北京热点区域房企群雄逐鹿 住宅高端化趋势渐强
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孙河区域内的领跑项目龙湖·双珑原著(楼盘资料)。新京报记者 张旭 摄
目前东坝区域北京奥林匹克花园(楼盘资料业主论坛)等项目有二手房在售。资料图片
春节后，西山艺境(楼盘资料)项目预计会推出100多套洋房产品。资料图片
2014年，从土地出让和即将入市的项目情况来看，北京朝阳区的孙河、东坝、门头沟、亦庄、大兴的天宫院、通州的台湖等区域，预计将会成为热点区域。业内人士分析称，土地市场拉升预期，品牌房企项目扎堆催热区域，成为区域升温的重要原因。
热点区域房企“群雄逐鹿”
区域之所以成为关注的热点，高价土地的出让与未来上涨的预期必不可少。融创在土地市场上的高调，让亦庄和门头沟两个区域在2013年迎来了“光辉时刻”，而这两个区域已形成品牌房企扎堆进入的格局，随着项目的入市和持续推盘，群雄逐鹿将在2014年上演。
其中，仅在亦庄河西板块，就有亦庄·金茂悦(楼盘资料)、枫丹壹号、金第万科·金域东郡(楼盘资料)、北京城建·海梓府(楼盘资料)、中信府·世家(楼盘资料业主论坛)五个项目展开竞争。而在门头沟区域，已有华润、住总、中水电、金地、K2、金泰、融创等品牌房企进驻，这是该区域此前从未有过的“盛况”。
与此同时，在孙河这样的高端区域，将会展开“对垒”。随着泰禾·北京院子终于拿证入市，直接与更早起跑的龙湖·双珑原著短兵相接，其竞争激烈程度将急剧上升。
住宅高端化趋势渐强
纵观这些热点区域，会发现除了天宫院为传统的以刚需首置项目为主的区域，其他区域的项目产品均以改善、中高端改善、高端住宅为主，商品住宅市场的高端化趋势越发明显。
以通州台湖为例，轨道交通的规划预期无疑是激活区域的重要因素，区域房价也随着北京市场房价的总体上升而出现“跳涨”。
而在朝阳区东坝区域，只要查看在售的二手房项目当年的销售价格，就可以感受到区域定位发生的跳跃式质变。
亚豪机构副总经理高姗表示，房企为了拿地成功，纷纷竞报盈利微薄的自住型商品房面积，这令纯商品住宅的地价成本越来越高。这种土地竞争格局下，未来商品住房市场的高端化走向已成定局。
“高端客群的基数虽然在不断扩大，但其在整体购房群体的占比仍然是稳定的。而地价倒逼下未来豪宅项目数量将不断增加，高端市场竞争也将更加白热化，竞争形势将会更加严峻。对于处于主力销售期的高端项目而言，如果没有强力的价值支撑，大幅涨价有可能导致销售趋缓，从而加大企业的资金压力。”高姗说。
东部
孙河 高端别墅竞争进入白热化
1月19日，位于朝阳区孙河的泰禾·北京院子，终于取得预售证，在65000元-88000元/平方米的获批价格成为楼市新信号的同时，也预示了2014年孙河区域将会更热闹。
此前，该区域最早进场的龙湖·双珑原著，入市半年便领跑千万元以上别墅市场，其以20000元/平方米的楼面价取得该区域首宗地块，容积率也是最低的1.1，随后快速以高周转的姿态实现项目入市。虽然入市伊始，其独栋产品单价就高达50000元/平方米，但随后高价地频出，使得这一销售定价成为“平价”甚至“低价”，首次开盘当天3小时即售罄，这在高端别墅市场并不多见。
进入2014年，龙湖迎来了同场竞技者。“泰禾·北京院子在去年10月已具备入市条件，如果不是因为受政策影响无法入市，去年高端别墅市场的格局决不会是现在这样。”泰禾集团相关负责人表示，项目在2014年一定会有精彩表现。
与此同时，孙河区域的另两家房企也在蠢蠢欲动。据市场消息称，首开孙河项目也有入市意愿；而作为拿地价格最高的中粮项目，一举一动都备受各方关注。总之，接下来的孙河板块，房企之争、项目之争都将趋于白热化。
亚豪机构副总经理任启鑫指出，孙河受追捧，主要是由其地块稀缺性导致。孙河组团地处中央别墅区内，上述项目的容积率基本在1.1-1.4之间。该区域也将会成为明年别墅市场的热点区域，而受到地价成本的推动，后期入市产品价格仍将会出现上涨。
■ 典型楼盘
龙湖·双珑原著：别墅，约2000万元/套。仅用了百天，即在备受瞩目的中央别墅区孙河板块登顶北京别墅市场前三季度销售金额冠军，这也是继2013年龙湖·颐和原著项目夺魁后，龙湖顶级别墅项目再次占据市场高点。
泰禾·北京院子：别墅，2014年即将入市，具体情况待定。
首开孙河项目：待定。
东坝 产品迥异，落差加大
有了孙河等“先驱”成功试水市场后，地处区位更加优越的东五环边，东坝区域更显得“信心百倍”，因为相对于其他五环外区域动辄6万元-8万元/平方米的价格水平，东坝仍处于价值洼地。
从去年下半年开始，区域内地块的连续出让，众多知名房企趋之若鹜，让东坝区域跃入大众视野。而恒大以51.35亿元总价，创下2013年宅地市场总价地王的同时，也将东坝的未来推向新高潮。
而在此之前，已有首开、保利等数家房企进驻东坝区域。根据不完全测算，刨除地块限价房和自住商品房之后，上述多块宅地的可售纯商品住宅楼面价，最高已接近5万元/平方米。而目前区域内在售的二手房，在区域内地块出让前后的报价，最高相差4000元/平方米左右。
据业内人士介绍，规划中的东坝区域，未来将建成国际商贸中心，还为第四使馆区预留了空间，高水准的配套和国际化社区的定位都是东坝特有的优势。
对于东坝区域保障房项目较多，居住人口多，可能会导致交通压力较大的问题，业内人士仍表现出了信心。“价格就不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。”某房企人士说。一位不愿具名的房企人士表示，由于保障房占比较大，挤压了商品房的利润空间，未来东坝区域将会频现“差异化”楼盘。“同一个项目，保障房22000元/平方米，商品房部分将会突破10万元/平方米。”该人士说。
■ 典型楼盘
目前在售项目有首开常青藤(楼盘资料业主论坛)、北京奥林匹克花园，有二手房在售，区域内还有东坝福园等多个保障房项目。
即将入市项目有恒大东坝项目，待定；首开保利东坝项目，待定。
西部
门头沟 品牌房企“群雄逐鹿”
2013年到2014年，将是门头沟楼市发生质变的两年。其发展轨迹，可能会和2010年-2011年的房山楼市大发展类似，让门头沟从边缘区域一跃成为品牌房企群雄逐鹿的热门区域。
2011年以前，门头沟楼市一直比较沉寂，鲜有品牌房企进入，区域内同时销售的商品住宅项目很少超过2个。2014年，门头沟楼市预计将有五六个品牌房企打造的项目推盘，形成群雄逐鹿之势。
西山艺境项目负责人朱成林表示，春节后，项目预计会推出100多套洋房产品，以120-140平方米三居为主。项目还将推出40多套别墅产品。
华润·润西山项目策划人员表示，项目上半年将推出300套左右洋房产品，主力户型为115-127平方米三居和165-210平方米四居。而项目所剩不多的别墅房源，将转为现房销售。
据了解，丽景长安(楼盘资料业主论坛)项目将于2014年上半年推出135-190平方米平层，以三居和四居为主。而原本计划于2013年年底首期开盘的京汉铂寓项目，目前仍未开盘。项目将推出216套房源，主力户型为70-105平方米的一至三居，目前报价为27000-28000元/平方米。此外，V7·西园项目今年也将继续推盘。该项目曾于2013年8月和9月推盘，主推175-300平方米的平层，均价37000元/平方米。
2013年年末土地市场的热潮也催化了门头沟楼市。去年11月，门头沟新城MC08-014/015地块，由北京市华远置业有限公司和北京金秋莱太房地产开发有限公司联合体，以总价23亿元中标。2013年12月，北京住总、北京融创、北京骏洋联合拿下门头沟新城限价商品房地块，总额为58.66亿元，楼面价约1.69万元/平方米。这两个项目也很有可能在2014年入市。
■ 典型楼盘
西山艺境：洋房、别墅，上期开盘成交均价35000元/平方米。一期开盘热销，奠定了推盘信心。
华润·润西山：洋房、别墅，2012年6月别墅开盘价1100万元-2800万元/套。
丽景长安：普通住宅，上期开盘成交均价28500元/平方米。
V7·西园：175-300平方米平层，上期开盘成交均价37000元/平方米。
京汉铂寓：普通住宅，报价27000-28000元/平方米。一期尚未开盘，价格优势提升竞争力。
北京城建·海梓府等项目今年上半年都有望推盘。资料图片
建设中的“熙悦春天(楼盘资料)”楼盘。新京报记者 王叔坤 摄
泰禾1号街区(楼盘资料)春节后将推新品。新京报记者 陈禹铭 摄
南部
亦庄河西板块中高端项目集中发力
2013年一年，亦庄区域整体地价上涨了4倍，土地跳涨，也推动了房价跳跃式上扬。
2013年8月14日，融创、葛洲坝以41.2亿元包揽亦庄河西板块两地块，两地块的楼面价高达2.8万/平方米和3.2万/平方米。2013年11月4日，亦庄经济技术开发区河西区X13R2地块经过激烈争夺，被首开住总联合体以12.2亿元加上现场竞拍配建5万平方米公租房的代价夺得。据了解，项目预计将于2014年下半年入市。
2013年10月，由保利、融创联合打造的枫丹壹号项目率先入市取得热销，随后在2013年12月，亦庄河西板块内的亦庄·金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府纷纷开盘，销售业绩均不错。
值得注意的是，这些项目打造的都是大户型中高端改善型产品，房源单价多在35000元/平方米。至此，长期以来亦庄区域楼市以刚需住宅和商住产品为主的区域印象，被众多品牌房企的发力颠覆。
2014年1月，亦庄·金茂悦项目再次推盘，推出111套房源，主力户型为100-161平方米的3居和3.5居。该项目工作人员表示，项目将于2月份加推50套房源，主力户型为100平方米-125平方米的3居和3.5居，采用顺销的方式。预计3月份项目还将集中推盘，具体情况目前未定。
据了解，2014年上半年，亦庄河西板块的枫丹壹号、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府、中信府·世家等项目都有推盘计划，但时间和价格未定。
房企对2014年区域市场都持乐观态度。一位房企工作人员表示，“从市场情况来看，蓄客不是问题。主要是预售证和价格审批。”
■典型楼盘
亦庄·金茂悦：产品为132平方米和161平方米的3.5居，上期开盘均价为36000元/平方米。
枫丹壹号：产品为95-120平方米三居，145平方米四居；上期开盘均价为35000元/平方米。
金第万科·金域东郡：产品为90平方米三居，上期开盘均价为35000元/平方米。
北京城建·海梓府：产品为230-410平方米叠拼别墅、洋房80-120平方米二至三居；上期开盘均价，别墅为30000元/平方米、洋房为35000元/平方米。
中信府·世家：产品以140、170平方米三居为主；上期开盘均价为35000元/平方米。
天宫院刚需主战场继续发热
时至今日，天宫院已成为刚需置业者最抢手的板块之一。
两年多的时间，该区域聚集了万科、保利、首开、龙湖、金融街、中水电等品牌房企进驻，供应量一度问鼎北京楼市，户型的多样化与刚需置业群体的实际需求形成有效的衔接。
值得一提的是，与传统的“先建设后配套”开发模式不同，地铁4号线在第一时间便贯通天宫院与各大商圈的连接，多个项目在住宅开发的基础上，配套建设了商业设施，大大加快了区域成熟化的进程；而两轮南城计划的推动以及新机场的规划利好等红利正在释放，内外因素的双重作用力之下，天宫院区域的价格也一路水涨船高。
据新京报记者了解，目前该区域内整体报价已达25000元/平方米左右，同比去年3月，单价最高已上涨8000元/平方米，涨幅近4成。
尽管如此，该区域内仍是一房难求，绝大多数项目早在去年就处于“半封闭”状态。区域包括金融街融汇、保利首开熙悦春天、中国水电云立方(楼盘资料)等项目在内，仅接受咨询，排号都已暂停。
“现在虽然不再接受排号，但多数项目之前的蓄客量已大大突破了供应量，甚至是数倍，即使受到长时间延期开盘影响，会流失一部分客户，但由于仍处于价值洼地，明年这个区域的成交依然会处于高位。”某资深业内人士分析认为，刚需向来是市场的中坚力量，类似在2013年连续刚需盘“日光”现象，在2014年仍然会出现。
■典型楼盘
珺悦国际(楼盘资料)：产品65-130平方米，售价22000-23000元/平方米。目前少量产品在售，少部分户型在年后转现房。
金融街·融汇(楼盘资料)：普通住宅，价格待定，户型50-118平方米。四期产品是否精装目前未定。
金隅万科橙：精装住宅，报价28000元/平方米。整个项目房源约1100套，现场排号客户已突破5000组。
中国水电云立方：普通住宅，待定。即将入市第三期。
首开熙悦春天：普通住宅，待定。即将入市的住宅部分在去年10月之前已排号超过1500组，首期大约推出500套房源。
台湖多盘将入市，房价越过3万元/平方米
台湖，从2012年年底开始，就已吸引了北京楼市的关注。
2012年12月25日，台湖三地块入市，万科首开联合体将两宗土地揽入麾下，北京世纪鸿摘得另一宗地块。当天参与竞价的还包括中铁建、保利、华远等十余家企业。
2013年，台湖区域继续推出多宗土地，万科首开联合体、世纪鸿、泰禾集团、东亚新华地产(东亚上北鑫座东亚逸品阁)等企业又各摘得相关地块。去年5月底，世纪鸿竞争台湖新地块时，整个竞价甚至超过100轮。房企的追逐，给台湖土地市场加温，也引导着众多买房人纷至沓来。
2013年12月28日，泰禾·1号街区(楼盘资料)取证入市，开盘推出773套房源，当天上午即告售罄。根据记者了解，1号街区首次入市产品为40-80平方米的办公类产品“灵动空间”，不到800套房源吸引了1800余组买房人摇号。
据记者了解，与1号街区相邻，已于去年亮相的首开万科·公园里(楼盘资料)也已开始前期的蓄客准备，市场关注度也较高。售楼处透露的信息显示，该项目可能在2月底开盘。
东亚新华地产营销总监贾玉鹏表示，同在台湖区域的东亚·印象台湖(楼盘资料业主论坛)项目也可能在春节后即推出新房源。
而在去年底打响入市头炮的泰禾1号街区，则在2014年春节后计划推出新一期产品。台湖板块有关开发商透露，泰禾1号街区已将台湖房价带到了3万元/平方米的水平，这将成为区域价格标杆。截至昨天，记者从北京市住建委网站看到，泰禾1号街区去年底推出的房源已签约757套，成交均价超过32300元/平方米。
■典型楼盘
首开万科·公园里：75-93平方米两至三居，价格待定。首开与万科联手打造，是北京万科新青年产品系的又一典型楼盘，综合配套多样。
泰禾·1号街区：已开盘部分为40-80平方米办公类产品，二期也以中小户型为主；首期成交价超过32000元/平方米。2013年年底热销一时，后期价格预计稳中有升。
B12-B14版采写/新京报记者 刘狄 李捷 张旭
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