小户型租金回报跑赢定存利息 投资者偏好商业公寓

　　李广军 摄

　　张女士（化名）在2013年年初购买了先烈南路一套单价19000元/平方米的商业公寓小户型单位，办好手续之后碰上租赁旺季，以月租金2600元成功租给在环市东工作的白领，账面租金回报率高达5.2%。最近，张女士的朋友打算在附近也买一套商业公寓投资，她帮朋友一问行情才发现，类似的单位价格已涨至23000元/平方米左右，于是连声称幸运：“还好赶早一年买，要是现在才买，最少都要多付20%了。”张女士对现时的租金回报还挺满意，赚着房价升值的同时，租金回报还比银行定存和部分理财产品高。虽然房子价格涨了，但张女士还是打算继续持有，等春节假期结束后再调高租金出租。

　　春节假期将近，一年到头守候笋盘的投资者，也暂时收拾心情准备过年，年前入市意愿大多不高，持币过年是多数投资者现时的心情写照，以期储备实力待年后再战江湖。回顾刚刚过去的2013年，有不少果断出手的投资客，除了斩获物业升值的利好外，还能收获至少跑赢银行定存利率的租金回报。据合富置业研究数据统计，2013年二手住宅及商业公寓市场当中投资型需求占比达8%，与2012年投资型需求仅占6.1%相比，数据反映在2013年楼市交投畅旺的行情下，也激发起投资型购房需求随之增加。

　　租金回报率 小户型跑赢大户型

　　合富置业研究数据显示，在2013年内经由合富置业促成买入并租出的二手住宅及商业公寓成交个案当中，平均租金回报率仅2.93%，而在2009年时平均租金回报率曾高达4.13%，随着近几年楼价快速上涨，租金虽然同步上升，但增速远低于楼价，因此租金回报率亦随之逐年下降。

　　不过，相对来说，入市门槛相对较低的小户型单位，租金回报率高于市场整体水平的同时，往往也会比入市门槛高的大户型单位要理想，因此，不少长线投资者仍是将投资的重点锁定在小户型单位上。来自合富置业研究数据显示，面积在30平方米以下的物业平均租金回报率最高，超过4%，而面积在150平方米以上的物业平均租金回报率最低，不到2.3%。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，对于还有购房资格的长线投资者来说，选择房源的空间相对较大，除了住宅外还可以考虑商业公寓，而对于已没有名额买住宅的人士来说，商业公寓对比起其他商用物业来说，投资稳健性相对高一些。在衡量物业投资价值的时候，除了参考买入价格、租金回报率等因素外，还可以参考出租活跃度。2013年租赁交投较为活跃的珠江新城、天河北、西门口等租赁市场交投活跃的区域，同时也是投资者关注度最高的区域。其中，小户型投资较活跃的西门口板块，2013年平均租金回报率达3.73%，不少大龄楼梯楼1房1厅小户型单位，由于总价不高但租金和租赁活跃度都较不错，因而亦相当受投资者青睐。

　　投资者偏好不限购商业公寓

　　在限购政策继续影响的环境下，自2013年起不限购的商业公寓比起住宅公寓更受投资者青睐，在一手商业公寓销售行情不错的情况下，二手市场上即买即可放租获利的二手商业公寓，同样受到投资者青睐。

　　数据显示，在2013年二手公寓市场上，商业公寓成交比例高达66%，而住宅公寓成交比例仅34%。商业公寓比住宅公寓热销的原因，主要还在于“不限购”的特点，不少有足够购买力而希望投资房产的长线投资者受限于没有购房资格而未能投资住宅，在这种情况下“不限购”的商业公寓的吸引力随之大增。

　　以公寓较为集中的珠江新城西区为例，租金最高的爱丁堡国际公寓，虽然投资门槛至少都要260万元以上，但其在高端外籍租客群体中的租赁活跃度及租金收益，依然吸引资金实力雄厚的投资者出手。据合富置业研究数据统计，2013年爱丁堡国际公寓平均租金回报率高达4.03%，高于周边铂林国际公寓、嘉裕礼顿阳光大厦等住宅公寓。不过，对于资金实力相对较弱的小型投资者来说，若有购房资格的话，还是更倾向于选择发展相对成熟的低总价住宅公寓。合富置业研究数据显示，平均租金回报率分别达3.44%和3.53%的铂林国际公寓和嘉裕礼顿阳光大厦的小户型单位，在2013年亦相当受小型投资者的关注，而这类住宅公寓租客多是在附近上班的白领。

　　在商业公寓投资一片火热的市场情况下，也有例外的情况出现，对于仍有资格购买住宅的投资者来说，部分区域的住宅公寓吸引力更胜商业公寓。在环市东商圈周边既有时代YOU公寓、三木国际公寓等商业公寓，也有好世界公寓等住宅公寓。但是，从2013年整体行情来看，无论在二手买卖市场还是租房市场，好世界公寓的交投活跃度远高于商业公寓。

　　“时代YOU公寓的二手均价现在才21000-23000元/平方米，而好世界公寓单价已超过30000元/平方米了”，合富置业建设五马路分行主管麦凤兰表示，不过投资者往往更喜欢买住宅公寓。原因很简单，位置好，租赁交投活跃，转手也更容易，所以有名额的大多都喜欢买好世界公寓。租客的偏好更为直接，麦凤兰表示，租客都是看价钱的，好世界公寓最便宜3000多元就租得到，而时代YOU公寓最便宜都要4000多元才有交易，租客自然会首选租住好世界公寓。

　　南方日报记者 许蕾