海口“无证房”业主超4万户 房产证如何申请？

　　【编者按】

　　“安居”是中国人非常注重的一件大事，也是根深蒂固的一种情结。安了居，还得证明居所是自己的，心才有所安。俗称“大红本”的房屋所有权证便是居所的证明，拿着它，才能证明房子是自己的，才能拿房子做抵押做投资，才能让孩子按区域就学，才有踏实感。

　　然而，据估计，至2009年海口由于历史遗留原因拿不到房产证的“无证房”超过3万户。2009年12月4日，海口出台时效为2年的《海口市人民政府关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见》(以下简称“《意见》”)，并成立由市国土、规划、住建、消防、人防等18职能部门组成的解决办理房产证历史遗留问题领导小组，办公室设在市住建局，正式启动解决海口市历史遗留房产证问题。

　　2010年4月21日，《海口市解决办理房地产证历史遗留问题工作细则》(以下简称“《细则》”)出台，作为对《意见》的补充和操作细则。

　　至此，海口市解决办理房产证历史遗留问题的主要依据是《意见》和《细则》这两个文件。

　　2011年12月4日，《意见》期满终止，但是，解决房地产证历史遗留问题还远未“解决”。

　　面对现实，2012年9月5日，海口市政府于再次出台《海口市人民政府关于延长关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见有效期的决定》，将该《意见》的有效期延长至解决办理房地产证历史遗留问题工作结束止。

　　自2009年12月至2013年12月底，向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室(以下简称“遗留办”)提出申请的“无证房”约4万多户，涉及面积约500万平方米，遗留办已办理发证约有1.9万户，涉及面积约270万平方米。现在，仍有很大一部分“无证房”的产权待解决，如何申请办理历史遗留问题的房产证，成为很多“无证房”业主的疑问，南海网特此整理出办证程序、所需材料，给广大业主提供指导。

　　“无证房”形成主因在开发商

　　需首先解决房屋综合验收问题

　　据海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室第二业务组组长瞿潇雪介绍，造成“无证房”的主要原因是由于一些开发商在开发建设过程中擅自改变建设项目规划方案，超容积率或改变规划设计用途，存在超建多建等违规建设行为；还有因拖欠工程款，工程转包造成工程建设资料遗失，无法进行工程竣工验收；更有一些开发商属于项目公司，做完一个项目就分红并解散。

　　她说，因为这些开发商在开发建设过程中存在违规建设、销售，欠缴税费等违法违规行为，建设项目不具备办理综合验收的法定条件，却在这种情况下出售了房子，而办理房产证又必须先经过综合验收，这也就是为什么众多购房者买房入住多年却拿不到房产证的真正原因。

　　“所以解决房产证历史遗留问题首先就是要解决房屋综合验收的问题。”瞿潇雪表示，只要房屋综合验收通过，就可以办理房屋初始登记(俗称“大房产证”)，接下来购房者按规定申办房屋转移登记，拿到属于自己名下房屋所有权证(俗称“小房产证”)就不成问题了。

　　“无证房”适用范围是2006年12月31日前

　　申办主体为开发建设单位和个人

　　那么，什么样的房屋才属于解决办理房产证历史遗留问题处理的范畴？

　　根据《意见》规定：解决房产证历史遗留问题适用的范围是2006年12月31日前在海口市城市建成区范围内国有土地上经规划、建设管理部门批准建设并实际交付或实际使用但因建设中存在问题未办理房产证的房屋。

　　申请办理解决历史遗留问题的房屋登记有两种主体，一种是开发建设单位，一种是个人。由于遗留问题绝大多数是“大证”还没办下来开发建设单位就解体了，而“大证”又只能由建设单位申办，所以就由业主委员会或物业单位组织业主代为申办。

　　具体路径：(一)建设单位存在的，由建设单位申请；(二)建设单位主体不存在或因其他原因不申请的，由业主委员会或物业服务单位组织业主申请；(三)建设单位存在改制、合并、分立等情形的，由原建设单位权利义务的承接单位申请；没有承接单位的，由业主委员会或物业服务单位组织业主申请。

　　如何申办解决“无证房”？

　　办证程序：申请、受理、审核、核准、纳税、登记发证

　　究竟该如何申办历史遗留问题房产证？

　　《细则》规定，办理解决历史遗留问题的房屋登记，按照申请、受理、审核、核准、纳税、登记发证这六个程序办理。

　　【申请】向海口市遗留办提出房地产权属登记申请并提交相应资料→【受理】经确定适用《意见》处理范围的房屋，受理人员向申请人出具《海口市解决办理房产证历史遗留问题受理通知书》→【审核】调查遗留问题，涉及遗留问题的主管部门作出处理意见，审核组、办公室联席会议、领导小组分情况研究主管部门作出的意见→【核准】审核组提请市遗留办召开联席会议作出决定或提请市遗留办领导小组讨论并作出决定→【纳税】向税务机关申报纳税→【登记发证】决定予以登记的颁发房屋所有权证，不同意登记的退还资料【完】

　　其中审核环节最为重要也最为复杂：

　　1.审核组对申请人提交的有关材料进行审核，对存在影响房屋产权登记的遗留问题进行调查，依据《意见》的规定向涉及遗留问题的行政主管部门发出征求意见函，要求有关部门在规定时限内对遗留问题做出处理意见。

　　2.有关部门做出的处理意见符合《意见》规定的予以采纳，不符合《意见》规定的，审核组根据有关法律、法规和《意见》的规定研究提出处理意见，并将该处理意见再次发送到有关部门征求意见，并要求有关部门在5个工作日内反馈。有关部门反馈意见为同意的，提交办公室召开联席会议讨论研究。有关部门在规定期限内没有意见反馈的，按照审核组的意见提交办公室召开联席会议研究。有关部门反馈意见为不同意的，审核组将有关部门的意见和审核组的意见提交办公室，办公室报请领导小组会议研究。

　　【注意】按照程序，办理历史遗留问题房产证不是一次性拿着相关材料到窗口就能办理完毕，而是要等待相关主管部门根据遗留问题的具体情况进行审核给出意见，再经市遗留办联席会议或领导小组按程序反复研究才能做出最后决定。

　　例如，如果建筑工程是消防没通过验收的，按现状直接申办消防验收手续，如无违反国家工程建设消防技术标准强制性要求或存在其他严重影响消防安全问题的，由消防管理部门出具确认意见。消防部门的意见如果符合《意见》的予以采纳，不符合《意见》的，审核组要作出处理意见并发回到消防部门征求意见。再根据消防部门反馈意见的不同情形提请市遗留办召开联席会议研究，或报请领导小组研究决定。这还仅仅是【审核】环节，之后还要经过【核准】【纳税】，才能【登记发证】，不同意登记的将退还资料。

　　办理地点：海口市住建局“遗留办”

　　地点设在海口市怡心路9号海口市房屋产权交易登记中心办公大楼713房海口市“遗留办”申报，填写《海口市解决办理房产证历史遗留问题申报表》并提供相关材料。

　　所需材料：根据遗留问题具体情况确定缺啥补啥

　　开发建设单位申请和个人申请需要提交不同的材料。总体来说，需要下述材料(以下详述)。

　　【注意】由于历史遗留问题房产证所缺材料情况不一，海口市遗留办受理审核组对申请人申报材料进行审查，符合《意见》适用范围的，要求申请人补充相关材料。材料根据申请人所申请解决的历史遗留问题的具体情况由办公室受理人员确定。需要补充的材料即是相关部门调查具体遗留问题后给出的意见。

　　(一)由开发建设单位申请的,申请人提交如下资料：

　　1.登记申请书；

　　2.工商营业证书、企业资质证书；

　　3.法人身份证明，申请人(法人)身份证复印件；

　　4.法人委托书、代理人个人身份证明；

　　5.规划及建设管理部门有关证件或批准文件；

　　6.国有土地使用权证书或其他建设用地使用权证明；

　　7.经市规划管理部门对申请登记房屋的公共部位、专用部位及房屋基本单元等的规划用途予以确认的房屋测绘报告；

　　8.市有关管理部门出具的涉及房屋己竣工验收、规划许可、使用安全等情况的确认意见，交付等情况的确认意见；

　　9.市地名管理部门出具的房屋坐落地址(含街道、门牌号)证明；

　　10.实施房屋白蚁防治的备案证明；

　　11.其他必要的证明资料。

　　【办理流程一】建设单位改制、合并、分立后由承接原建设单位权利义务的单位提出申请的依照本条办理，需要提供建设单位改制、合并、分立的证明文件。属房改房的，出具由房改部门批复的同意建设经济适用房或集资建房文件。

　　经审核批准登记的按照房屋初始登记办理(即“大证”)。

　　办理房屋初始登记后，申请人自行向海口市房屋产权登记交易中心申请办理转移登记(即“小证”)。

　　(二)由权利人个人申请的,提交如下资料：

　　1.登记申请书；

　　2.申请人的身份证明；

　　3.房屋购买合同；

　　4.法律判决书、裁定书、仲裁决定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书、公证书；

　　5.房地产转让完税证明；

　　6.物业维修资金缴交证明；

　　7.其他必要的证明材料。

　　【办理流程二】遗留办负责对房屋的土地、规划、建设等情况进行调查并征求相关职能部门的意见，房屋需要完善、鉴定和测绘的，通知业主自行组织实施。对申请人取得房屋权利的真实性、合法性进行审查并公告。

　　经审核批准登记的由登记发证组按照房屋转移(即“小证”)登记办理。

　　(三)其中，个人申请延伸出一种情况，整栋建筑或整个小区内的部分房屋已适用海南省处置积压房地产的相关规定办理房产登记的，申请人应提交以下材料：

　　1.登记申请书；

　　2.房屋购房合同、发票(或收据)；

　　3.仲裁书、判决书、拍卖成交确认书、公证书、协议书等；

　　4.完税证明；

　　5.个人身份证明。

　　【办理流程三】审核组对个人提交的材料进行审查，查明申请人权利来源的真实性、合法性并进行公告。

　　向规划部门发送征询意见函，要求规划部门确认该建筑是否严重影响规划要求。不严重影响规划，经公告无异议的，审核组做出同意办理的意见报办公室研究。