-4万元，可能再加上五六千元/平方米的成本就把楼建起来了，土地占的成本很高，未来土地占房价的成本将会更高。所以政府采取什么样的地价政策，这也确实决定了以后的房价水平。”赵卓文认为。即使以地价占房价比重的七成的价钱来衡量，全市1.8万元/平方米的地价，十区楼价将达到2.6万元/平方米左右，这让“2万字头”的楼价似乎变得合情合理了，而在这一价位以下的豪宅，已经属于“经济适用型”的豪宅。

　　高成本令商家转向精细化

　　以本周挂牌出让的广钢新城的5幅地块为例，它是广州2014年首次推出的土地，此前有专家表示，广钢新城的规划还是比较分明的，有居住，有商业，前景乐观，再过两年，待广钢新城新项目发售之时，新项目的售价将会有可能冲上4万元/平方米的大关。

　　合富辉煌集团首席市场分析师龙斌认为，广钢新城将来是广州市中心非常重要的居住区，可以通过现在的房价作为参考，目前原芳村高尔夫球场地块的楼价已达2万元/平方米左右，对面海珠区江景盘的二手售价为2.5万-3万元/平方米，按照这样的价格参照，广钢新城的江景盘的售价应该在3万元/平方米左右，望园林的产品的售价为2万多元/平方米。地价推动楼价的作用今年可能仍将会上演。当然，未来的房价还会跟随整个市场的走势而变化。

　　地价走高未必是坏事。赵卓文认为，现在广州和珠三角的问题就是土地特别稀缺，土地资源持续性减少，低地价的策略可能并不可取，地价越低意味着开发商用得更快；高地价将会迫使开发商进行深度开发、精细化开发，这也是高地价的合理性以及存在的原因与基础。记者 梁栋贤