保利广州急补仓 区域全方位拿地策略启动

　　为保证20%的年销售额增长，保利地产从年初就积极推行土地储备策略：以24.6亿元的总价在1月28日揽入位于广州黄埔、番禺的两幅区域单价“地王”，最高溢价率达60%。相比2013年，保利购入的大部分土地均属底价范围，少有土地溢价率超过10%。

　　或许广州对保利具有特殊意义。“广州是公司的大本营和主战场，每年的消化量都很大。”保利地产相关负责人表示，2013年，保利在广州的销售额接近200亿元，广州是保利在全国范围内销售额最高的城市，为了实现公司的年销售额增长，持续补充广州的土地储备、提供更高货值也是公司的重要战略。据上述负责人透露，2014年，保利在广州将实现全方位拿地策略，无论是郊区、市区，还是住宅、商业，“争取各点开花，把广州的整体产值拉升上去。”

　　2013年，保利累计实现的签约面积为1064.37万平方米，按照该公司“等量拓展”的拿地原则，每年新增土地建筑面积将不会低于总销售面积。这意味着，要实现预期的增长目标，保利今年至少需购入1200多万平方米的土地储备，而广州仅是保利大范围拿地的一个缩影。

　　一日竞得两“地王”

　　在2014年广州首场土地拍卖会上，曾推出2幅商业用地及5宗住宅用地，最终成交6宗，总金额达58.3亿元。保利当天以24.6亿元的总价斩获了黄埔、番禺的两块区域单价“地王”，堪称此场拍卖会上的最大赢家。

　　拍卖资料显示，黄埔区蟹山路48号地块的占地面积为49381平方米，最大计容建筑面积为104442平方米，挂牌起始价11.4886亿元，折合楼面地价约为1.1万元/平方米。据了解，该地块前身是广东明珠集团下属的广州阀门厂，于2012年9月7日被政府收回，是黄埔区临港商务区范围内第一宗纳入政府储备的旧厂改造项目。蟹山路地块作为当天最受欢迎的土地，共吸引了包括保利、中海、佳兆业、招商等10家开发商报价争抢。最终，广东保利房地产公司以16.6585亿元和配建9600平方米保障房的代价一举夺下该热门地块，扣除保障房面积后的实际楼面地价高达17564元/平方米，远超黄埔前“地王”南玻地块创造的11813元/平方米的最高楼面价纪录，成为了黄埔区的新单价“地王”。

　　在拿下黄埔“地王”后，保利并未满足，而是乘胜追击再度揽下了位于番禺钟村汉溪村的一宗住宅用地，该地块宗地面积为18211平方米，建筑面积42793平方米，挂牌起始价为5.9910亿元。最终保利以8亿元总价成交，折合楼面地价18694元/平方米，同样刷新了该区域的最高楼面地价纪录。

　　对此，有市场分析认为，以上两宗“地王”再次重演了“面粉贵过面包”的非常规现象，后续开发风险难以估量。目前黄埔区的电梯楼二手价格约在1.6万元～2万元/平方米，而番禺钟村汉溪地块附近的二手电梯房的成交价格则在1.2万元～1.5万元/平方米。

　　合富辉煌首席分析师黎文江告诉中国房地产报记者，蟹山路地块位于天河与黄埔交界，交通便利，且闹中取静，地段综合素质高，市场前景良好。“若市场上热传的‘黄埔部分区域将划入天河’的信息属实，预计该地块的价值将会大幅提升。”“黄埔一直处于缺货状态，番禺接近中心区的市场态势也愈发明显。”经纬行研究中心总监朱欣苑告诉中国房地产报记者，中心区的供应不足将使楼价保持较高状态，而这两幅地块的规模均在10万平方米以下，小众市场就足以支撑楼盘的销售，开发商不用过于担心“地王”被套。

　　保利看好的正是广州住宅市场的供需缺口。“黄埔的供应量小，市场机会多，只要是住宅产品都有市场。”前述保利地产相关负责人表示，虽然是黄埔区的单价“地王”，但蟹山路地块的地价并不算高，“目前区域内没有在售项目，二手房也是早年的，目前反映不出市场的真实价格水平。”同样，番禺地块的地价在保利眼里也属正常水平。“保利之所以出价高于竞争者，是因为广州是保利的大本营，无论是区域开发能力还是资源等，保利都占据优势，即便是付出稍高的地价，我们也有信心获得理想回报。按照保利对项目开发周期的要求，以上两个项目均将于近期启动，并于年底开售。”

　　广州“抢地大战”拉开

　　保利并不掩饰对广州市场如饥似渴的拿地态度。“虽然和其他公司相比，保利在广州的土地储备量堪称名列前茅，但其住宅项目的存储量却并不多，且近几年也已消耗很多。”前述保利相关负责人表示，作为大本营和主战场，广州市场在公司的销售布局中占有重要地位，保利广州市场2013年的销售额已接近200亿元，是北京、上海销售额的一倍，几乎占到了公司总销售额的1/6。而保利全公司销售额最高的天悦项目也位于广州，近两年的销售额已超过60亿元。

　　上述保利负责人认为，与北京、上海相比，广州的土地市场相对理性，虽然近几年广州地价大幅攀升，“面粉比面包贵”的现象愈发普遍，“但因为双合同的影响，官方数据往往低于市场真实水平。”因此，广州地价也并未超越真实楼价水平。而且，“在一些商住地块中，8%～10%的商业比例在出售时，同样可获得较高的溢价，这可在一定程度上分担一部分住宅项目的地价。”

　　据统计，保利目前在广州共有保利天悦、保利西海岸、保利公园九里、保利塞纳维拉、保利大都会、保利岭南林语、保利东江首府、保利克洛维8个在售项目，其中有部分项目的销售已近尾声。由于销售好、去化快，保利一直都想补充广州的库存，特别是住宅用地。但2013年，保利在广州的收获却并不多，仅在萝岗新增一幅住宅用地，还是采取与越秀地产合作开发的方式，另外三幅均为商业用地。

　　据广州市国土房管局的相关负责人介绍，2014年广州全市十区二县级市计划供应住宅用地6.66平方公里，商业服务业用地5.09平方公里，这两类用地合计供应11.75平方公里，比2013年增长22.8%。这对急需补仓的开发商而言，无疑是个利好。在拿下黄埔、番禺两块地后，保利还对即将推出的广钢新城地块表现出了浓厚的兴趣。

　　“保利在芳村两个项目的存活量都已所剩无几，亟须补充新地块。”前述保利负责人透露，只要是符合保利立项标准的土地，都会关注，无论是市区还是郊区，住宅还是商业。

　　广州市场产值拉升的需要源自保利整体规模增长的诉求。按照保利的战略规划，今明两年需要实现至少20%的年销售额增长，这需要足够的土地储备支撑。2013年，保利全年共实现签约金额1252.89亿元，同比增长23.15%，实现签约面积1064.37万平方米，同比增长18.11%。

　　中信建投证券研究员苏雪晶对此分析认为，去年保利新拓展项目59个，获取土地数量在A股上市房企中仅次于万科，新增土地储备近1892万平方米，总地价达592亿元，远超300亿元的预算。按照该公司土地储备的等量拓展原则，每年新增土地建筑面积将不会低于总销售面积，新增土地产出货量也不会低于总销售量。若再加上增长目标，2014年，保利至少还需购入不少于1200万平方米的土地。但对保利而言，广州的“抢地大战”还仅是个开始。