应急式限价难遏高房价 房地产调控要转换思路

　　日前，北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证，其中两个为高端住宅类项目，预售价格在每平方米6万元以上。这或许预示着2013年年底阶段性施行的4万元预售限价令解禁。

　　2013年11月初，北京市住建委重申房价严控措施，明确在2013年年底前，单价高于4万元的楼盘不予批预售许可证，这被业内称为限价令。受限价令制约，北京部分有入市计划的中高端住宅项目被迫推迟开盘期限。

　　假设此次放宽成为常态，无疑是房地产调控向着市场化方向的一次有益修正。

　　为何？对高价商品房限发预售许可，事实上是一种责任推卸。北京在“国五条”出台之后调控细则最为严厉，房价却在2013年领涨全国，舆论压力山大。从某种程度上说，限价令的出台是地方政府部门的权宜之计。其目的无非是希望在接近年底的时点，给本已“高烧”的北京房价浇一盆冷水。至于效果的持久性，未必在重点考虑之列。

　　对高价楼盘不予批复预售证，其后果只能是使得存在资金压力的房企，借道信托等高成本融资途径融资以完成房地产项目。这部分高价项目推迟入市，导致市场供需状况进一步扭曲，也与中央扩大供应的调控方向背道而驰。而通过信托融资等途径产生的高额成本，最终也会转嫁给购房者，进一步推高房价。

　　限价调控手段并非北京首创，早在2011年10月31日，珠海市政府即紧急出台房地产调控政策，从11月1日起对珠海房地产市场实行限价限购的“双限”政策。然而，从近两年珠海的房价走势来看，限价措施效果有限。

　　限价令属于行政性调控手段，违背了市场经济规律，虽一时压制了住房价格的快速上涨，但其作用和效应难以持久。限价的实质是暂时掩盖部分真实需求，将房地产的部分价值和收益让渡给购房者。在住房市场供需状况未发生根本改变的情况下，当通过限价购得的房屋再次进入市场进行流通的时候，购房者通过市场交易仍可将房屋的真正价值以市场价格变现，最终房价未必下降。

　　行政调控措施出台的临时性和随意性，忽视了内在的市场规律，最终效果也难如人意。取缔限价令等临时性调控政策，让房地产调控重回市场化，这是未来调控应坚持的大方向。