闽商房企挑战“高负债”

　　在高速扩张的同时，闽系房企在资金上表现出来的“高负债”扩张模式令人担忧。

　　闽系房企崛起成为焦点。

　　旭辉集团近日公布的业绩数据显示，2013年1 12月，旭辉合同销售累计达到153.2亿元，同比大增60.59%；2013年，旭辉在北京、天津的多个项目出现开盘当天房源售罄的情况，去化势头惊人。

　　不仅是旭辉，包括阳光城在内的多家闽系房企进入2013年中国房地产企业年度销售TOP50榜单，成为目前的市场焦点。

　　但闽系房企的高负债率同样引人注目，譬如旭辉在2013年11月负债率曾高达70% 80%，阳光城也是在“股 债”的模式下高速增长。

　　旭辉：“高周转”扩张路径

　　从2013年开始，旭辉加大了在土地市场上的出手力度，先后拿下将近30个地块，规模近千万平方米。“上半年旭辉拿了12块地，总价达到86亿元，外界有不少质疑的声音，认为旭辉这是激进扩张；其实不然，在这12块地中，有6块地是合作开发，合作方分担了一大部分的土地款，降低了我们的资金压力。”旭辉集团董事长林中在接受采访时表示。

　　“高周转”被认为是旭辉快速突破的利器。据了解，旭辉在拿到地以后一般会在8个月以内开盘，同时要求首次开盘的去化率达到60%，11个月之内就要实现资金快速回笼周转，也就是旭辉在业内很著名的“8611”战略。“高周转”模式为其带来了业绩的快速增长，旭辉集团2014年1月6日公布的业绩报告显示，2013年1 12月，旭辉集团合同销售累计达到153.2亿元，同比大增60.59%。

　　“8611”战略“从制定以来我们一直都在坚持执行，房地产调控对我们来说反而是战略上的优势。”林中告诉笔者，旭辉集团还一直坚持“721产品战略”，亦即首次置业为主的刚需住宅在开发项目中的占比要达到70%，销售型商办要达到20%，其他创新类产品要达到10%，精准的营销定位确保了旭辉集团在项目去化上的稳定性。

　　“我们通过标准化的单体、标准化的售楼处、标准化的样板房，使得拿地以后需要做的许多决策固化和前置，从而节省大量的时间。”林中强调，旭辉速度并不是赶工期赶出来的，而是产品标准化的结果。

　　闽系房企挑战“高负债”

　　不仅是旭辉，闽系房企在2013年的整体表现都堪称“凶猛”。

　　根据克而瑞针对长三角市场的不完全统计数据，在2013年1 9月，泰禾、旭辉、阳光城、正荣、龙宝在上海、苏州、杭州等城市的拿地数量达到20幅，一举让福建房企成为长三角地区拿地最为活跃的一群企业。

　　克而瑞的统计数据还显示，同样是在2013年1 9月，广州房企在长三角只拿到了5幅地，北京和香港的房地产开发商在长三角只拿到了3幅地。

　　福建房企在销售上的表现也很抢眼。“以前在TOP50榜单中基本上就没有福建房企的身影，2013年一下子就出来了好几个。”同策咨询研究部总监张宏伟告诉笔者，过去的2013年是旭辉、阳光城、泰禾等福建房企集中发力的一年。

　　阳光城集团在2012年11月才进入上海，但在不到1年的时间里，该公司就斥资38.81亿元拿地，抢先完成了环绕上海自贸区的布局。阳光城集团总裁陈凯透露，阳光城在上海获取了6个项目，预计2014年在上海就能实现30亿 40亿元的销售额。

　　在高速扩张的同时，闽系房企在资金上表现出来的“高负债”扩张模式令人担忧。

　　仍以旭辉集团为例，根据不完全统计，2013年该公司先后于4月发行2.75亿美元优先票据、7月获得1.57亿美元银团贷款、9月发行1.25亿美元额外票据、10月又向独立的第三方配售价值3.9亿港元的新股。

　　作为福建百亿元规模房企的另一代表，阳光城集团也通过与歌斐基金、中铁信托、华融信托等多家房地产私募和房地产信托公司的合作，通过“股 债”的模式在2013年实现高速扩张。

　　“左手融资，右手拿地”是福建房企此轮扩张的普遍手段。张宏伟认为，“福建房企已经把资金杠杆作用发挥到极致，借用基金、信托等方式来拿地，再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。这样的做法会导致企业资产负债率偏高，有一定的政策、市场和经营风险。比如，政策一旦变化，会对销售和周转产生影响。”

　　数据显示，截至2013年11月底，旭辉集团的负债率高达70% 80%。“现在的负债率大约为67%，短期债务的比例已经控制在20%以内，账上还有很多现金。”1月6日，林中如此表示。

　　仲景