北京楼市开年“遇冷” 购房者犹豫入市

　　继去年12月成交翘尾后，2014年1月过半，北京楼市供应量与成交量双双下滑，初显颓态。据多家机构统计数据显示，1月上半月北京商品住宅市场成交3677套，成交面积达41.36万平方米，成交套数、成交面积的同比和环比均萎缩了四成左右。

　　除了传统的成交淡季、春节等一般性因素外，年初供应锐减、买卖双方观望态度以及信贷紧缩、政策与市场的不确定性，均成为楼市开年遇冷的主要原因。业内人士分析认为，3月“两会”之后，将出现楼市放量“窗口期”，成交有望复苏。

　　京华时报记者潘秀林桂瑰邢飞京华时报制图何将

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　　现状

　　□新房

　　1月中上旬楼市成交量价齐跌

　　中原地产研究部统计数据显示，进入2014年元月中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均处于低位，二手房成交5387套，新建住宅成交4554套，相比2013年12月及2013年1月同期，均出现明显下调。总成交量9941套，环比下调幅度在三成左右，同比2013年初跌幅更是接近46%。

　　在新房市场，继去年12月成交翘尾后，2014年1月上半月，北京楼市供应量与成交量双双下滑，初现颓态。据亚豪机构统计数据显示，截至2014年1月19日，北京商品住宅共实现成交4554套，这一数量相比上月同期减少了40.9%，相比去年同期也减少了40.5%，仅仅与调控重灾年的2012年年初成交情况持平。

　　从价格上看，据链家地产市场研究部统计，1月第三周，纯商品住宅成交均价为24581元/平方米，环比下降16.7%，同比下降8.5%。1月第三周，价格有较为明显的下降。在整体供应仍较为紧张的背景下，结构性因素是拉低均价的主因。1月第三周，成交结构变化显著，五环外成交占比环比前一周下降8个百分点。从未来价格的走势上看，近期新增供应和需求都较为冷淡，且1月新入市的高端项目因去化周期相对较长，短期内不会对价格的结构造成明显影响，预计节前价格上涨压力较小，仍将在正常范围内波动。

　　□二手房

　　1月成交或在万套以下

　　今年年初的二手房市场一反往年年初升温的态势，供应和需求都有所降温。中原地产的统计显示，1月中上旬，北京二手房仅成交5387套。业内预计，受银行信贷等因素的影响，二手房有可能在1月份再次成交跌下万套，成交均价也会出现12月后的再次微跌。

　　中原地产研究部统计数据显示，进入2014年1月的中上旬，北京新建住宅二手房住宅成交均处于低位，成交量仅为5387套，且二手房均价也出现了小幅下调。目前二手房均价为3.21万，相比上月北京二手房成交均价3.26万再次出现轻微下调，报价也在上月3.32万的基础上下调到了3.25万。

　　另据链家地产统计的1月第三周(01.13-01.19)的数据显示，在需求方面，从2013年12月末开始，新增客源连续4周下降，1月第三周环比降幅明显扩大，达到12.9%，新增需求并未有回暖迹象。与此同时，新增房源也出现较明显回落，业主和客户的成交周期也明显拉长，结合需求入市的冷淡，春节前市场成交量仍将稳定在低位水平。

　　需要注意的是，与新入市的房源量明显下滑不同，1月第三周新增房源挂牌价环比上涨2.7%，调价中降价占比也环比下降2.2个百分点。链家地产分析师张旭认为，这和新增房源结构性变化相关，新增房源中心城区占比环比增加1.2个百分点。同时，还兼有部分不急于在节前出售的业主试探性地涨价。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，二手房市场的变化主要还是体现在成交量萎缩，报价接近成交价格上，但价格上涨已经接近乏力，预计市场出现调控的可能性明显增加，房价在最近会出现调整的可能。另外，2014年房价涨幅将放缓已经成为市场共识。

　　□购房者心态

　　犹豫入市

　　“价格暂时也涨不上去，不着急，慢慢挑。”准备在西红门买二手房的小李夫妇说。本来打算购买大兴某新楼盘的小李夫妇在去年11月份转向了二手房市场，他们告诉记者，大兴六环外某楼盘两居室的总价和西红门一个小两居的总价差不太多，与其买远的，还不如多凑点首付买西红门的。已经看了两个月二手房的小李夫妇一点也不着急，主要原因就是二手房房价基本上没有太大的变化。

　　“关键是有没有合适自己的房源，我们看了一段时间，能看上的房子不太多，并且，有的新挂牌的房子价格也并不比之前挂牌的高，所以我们有点犹豫，看看房价是不是还能再降点。”小李表示。

　　□开发商心态

　　观望成主流

　　“本来打算去年12月开盘的，后来觉得可以等一等，看看再说”。房山某项目负责人告诉记者，该项目去年一年的销售额已经远超过当初制定的计划，因此并不着急“出货”。而按照今年的形势，在他看来，市场可能并不会差到哪里，而且土地市场的持续火爆，让地价居高不下，也给了未来很好的预期，估计“房价短时间内降不了”。

　　持这种想法的开发商并不在少数。一方面，有了2013年的销售业绩为基础，当前房企普遍“底气十足”，已经开始提前进入“过年”的放松状态，因此往年在春节前“抢推收金”的现象已经很难出现。另一方面，在自住商品房持续增量、信贷收紧的局面下，需求方的观望情绪也有所加重，在政策、假日、资金、供需等多方因素影响下，当前房企的推盘积极性已降至历史低点，带动成交量也出现下滑。

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　　原因

　　□新房

　　连续20天零供应

　　今年1月楼市成交情况滑至低点，最主要的原因还是受到供应量的制约。

　　与2012年年初严厉调控导致需求却带来的成交下滑不同，在没有新一轮严厉调控条款影响的情况下，今年年初市场需求的基数仍然存在，导致成交出现剧烈下滑的原因则是供应的不足。

　　根据亚豪机构统计数据显示，上周(1月13日—1月19日)北京商品住宅市场有3盘入市，相比之前一周(1月6日—1月12日)增加了两个，其中包括纯新盘项目金隅香溪家园，以及两个老项目后期——亦庄金茂悦、中加·博悦。3个项目共新增住宅产品768套，预售许可面积8.6万平方米，相比之前一周分别增加了326.7%、330%。

　　虽然上周供应环比出现一定增长，但是综合全月情况来看，今年开年楼市新增供量出现了锐减，可谓“萧条”。从上月29日五个项目批量取证后，到1月16日，北京市共有20天没有项目新取得预售许可的审批，而实际市场的供应量也达到了历史低点。

　　亚豪机构统计显示，在供应缩减的情况下，继去年10月楼市库存量告急，跌至5.8万套之后，1月15日楼市库存量在去年11月、12月的小幅回升后再次探底，跌回58002套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然到目前为止，仍有很多项目对外宣传开盘时间待定，但是越临近春节假期，假日缺口效应将越明显，项目推盘的可能性将越小，1月下半月市场供量很难出现明显增加，而由于缺乏供量刺激，下半月成交量也很有可能延续上半月的回落趋势。2014年1月的楼市，将很难重现去年1月的火爆开局，楼市成交量大幅回落已成定势。

　　□二手房

　　银行信贷成重要制约因素

　　对于目前的二手房成交现状，多位业内人士表示，银行的信贷是制约二手房成交的重要因素。

　　张大伟告诉记者，二手房与新建住宅市场成交量下调的原因不同，二手房市场成交下调更多是因为信贷紧张。相比往年，2014年1月的信贷未见开闸，依然维持比较紧张的力度。资金趋紧张、银行房贷难度加大、贷款的优惠折扣减少，导致购房者入市难度增加，部分购房者被迫观望。

　　张旭也认为，从春节后楼市的变化上看，银行将成为同时影响新房和二手房市场的重要力量。年初银行资金压力整体并未如预期中的有明显放松，流动性整体仍偏紧的预期将对开发商产生一定影响，部分开发商或为缓解资金压力提早入市，将有助供应的增加。而对二手房市场来说，房贷额度依然偏紧，包括国有五大行在内的多家主流银行8.5折利率优惠已罕见，这将间接影响部分刚性需求的释放。

　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，“自住型商品房”扭转了部分购房者的预期，人们预期持续观望，部分购房者存有矛盾心态。但事实上，从首个自住型商品房项目——恒大御景湾房源供需比达74比1来看，非京籍家庭希望渺小，对二手房市场来说分流有限。

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　　展望

　　2月继续探底

　　下个月，春节假期因素将持续影响供需双方的入市节奏。据亚豪机构统计，截至目前，2月份北京仅有6个项目存在开盘计划，其中包含首开万科·公园里、熙悦春天两个纯新盘项目，以及首开熙悦睿府·书香、鸿坤林语墅、众美城、润西山·B组团4个老项目后期。继1月份之后，2月的市场增量将再次探底。

　　以去年市场销售的红火态势来说，年初房企的“缓推盘”现象确实比较少见。据亚豪机构统计数据显示，2012-2013年，即使是在春节占据主导的2月，楼市开盘项目个数也都维持在12-14个左右。只有2011年2月4个项目开盘，但是当年房地产由于“京十五条”的出台已经开始进入“迫降”状态，与如今的形势并不相同。

　　2月，拟入市的6个项目中，除了鸿坤林语墅一个别墅项目外，其余5个项目全部位于五环以外，分布于房山、大兴、通州、门头沟4个区域。在定价上，除了首开万科·公园里均价待定外，其余4个项目的均价都未超过3万元/平方米，户型也以70-120平米刚需及改善型住宅为主。与前期售价相比，2月新开盘的项目中，首开熙悦睿府·书香仍将以1月的开盘价17500元/平米入市，众美城则比前期每平米上涨500元左右。除了纯新盘项目及久未开盘的项目缺乏参照价以外，微涨及平价开盘仍是2月的价格主流。

　　二季度将成放量窗口期

　　销售市场逐渐趋于平淡之后，2014年楼市将呈现什么样的发展趋势？是一蹶不振还是继续延续2013年火热的市场行情？

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管在2013年11月前后各大城市都发布了阶段性收紧政策，但是，当前地方政府发布的力度相对偏中性，这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演。因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征，而第二季度将成为需求集中放量“窗口期”。

　　“由于3月将召开两会，历年新调控政策的出台也都将集中在两会前后，一般而言，销售季都从春节过后甚至两会结束之后才会正式开始”。任启鑫认为，因此在3月之前，对于政策的不确定因素也成为部分项目暂缓推盘的原因之一。特别是限价令，两会后是否存在放开的可能将对房企一年的销售策略造成较大影响。在此之前，房企并不愿在严格控价的政策环境下推盘入市，因此大量项目将开盘时间定在了4-5月。

　　不过，张大伟分析认为，2014年北京楼市将随着自住房出现明显的变化，购房者很可能陷入普遍的观望中，等待购买自住房。而中高端商品房市场可能继续稀缺，商品房逐渐高端化，届时北京楼市将出现明显的分化，预计2014年北京整体房价走势将放缓。