写字楼市场是把投资“双刃剑”

　　行业数据表明：到2016年，佛山优质写字楼需求面积约为340万平方米，总存量为443万平方米，供过于求超过100万平方米。当一座座高耸的写字楼成为佛山城市新经济的外在标尺与最佳注脚，供求关系失衡亦引多方猜测和讨论。

　　DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理黎庆文称，供过于求现象属正常市场发展周期，在这一周期内，佛山写字楼市场是把投资“双刃剑”，面临低回报率风险的同时，可强势议价。长期来看，佛山写字楼涨价可期，建议多引入金融企业，或可拉高佛山写字楼市场租金承受能力。

　　作者：

　　DTZ戴德梁行广州及郑州公司

　　总经理 黎庆文

　　黎庆文

　　人物名片

　　DTZ戴德梁行广州及郑州公司总经理。在新西兰及国内地产领域拥有22年从业经验，曾担任多个大型项目（前期研究、可行性研究、市场定位、发展顾问及运营策略）的主要负责人，为房地产市场多个领域的客户提供优质的顾问服务。研究地产市场多年，非常熟悉国内地产发展形势，尤其是广佛区域。

　　精彩观点

　　■从长期来看，写字楼的发展存在循环周期，同一周期里，首先因为市场需求引导供应集中爆发，导致供过于求，此为上升阶段；随后市场会自发放缓或收紧进行调节进入下降时期，最终达到供需平衡。

　　■为大佛山规划中的政治经济文化中心，佛山新城在佛山的地位相当于“皇太子”。虽然现在那里可能人气不太旺、交通不够便利，但未来的潜力不可限量。

　　佛山写字楼

　　处于第一发展周期

　　经过14年市场观察，广州写字楼市场的循环发展周期为5—6年，期间写字楼市场经历了“需求旺盛—集中供应—供过于求—发展放缓—供需平衡”五个阶段，如此5—6年一循环。佛山写字楼市场正处于第一个发展周期中的集中供应阶段，这一周期有多长？到何时才会放缓供应的脚步？尚难定论，只能拭目以待。

　　去年12月，戴德梁行在佛山房地产市场分析新闻发布会上做出预测：未来3年，佛山将有超过23个写字楼项目入市，供应面积超过139万平方米。这一预测公布之后，便常有业界人士和媒体向我们发问佛山写字楼供应是否会过剩。

　　我想，谈“过剩”并不恰当，“周期理论”或许更能明确其发展脉络。所谓“周期理论”，即我认为从长期来看，写字楼的发展存在循环周期，同一周期里，首先因为市场需求引导供应集中爆发，导致供过于求，此为上升阶段；随后市场会自发放缓或收紧进行调节进入下降时期，最终达到供需平衡。

　　佛山正处于写字楼发展周期中的上升阶段。毋庸置疑，139万平方米写字楼的集中入市会令佛山写字楼的空置率暂时上涨。根据预测数据，到2016年，佛山优质写字楼需求面积约为340万平方米，而总存量为443万平方米，供过于求超过100万平方米，短期消化压力较大。但佛山写字楼市场何时进入发展周期的“下降阶段”？尚难以定论。

　　至于佛山写字楼供应集中爆发的原因，我认为离不开三大契机的共同推动。首先，在明确了金融后勤服务中心的定位之后，千灯湖片区的优惠政策吸引了许多广州金融服务企业前去南海，带来大量写字楼需求；

　　制造业“上楼”是写字楼“井喷”的另一大助力，近年来，佛山鼓励“产业结构调整”，总部经济开始在制造业流行，制造企业总部陆续搬离传统工厂进入写字楼；最后，佛山近年明显加快了城市升级步伐，东平新城、季华商务带、大良新城等商务区的开发过程中，大量写字楼开发用地涌现。

　　佛山写字楼价格肯定能上涨

　　当前的佛山写字楼市场是投资者的双刃剑，面临资金回报率低等困扰的同时，产品议价能力强势。从长远发展来看，佛山写字楼价格上涨机会很大，如何锦上再添花？建议佛山大量引入租金承受能力强的金融企业。

　　长远来看，我是很看好佛山写字楼市场的。佛山写字楼价格肯定能上涨。为什么呢？地价上涨是最直观的表现，这几年我一直在关注佛山土地市场，去年底佛山已经开始出现“9”字头的楼面地价，当这一批“高价地”产品投入市场，想不涨价都难。

　　其次是佛山写字楼对的硬件要求有了明显提高，建筑成本助涨产品价格。举个例子2008年以前，广州甲级写字楼造价多为4000—5000元/平方米，而现在基本超过8000元/平方米，目前佛山优质办公楼造价多为4000—5000元/平方米。

　　外围因素的影响也不可忽略。为什么广州很多企业要搬去千灯湖办公？原因很简单，因为便宜，当然便宜是相对的，佛山甲级写字楼月租金大约100元/平方米，广州已经超过200元/平方米。倘若5年之后，广州的租金涨到了300元/平方米的话，佛山肯定也会跟着涨。

　　目前，北上广深等一线城市的写字楼租金还在继续上涨，综合过去5年来看，广州的写字楼租金水平平均年上涨约8%，北京、上海、深圳均超过该涨幅，因此，从大形势来看，佛山写字楼涨价是必然的。

　　在价格上涨趋势明朗的大背景下，如何尽量提高市场对于写字楼租金的承受能力？建议佛山尽可能多引进承租能力高的金融类企业。

　　佛山市场制造企业的写字楼需求占市场总需求的接近70%，由于这类企业相对保守和理性，佛山写字楼租金呈较低较平稳发展态势。

　　这一平稳发展也反过来制约了写字楼市场建筑成本的投入，目前广州最高的写字楼建筑成本达18000元/平方米，佛山则难以望其项背。

　　佛山新城是佛山的“皇太子”

　　在写字楼市场更加成熟的广州，开发商们多选择自持写字楼，因为升值可期；但在佛山，由于写字楼市场刚起步，不明朗因素多，开发商往往选择散售以规避风险。佛山新城是佛山的“皇太子”，千灯湖版块拥有看得见的机会，不论租售，进驻这两大商圈都是明智之选。

　　在写字楼产品的租售比方面，佛山也与广州有很大不同。佛山万达广场、绿地国际中心等地标性写字楼项目均以出售为主，而在广州，写字楼产品出售量并不大，开发商往往选择自持。

　　广州优质写字楼产品的自持比例比佛山高很多，主要原因在于市场的成熟度。广州写字楼市场经过数十年的发展，相对成熟，开发商看得到产品的升值空间，因此敢于并乐于自持；但佛山写字楼市场才刚刚起步，不明朗因素多，开发商通过散卖掉以规避风险。

　　那么，自持和出售的写字楼物业究竟有何不同？经过多年观察，我发现出售的写字楼产品建筑成本相对较低，这一点其实很好理解，毕竟商人逐利很正常，另外倘若成本太高也不好出手。

　　而自持的产品反而在硬件方面更舍得投入，也敢于投入，开发商自己的资产，当然不能落伍。在后期物业管理方面考虑得亦更加完善。

　　目前，佛山有四个商圈比较火：佛山新城、千灯湖、季华路和祖庙商圈，有人问我更看好哪里？我认为这要结合佛山城市规划等多方因素来考虑。

　　作为大佛山规划中的政治经济文化中心，佛山新城在佛山的地位相当于“皇太子”。虽然现在那里可能人气不太旺、交通不够便利，但未来的潜力不可限量，广州珠江新城的今天或许就是佛山新城的明天。

　　近期来看，最容易受亲睐的当然是千灯湖版块，由于靠近广州，再加上价格和政策优势，千灯湖版块吸引了大批广州企业和投资者的目光，是当下的绝对热点区域。

　　因此，在这两大版块，不论是开发商自持还是投资客散购，都是明确的选择。