业内称石家庄楼市正更新换代

　　在改善型需求的市场中，以提升现有居住品质的享受型改善以及成功人士追求终极改善的别墅需求，占据了改善型需求客户中金字塔尖上的绝对位置。有过多次置业经验的这些人群，对房子有着哪些更加苛刻的要求？如何满足他们的精神追求？这是开发企业在打造精品楼盘时，不断面临的问题。

　　因变而求的舒适型刚需

　　舒适型住房的黄金时期

　　“舒适型住房需求作为改善的升级版，是满足刚需需求后，对舒适生活品质以及精神生活的高层次追求。”石家庄魏通房地产开发有限公司副总经理苏风彦对记者说道。而这些需求表现在对生活配套更高的追求，对社区环境、户型功能空间以及精神生活的追求。“三室的功能，有100平方米的小三室，也有200平方米的大三室。在小三室中，10平方米的屋子可以作为卧室，而在大三室中，这样的空间可以用来做衣帽架。”紫晶悦城营销总监邢志斌也对舒适型改善需求进行了形象的解读。当然，对物业管理水平要求的提高，对社区环境的苛刻，也成为逐渐上升为社会中坚阶层的这些购房者对于追求舒适型改善住房的要求。

　　而苏风彦认为，这种更新换代的需求正在石家庄这座城市里悄然生长。“现在这个时期，是石家庄舒适型刚需产品发展最好的时期。”苏风彦这样说道。他认为，石家庄商品房市场发展二十多年后，刚性需求虽然仍然是房地产市场的主流，但是很多人已经具备了基本的住房条件，目前已经逐渐进入到更新换代时期。在他预测，石家庄常住人口中，有两套房的市民或不低于10%。城市人口的更新换代时期，催促着楼市产品也进入到高品质时期。

　　精神追求提升的文化品质

　　市场中，越来越多的品质产品能够为追求舒适型需求的置业人群提供满意的住房。

　　“从2012年开始，石家庄房地产市场即进入到了高品质时代，2013年市场反应更加明显。”苏风彦对记者说道。他认为，正是购房者升级换代的需求，促进开发企业楼盘品质的提升。“开发企业会在产品质量上狠下功夫，包括对产品创新的钻研，对社区环境、物业服务、售楼部配套以及社区周边环境的打造等，均提升了楼盘的整体品质。”舍得投资，是苏风彦对开发企业的概括。

　　除了硬件设施的完善，对于文化等精神层面的追求，也是开发企业在研究购房者需求后，迎合市场做出的尝试。“比如社区会所为业主组织的游泳、健身、摄影、高尔夫等协会，为业主搭建互相交流的平台，实现人们精神层面的追求。”苏风彦从自己的操盘经验中总结着这样的心得。在他看来，中国传统的居住形态以胡同文化和院落文化传承，置业者心中均有这样的文化情结。而目前高楼大厦直接的封闭形态满足不了人们的精神追求，所以解决邻里之间的沟通问题，挖掘居住者内心的需求，便是开发企业打造精神文化的高层次要求。

　　二环内主城区将成高端住宅聚集区

　　城市中心的便利性，以及城市中心土地的稀缺性，决定了未来高端需求会在二环主城区内扎根。“随着石家庄城市逐渐规范化，一二三环之间的房价区隔会更加明显，二环内主城区的概念更加明显。”苏风彦分析道。在他看来，未来地价逐渐飙升的二环主城区内，将促使开发企业在产品规划时寻求更大附加值，从而提升产品品质，进而提高高端置业者的居住水平。

　　置业贴士

　　多走多看多比较

　　石家庄魏通房地产开发有限公司副总经理苏风彦

　　对于追求舒适型需求的购房者来说，他们具备足够的购房经验和专业知识，并且非常理智。所以对于这些人群的建议就是，多走多看多比较，对比楼盘之间的差异后，根据自身需求做出最终决定。

　　但是，对于证件和手续的问题，仍然是这个部分人群应该关注的。

　　因享而生的终极改善需求

　　在改善型需求的大军中，普遍认为位于金字塔尖上的需求，非别墅莫属。作为改善型需求的终极目标群体，除了对于产品本身的关注外，精神内涵往往是这类人群更为注重的核心。

　　追求品味的高端置业群体

　　“别墅置业的客户年龄基本在35-55岁之间，其中以40-50岁为主，家庭人员结构在3-6人之间居多。”多年从事别墅产品研究的西山御园营销总监魏永首先分析道，别墅置业人群的收入决定了其年龄段的普遍上移，而从从业领域来看，企业家、高级经理人及商界精英人群是大家对于别墅置业人群的普遍认识，随着别墅市场的不断调整以及城市人财富的积累，城市“中产阶级”也逐渐成为别墅领域的购买力。“比如说薪资优厚的律师、行业领军人物等。”

　　对于这样的高端人群，了解其内心需求，才能用产品打动他们。“他们属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高甚至显赫无比的社会地位；含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不爱露富；生活阅历丰富，见多识广，视野开阔。他们较喜欢例如财经、汽车、家居、高尔夫等专业；工作比较繁忙，出差机会多；喜欢从事一些度假式休闲活动或参加高档文化活动；喜欢体验式消费。”这是魏永对于别墅置业者的描述，

　　心理境界和自我实现的社会需求

　　别墅人群的特殊性，决定了这部分人群对于住房的要求，已经超出了物质本身，其内心的追求成为别墅产品不同于普通住宅的精神内核。“别墅业主多为社会精英人士，其普遍对心理境界的自我实现和社会地位非常重视。别墅置业者本身已经取得超乎常人的成功、财富和社会地位，基于这种资本，他们期望能够得到贵族般的待遇和服务，也就是尊享性。”原河名墅营销总监赵殊童认为，从本质上，尊享性的需求是这批富贵精英普遍的心理状态的典型特征。

　　“作为金字塔顶端的别墅置业者，在关注产品本身的环境、地段、建筑风格、户型、配套等基本要素之外，对于产品提供的精神内涵，往往才是最能打动他们的核心。”赵殊童在接受记者采访时说道。他以石家庄别墅市场中的明星产品原河名墅为例，其打造“生命涵养地生活理想家”的造墅理念，赢得了市场和众多别墅置业者的青睐。“而市场认可的原因，是因为别墅置业者需要的不止是一个住宅空间，更需要一个能从繁华都市到心灵栖所进行时空转换的空间，他们需要的是一种心灵的归属感。”

　　置业贴士：

　　以购买传世作品的态度挑选别墅

　　原河名墅营销总监赵殊童

　　有人说，作为最高居住形态，别墅产品实际上已是一件价值随时间的流逝而不断增值的收藏品，所以要以购买传世作品的态度挑选别墅，购置别墅需要慎之又慎。近几年省会别墅集中入市，置业者难免眼花缭乱，但始终要把握的一点是该产品必须具有前瞻性，以原河名墅为例，其不仅产品综合竞争力位居前列，而且其前瞻性更是令业界瞩目，单是其以50年后停车也不难的视矩规划车位配比这一点就已见端倪。所以前瞻，前瞻，还是前瞻是我衷心要对别墅置业者说的一点。

　　居宅之外享受生活的居所

　　西山御园营销总监魏永

　　别墅，即别业，在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。是居宅之外用来享受生活的居所，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所。通过定义我们不难发现除普通的居住需求以外更为主要的是阳光、环境、休闲、享受品质等关键词语。因此我认为选择一个合适自己的别墅应从以下几方面考量：

　　一、产品建筑风格：目前石家庄市场上的别墅产品建筑风格以法式、意式、美式及欧美混搭的舶来品居多，分析其主要原因可归结为别墅市场仍处于起步阶段，多数产品无创新变革，仍以卖房子作为项目操盘的唯一思路并未真正了解别墅置业者的购房需求以及他们对别墅审美的提升。

　　二、地域的稀缺性：真正意义上的别墅要远离喧嚣的城市，充分享受温暖的阳光、洁净的空气、清澈的溪水，是从大自然中生长出来而不是钢筋水泥的堆砌品。这也是为什么我们石家庄别墅市场集中在西山、北水板块的主要原因。

　　三、别墅配套及通达性：作为居住功能，基本生活配套仍是别墅生活中不可或缺的内容。通过目前石家庄别墅市场的发展，我们不难发现高端幼教机构、专业医疗机构、便捷性购物超市等配套实施均已成为别墅营销的重要手段。

　　四、别墅纯粹的生活氛围：一个纯正的别墅社区生活的氛围的纯粹与品质尤为关键。选择一个适合你的别墅社区就是选择一个适合你的圈层文化。