哈市业内人士深度解读“物业收费新规”

　　日前，哈市出台了新的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》，新《办法》从定价结构到物业服务标准方面有了本质性的改变。然而不少市民仍就对新规存在些许疑问：调整后电梯费会不会升高？公共停车场收益怎么用？绿化养护到底怎么收费……18日，记者就此采访了哈市住房局相关负责人和相关物业专家对新物管办法进行了二次解读。

　　问题

　　1

　　新标准物业费

　　如何定价？

　　回答：必须有+应该有+可以有

　　据哈市物业办相关负责人表示，新《办法》将物业费的定价分成了三个方面。即必须有的基础服务+应该有的级差服务+可以有的特有服务的模式。

　　基础服务包括：“基础管理、屋面日常保养维护、二次加压供水、化粪池清淘、单元电子门维护”5项服务内容，定价成本为每月每平方米0.13元。

　　级差服务包括综合管理、公共区域保洁服务、公共区域秩序维护、公共部位设施设备日常运行保养维修、公共区域绿化养护五项服务内容，其一级、二级、三级、四级(不含绿化)分别对应的定价成本为每月每平方米多层0.38元高层0.39元、多层0.54元高层0.56元、多层0.86元高层0.89元、多层1.19元高层1.23元。

　　特有服务包括：“电梯管理、车辆管理、装修管理、公共责任险”等服务内容。

　　问题

　　2

　　绿化养护费如何收取？

　　回答：按绿化面积收取

　　“这意味着绿化收费更科学了，相同的服务标准，享受更多绿化面积的小区收费就会更高了。”哈市物业专家表示，“绿化养护”项目成本，由原来按照建筑面积测算改为按照绿化面积测算后，将绿化面积年总成本再按月按建筑面积分摊。结果就是享受多少“绿色”就支付多少养护费，让这项收费变得更加科学和人性化，此次绿化养护定价分四级，最高每年每平米4.94元。

　　问题

　　3

　　电梯费会不会升高？

　　回答：收费标准不变

　　“调整后电梯费封顶为1200元，不会升高，只是如何使用上有了更细致的规定。”专家表示，新《办法》中保留了按照楼层、户数进行核算的11元-120元的标准，但对电梯管理中的基础费用管理与公共部位设施设备维修养护服务费一样，实行“非用不支，滚存待支”。就是说共用部位设施设备维修养护和电梯基础收费实行专户储存，不发生不使用，逐年滚存，结转待用，制止将未发生定向使用的收费转化为企业利润，保证共用部位设施设备维修养护和电梯养护能够得到应有的经费保障，即将电梯费的一部分拿出来作为小区公共设施的“养老金”。

　　问题

　　4

　　公共区域停车收益怎么用？

　　回答：扣除管理服务费用后，归全体业主所有

　　“利用物业管理区域内公共空间设置停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。” 专家表示，《办法》规定，关于住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位的物业费，包括停车场综合管理、保洁、保安、共用设施设备日常运行保养维修。在收费方面也是分成了平面和立体两个档，每个档都按照普通和塑胶地膜分成两个价格。平面车位80元/月，有塑胶地膜90元/月；立体车位110元/月，有塑胶地膜120元/月。如不能通过质监部门的年检，不能使用。对于公共区域的停车收费所得也有明确规定：经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

　　问题

　　5

　　装修收费是否统一？

　　回答：是的，每平方米收费不得超过5元

　　“以后垃圾清运费、装修保证金等各项装修的杂乱收费都会变成一条：装修管理费。”哈市物业办相关负责人表示，物业收取装修管理费，是用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出。此次《办法》规定，装修管理费按照不超过5元/平方米(建筑面积)标准收取，物业企业收取装修管理费以后不得以任何形式收取其他与装修有关的如装修保证金、垂直运输费等费用。

　　问题

　　6

　　物业什么情况下可以调费？

　　回答：按新标准服务3个月，且业主满意

　　很多市民提出新收费标准推出后，什么情况下可以调整收费的问题。哈市住房局负责人表示，为确保新《办法》顺利实行，凡涉及需要按照新标准进行调整的，必须先行搞好服务，试运行3个月，业主满意的，经过业委会同意方可调整；业主不满意的，一律不能调整，擅自调价的，要坚决予以严厉查处，并通过新闻媒体予以曝光。如业主和物业企业达成一致可到属于区的物业办和物价部门进行备案，方可调费。