广州卖地依旧火爆 楼市风险或将加大

　　□韩世同

　　昨日，广州今年首次挂牌出让的7幅地块，结果5幅溢价成交、1幅底价成交、1幅流拍。

　　业内此前认为，年初这场土地盛宴很可能会成为今年土地市场的风向标和探测器：如果大旺则预示今年土地市场会有好的开局和好的成果；如果结果平平则表明房企对楼市后市并不看好也并不悲观；如果流拍那就说明楼市和土地市场已经很差而政府却对市场过于乐观。

　　我当时估计这些地块中有些地块底价成交的可能性比较大，虽然年初开发商拿地的资金还比较充裕，但今年初银根依然处于收紧状况和市场成交回落，会影响开发商拿地的积极性；而竞拍激烈或流拍的可能性都不太大。

　　但结果却有些出乎我的意料之外，开发商拿地的积极性和热情并未明显减退。虽然，也有1幅地块底价成交、1幅地块流拍，但整体还是溢价26%。其中，有两幅楼面地价溢价幅度达到60%-70%，是黄埔和海珠的地块；其余3幅溢价幅度为20%-30%左右，但由于起拍价就接近原来的地王，因此这些溢价成交的地块都是堪称地王。

　　人们会问为何这次土地出让有这么多地王，却为何会出现底价成交和流拍的现象呢？其实，这也是我很纳闷和不解的地方。底价成交的地块因为有用途和条件的制约，可以视为是定向拍卖，这还好理解；但搞不明白的是流拍的地块，可能是因为地块面积小而没有开发价值吧。

　　这次拍地有几个特点：一是拍得地块的大都是上市公司，说明上市房企相对资金比较充裕，对后市比较看好；二是过江龙居多，招商地产和珠海华发都算是外来的开发商；三是保利地产对黄埔蟹山和番禺汉溪的地块志在必得。

　　为何楼市销售和资金情况不是很好，而土地市场却依然十分火爆呢？主要是去年下半年许多该供的土地没有推出，造成开发商对土地尤其是住宅用地十分渴求；还有就是外来开发商对于进入一线城市的意愿十分强烈，不惜重金高价拿地；而保利地产拿地志在必得则是因为黄埔和番禺周边都有可以连片或联动开发的项目，综合开发的地价成本可以摊薄和降低，因此并不具备普遍的土地价格标尺的意义。

　　不过，这些地王虽然还没有去年出现的“面粉比面包贵”的地王离谱，但由于目前楼市成交已经开始出现回落、银行信贷资金和流动性依然比较吃紧，而且还将面临土地制度深化改革的变化，在这样的市场和政策环境下，地王可能会再次成为“烫手山芋”，对此房企还是采取审慎的策略和态度应对为好。

　　(作者是知名房地产专家)