济南绕城高速“三环线”呼之欲出 将拓展新城区

　　济南市基准地价或将继续上调，而听证范围进一步扩大，覆盖绕城高速以内区域并继续向人们所讨论的“三环线”以外扩展。

　　记者从济南市国土资源局获悉，该局日前发布国土资源听证会公告，将在2月27日就济南市国有土地级别与土地基准地价举行听证会。济南市基准地价或将继续上调，而听证范围进一步扩大，覆盖绕城高速以内区域并继续向人们所讨论的“三环线”以外扩展。

　　听证会代表为20到25人

　　根据公告，该局拟于2月27日上午9:00在济南市龙奥大厦五楼会议室就济南市国有土地级别与土地基准地价举行听证会。

　　在听证会代表的选取上，要求具备一定国土资源土地级别和基准地价知识，并在本次土地级别和基准地价调整范围内或具有相关利益关系的公民、法人或其他组织。听证会代表的产生由济南市国土资源局直接从申请参加听证会人员中选取，人数定在20—25人。代表选取比例为机关占20%、企事业单位代表30%、专家30%、居民20%。报名时间截止到2014年2月10日。

　　听证范围向南向西扩展

　　本次听证会，将制定(调整)土地级别与国有土地基准地价范围。对于人们关心的听证范围，公告明确：东到东巨野河、历城与章丘行政界；南至狼猫山水库、向西沿绕城高速公路南环线至港沟立交，沿南部山体至规划中的二环东路延长线向西至南绕城高速，沿南绕城高速继续向西直至与城市规划线相交，即到达规划中的二王寨区域立交桥，沿城市规划线直至长清区南部；西沿平安店镇三庄、叶庄至玉清湖水库东；北接黄河大堤南岸、沿绕城高速公路北环线北、济青高速公路并向东北延伸至遥墙机场。

　　在2011年3月份，济南市对济南市国土土地级别和基准地价进行了调整，记者注意到，相比2011年的听证范围，此次听证范围在东向和北向上没有变化，但在南向和西部有不小的扩展。

　　国土部门负责人介绍，此次听证，整个绕城高速范围内基本都已经包括在内，在东部和西部早已突破绕城高速，在南部基本是到了南绕城高速，北到黄河大堤，与上次听证范围相比，有所扩大。

　　不少人住到“三环”外

　　土地业内人士指出，列入国有土地听证范围的土地，将来都会陆续进入土地市场进行出让，随着这些土地的开发利用，这些地方通过住宅、商业等房地产开发以及基础设施的建设，将进一步扩展为新的繁华城区，济南城区范围将扩继续扩展到绕城高速以外的区域，而绕城高速将成为济南的“三环线”。国土部门相关负责人表示，三环线的实际形成，还涉及到城市规划等多方面的内容，不仅仅是土地听证所能界定的。

　　山东大学社会学专家表示，目前城市的边界越来越模糊了，二环的概念也该破破了，二环路不仅成为政治、经济的分界线，还影响了很多市民的生活消费。以前二环以内当天送货，但出了二环服务就打折。以二环为标准的传统观念、管理发展思路，包括涉及的市民权益已经过时了。

　　记者在采访中了解到，实际上不少济南市民已经开始过起了“三环线”以外的生活。在东绕城高速以东的唐冶片区等地，包括恒大名都、鲁商凤凰城等一大批小区已经新建并陆续入住，在此购房的许多业主都是在高新区等地上班的市民，凭借着便捷的道路交通，短时间内就可到达小区。

　　家住历城区花园路东头的高女士也发现，给自己提供送菜上门等服务的公司，原来因为在二环路以外还要加收5元钱，目前这个收费已经悄然取消。

　　基准地价调整不会直接影响房价

　　在这次听证会之前，济南分别在1999年、2004年、2006年、2007年及2011年先后五次调整了国有土地基准地价。此次基准地价已经是第六次调整。

　　据了解，调整的土地类型包括住宅、商业和工业用地。通过上一次调整，省城住宅一、二、三级地的基准地价每平方米分别为4104元、2967元和2453元；商业一、二、三级地的基准地价每平方米分别为6191元、4627元和3562元。住宅一级地的基准地价每平米上升了约32%，二级地上升了约40%，三级地上升了约45%。商业一、二、三级地的基准地价每平方米分别上升约37%、42%、60%。

　　业内人士预计，本次听证，基准地价进一步调高的可能性较大。济南国土部门介绍，住宅和商业用地都分多个级别，每个级别里面还分片区，基准地价相差较大。记者了解到，住宅用地目前是分8级，一级土地每平方米4000多元，八级土地每平方米不足千元。

　　省城房产评论人士赵鲁梁认为，上次听证前基准地价较低，因此上调幅度较大，此次听证，即使调高，幅度也不会像上次那么大。

　　那么，基准地价的上调，是不是会推高地价，进而推高房价呢？

　　济南市国土资源局相关负责人表示，土地的基准地价、评估价格、拍卖底价以及市场价格是四个不同的概念。基准地价反映土地的价值和地价总体水平与变化趋势，仅是土地价格的参考，是政府衡量土地资产、调节土地市场的依据，具有稳定性，不会大起大落。而土地最终的成交价，是由市场需求决定的，不会直接受到基准地价的影响。

　　据介绍，省城土地市场确定成交底价时，虽然会以基准地价为基础，但具体的各个地块，有其自身的实际情况，如交通、市政等配套，出让的底价也会有所不同，而且土地出让的最终成交价，也与市场需求等多种因素有关。也正因如此，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。

　　赵鲁梁认为，综合起来看，影响虽不直接，但土地价格调整，未来必定会对房价产生影响。

　　1月土地拍卖面积为去年全年四成多

　　数据统计，2014年1月份，济南市进行了4次土地交易，共成交土地45宗，总面积达到4741亩，拍卖金额177.87亿元。这一惊人的成交数据甚至达到了2013年土地成交的40%以上。成交面积相当于2013年全年的43.74%，而成交额则达到了2013年全年的42.35%。1月济南市土地市场开启了“集中供应”模式。

　　数据来看，1月的前三次土地交易并不突出，三次分别成交土地385亩、514亩和661亩。真正占据主导地位的是1月17日的土地交易，该天出让的土地为2013年12月18日—19日挂牌出让的24宗土地，24宗土地全部底价成交，成交面积3181亩，成交金额达到了111.63亿元。成为2013年以来单日成交宗数最多、成交面积最多和成交金额最高的一次土地交易。