物业自治后 政府能否“扶一程”

　　房管部门不太喜欢4月：每年这个时候，最低工资标准调整，总有些小区被不堪成本压力的物业公司“抛盘”。老旧住房集中的杨浦区最了解这种痛苦：近年间，辖区内诸多无物业小区自寻出路，已有近30个小区实行物业自治。坐在居民中间的杨浦区区委书记陈寅注意到：基层社区自创了许多“土法”，但其困难和风险需要政府予以关注。

　　建于2002年的长华绿苑小区换过3家物业公司，业主和物业永远在为同一矛盾纠缠：“小区管理成这副样子，还想涨物业费？”“业主就付这么点钱，还想要多好的服务？”

　　2010年，双方一拍两散，业主们决定自治。和其他自治小区一样，长华绿苑陷入了“何去何从”的迷惘：现行法规政策允许业主自行管理小区物业，但对于如何管理，却没有“指南”。

　　长华绿苑业委会出面聘请了物业经理、保安、保洁员、修理工，物业经理带队负责小区日常维护。由于不缴纳社保和公积金，用人成本低于物业公司。但居委会、业委会和业主要为小区管理付出更多精力：业委会成员组建了车辆管理、工程设备维护、绿化、文明建设4个小组，配合物业经理做服务；一名懂会计的业主应邀为小区做账；居委会成员和业主代表成立监事会，监管账本。

　　小区管理慢慢“上了台面”：3年间，没发生一起入室盗窃案；物业费收缴率从70%提升到99%以上，物业费节余从不足7万元增加到40万元。2013年，经业主大会表决同意，物业费从每平方米每月1.1元提到了1.3元。

　　长华绿苑的自治模式被称为“物业经理负责制”，杨浦区的众和新苑、伊顿公寓等小区都是这一模式的践行者。

　　但自治的瓶颈正在出现。长华绿苑所属居民区党支部书记严沪生告诉区委书记陈寅：“按规定，没有物业公司不能启动维修基金，哪天小区要大修大补怎么办？业委会没有法人身份，怎么给人家开具停车费收据？”

　　有些小区采用了变通的办法：2011年开始自治的榆汾新苑向邻近社区的物业公司购买了业务咨询服务，通过后者开通维修基金，解决停车费开票问题。这是房管部门比较推荐的“服务外包型模式”。五角场街道房管办主任程映雪认为，专业的事要让专业的人来做，自治社区不妨把电梯检修、泵房管理等事务外包给专业公司。

　　相比之下，老公房小区的物业自治难度更大。建于上个世纪70年代的靖宇中路8弄小区没有业委会，物业公司也形同虚设。在业委会缺席的情况下，“志愿者管理模式”成了此类老小区的选择。靖宇中路8弄小区所属的延吉七村居委会主任洪义民介绍，2013年，小区推选8名志愿者组成“居民自治管理小组”，开始“彻底自治”。

　　由于聘不起门卫，小区大门常年无人看管，导致小区人流复杂，盗窃案件频发。自治以后，小区决定只在上下班时段开门，其间志愿者负责开关大门、引导车流。自治管理小组和业主们商定，给小区车主分发大门钥匙，关门时段进出需要车主自己开关大门。

　　洪义民说，老小区熟络的人情是自治的优势，它能让小区业主更好地达成共识，这些共识通过“居民自治管理公约”、“基金使用管理制度”等规章落实到了纸面上，更重要的是，自治过程反过来促进了业主对小区的感情。

　　然而，不论由外聘人员、业委会成员还是小区志愿者提供物业服务，都面临共同的潜在风险：出现人身伤亡怎么办？谁来赔付？有的小区为外聘人员购买保险，参与调研的社区普遍认为这种做法可以借鉴，但目前没有强行规定。

　　区委书记陈寅的面前摆着居民出的题目：“政府层面能否出台指导意见，帮助自治小区规避风险？”记者 钱蓓