在集体土地上怎样建商业综合体

　　按照国际惯例，一个地区国土开发强度达到30%已经是饱和线。而在去年8月中旬公布的数据显示，珠三角核心区国土开发强度为27.51%，其中广深佛莞开发强度已超过40%，在南海，这一数值已经超过50%。而根据此前第二次土地调查结果显示，南海7成以上的建设用地为集体建设用地。换言之，南海可用的建设用地中，大部分是集体土地。如何释放集体土地的活力，成为决定南海乃至佛山发展的关键。这也是佛山新型城镇化道路上面临的全新命题。

　　市场的力量已经先行做出了探索。广佛智城正是探索集体土地开发新模式的先行者。在集体土地上建商业综合体，也是南海开始探索集体土地新型经营模式的第一站。

　　作者：

　　广佛智城商业地产投资有限公司董事长 黄河

　　黄河

　　人物名片

　　投身地产行业10余年，现任佛山市广佛智城商业地产投资有限公司董事长。在大数据时代来袭的当下，黄河带领团队搭建平台，在电商领域里长袖善舞。他率先在80万平方米的商业土地上试水O2O体验式电商发展模式，并取得良好的经济及社会效益。

　　精彩观点

　　■第一次吃螃蟹，我其实还是有些忐忑的。这种忐忑并非来源于集体土地性质本身，而在于由土地性质所导致的商业运营难题。

　　■在探索发展路径过程中，广佛智城走过一些弯路，但同时也积累了不少宝贵经验，正是这些经验一步步指引着广佛智城走上体验式电商发展之路。

　　■制造业“触电”是大势所趋。顺德家电行业在今年“双十一”的线上表现让我们见证了佛山传统制造业和新型营销工具、电商等结合之后焕发出的强大生命力。

　　集体土地能更好地

　　“放水养鱼”

　　在集体土地上建商业利弊参半：为商家提供了较低的门槛，能够更好地“放水养鱼”；但因为土地所有权的短板，大型企业往往望而却步。对此，广佛智城的对策是做好服务。

　　2010年可以算是我事业生涯中的转折年。那一年，我从南海区大沥镇政府手中接过一块不算小的土地，总建筑面积达80万平方米，就是现在的广佛智城。与我之前承建的地块不同，这是一块集体用地。

　　在集体土地上建商业综合体，是我的初次尝试，也是南海开始探索集体土地新型经营模式的第一站。

　　第一次吃螃蟹，我其实还是有些忐忑的。这种忐忑并非来源于集体土地性质本身，而在于由土地性质所导致的商业运营难题。

　　在集体土地上建商业利弊参半。相比之下，其优势在于集体土地通常以定期交租金的形式返还土地价值，客观上不会要求开发商短期套现，为商家提供了较低的门槛，能够更好地“放水养鱼”，国有土地则要求快速回收地价。

　　从投资回报上看，集体土地的建设目标是通过长期运营管理收获商业价值，投资回报周期较长，对商家的支持和补贴政策做得更到位。

　　福祸相依。通过尝试，我们发现集体土地上建商业同样有短板，那就是对于那些有物业资产要求的商家并不具有太大的吸引力，而这类商家往往是大的龙头企业，行业号召力不可小觑。

　　我想过许多办法解决这一问题，例如在引进大公司的时候给予其一定的免租期，对那些不愿意投入装修成本的，广佛智城帮忙装修等，总之尽可能减轻入园企业负担，以此克服不能做物业资产的短板。

　　投资商业综合体不当甩手掌柜

　　在与商家沟通的过程中，发现传统企业对拓展线上渠道有强烈需求，继而发现传统电商企业也有走向线下的渴望，至此“中国电商体验之都”的提出水到渠成。

　　最近听到一些业界人士对广佛智城的评价，说广佛智城的诞生为佛山带来了三种模式的变革，即土地开发模式、投资模式和商业模式。作为广佛智城的项目操盘手，我是比较乐意接受这一评价的。

　　土地开发模式的创新带来投资模式创新，以前投资者对于商业地产的投资是基于国有土地的，是对土地使用权和所有权的双重投资，广佛智城改变了这一投资现状，投资者投资的是36年的土地使用权。投资者和租用者是类似于批发和零售的关系。

　　关于商业模式的创新，我想则应该是包含两个层面。一是广佛智城对商业综合体的统一经营，广佛智城统一将项目的经营权委托给香港兴盛资产运营公司，通过该公司的运作经营实现投资者与广佛智城的租金收益共享。这一点与传统商业综合体分拆出售，当甩手掌柜不同。

　　二是广佛智城对O2O体验式电商模式的试水，即在佛山乃至全国首次提出要打造“中国电商体验之都”。不避讳地说，在探索发展路径过程中，广佛智城走过一些弯路，但同时也积累了不少宝贵经验，正是这些经验一步步指引着广佛智城走上体验式电商发展之路。

　　在80万平方米的建筑体量上打造“中国电商体验之都”（现在已经扩大到100万平方米），是我事业生涯中的又一大尝试和挑战。这是一盘很大的棋，如何下好这盘棋？

　　我首先考虑的是要有电商人才，除了高薪聘请外来人才之外，广佛智城还开辟了专门的人才培养通道，比如搞了个大学生创业基地；与高校一起打造电商培训学院，培养金牌店长和店员等，争取通过以上行动培育起广佛智城电商人才圈层。

　　其次要聚集一批致力于尝试体验式电商的企业，目前，广佛智城已经成功牵手梦芭莎，美特斯邦威、优衣库等品牌也表达了进驻意向。可以大胆预测，未来5—10年，O2O体验式电商模式将成为市场主流。

　　最后是要保证物流、仓储等配套建设，广佛智城周边有很多现成的村居仓储物业，如之前的旧金属、塑料等回收场地，物流配套基础相对扎实。

　　人才聚集既要“自产”也要“进口”

　　佛山应该有意识地储备电商人才，自行培养是路径之一，另一个重要途径是通过城市升级形成良好的环境，从而吸引更多的优秀人才来佛山。

　　制造业“触电”是大势所趋。顺德家电行业在去年“双十一”的线上表现让我们见证了佛山传统制造业和新型营销工具、电商等结合之后焕发出的强大生命力。

　　但这只是制造业与电商结合的第一步。下一步将主要集中于电商推动传统制造业转型升级，一个明显的信号是电商正在推动“私家定制”等柔性生产行为的发生，传统制造企业根据线上反馈的用户需求对产品做局部调整，以推动制造业生产流程再造。

　　电商推动传统制造业转型升级，对于制造业大市佛山而言，这一趋势令人振奋，然而同时也衍生出一个问题：电商人才何在？

　　一方面电商还算是新兴产业，相关人才储备自然较少，另一方面，由于佛山城市环境和城市建设面貌等制约，决定了佛山不太有优势去吸引高端电商人才，尤其是相对于近邻广州、深圳而言。因此，佛山应该有意识地储备电商人才。

　　对此，除了高薪聘请外来电商人才之外，广佛智城采取的策略是“自行培养”，实现“进口”与“自产”并重。放眼整个佛山市层面，我认为这种一模式是可以践行的。当然，“进口”的重要前提是通过城市升级形成良好的城市环境，从而吸引更多的优秀人才来佛山。

　　说到这里，关于佛山商住公寓的一点想法如鲠在喉，不吐不快。佛山很多地产项目（包括广佛智城）在报建时明确要求不能出现公寓类产品，我认为这是一项奇怪的规定。为什么不让建公寓？是公寓产品会冲击住宅市场吗？这种推测完全是站不住脚的，事实上，综合北上广等一线城市经验来看，公寓类产品与住宅项目应该是相辅相成的关系。

　　小型单身公寓能给尚在起步期的年轻人更好的生存发展空间，也是适合年轻人的交流聚会场所，因此如果佛山能批建更多公寓类产品，会否对佛山吸引人才更有帮助？年轻人以公寓为过渡，立业安家之时也将带旺住宅市场。

　　以上逻辑其实是制造业、房地产及大佛山的三方共赢。