房价涨不涨 还得看市场

　　在各地方的国五条细则中，北京是落实政策最严格的城市之一。实施一年来，尤其是20%个税对二手房市场的影响深远。据北京美联市场研究中心统计，北京国五条细则出台后的头两个月，市场成交量急转直下，从3月份成交43780套下滑到4月份的5212套和5月份的7336套，缩水幅度达到了88.1%和83.2%。虽然到去年下半年楼市出现回暖，但“国五条”给楼市带来的影响是短期还是长效，一直是业内争论不休的热点。

　　正方

　　自住型商品房上市缓解供需矛盾

　　北京美联市场研究部高级经理 张磊

　　自从北京市政府开始着力宏观调控房地产市场后，房价水平的上涨速度还是得到了一定抑制，但从政策关注点来看集中在控制需求端为主，对于买房人的资格进行了严格的把控，限制投资、投机需求入市。随着2013年北京国五条的落地，限购政策也完成了全面升级。

　　但是，2013年政府对于房地产市场的调控绝不仅限于此。2013年，北京市建设、收购各类保障房16.2万套，竣工8.5万套，超额完成今年计划新开工16万套、竣工7万套的建设任务。而今年北京市将进一步改善中低收入群众家庭住房条件，预计建设保障性住房7万套，竣工10万套。

　　在布线保障房整体规划的同时，北京市政府也在2013年年底，重拳推出“自住型商品房”这一解决“夹心层”购房实际困难的铁腕措施。据了解，今年北京将推出不低于5万套自住型商品房产品。而截至目前已经有32块涉及自住型商品房的土地完成交易。其中，恒大御景湾项目已经摇号，金隅两个自住房项目也正在火热申请中。

　　预计2014年全年，自住型商品房将会出现大面积的上市，从而有效缓解中、低收入家庭的住房迫切问题，从供应端调整市场的供应关系，当供应达到平衡的时候，人们所关心的房价问题才能真正回到一个市场认可的水平上。

　　北京的房价涨幅趋缓可预见

　　北京国五条细则没有达到抑制房价上涨的作用。细则对于二手房市场房价没有太大的影响。20%个税征收对二手房市场的影响是短期的，因为在北京二手房市场，满五年唯一住宅的数量很大，这些房源是免税的。而最新二手房还没有完全上市。

　　2014年，如果没有新的政策出台，北京房地产市场受到国五条细则影响不会太大。未来政策应加大商品房和保障房的分离，目前每拍出一块地，都会抬高商品房价格。从房地产开发而言，房地产企业的利润并不高。北京房地产市场将会回归市场。

　　2014年，北京的房价涨幅将会趋缓。随着自住型商品房供应量开始加大，自住型商品房的价格将会拉低整体房价平均水平。在房产税逐步推进过程中，购房人的房产持有成本将会加大，这一调控手段会起到抑制房价的作用。

　　市场供应有待增加

　　21世纪不动产北京区域总经理 寇海龙

　　北京国五条细则在一定程度上遏制了市场投资性购房需求，但由于决定房价上涨的根本因素没有变化，细则调控未起到预期的抑制房价上涨的效果。实际上，单靠遏制需求解决不了市场的供需矛盾，有效地增加市场供应才是稳定市场的基本方向。

　　2014年国家将建立统一不动产登记平台，推动房地产税改革，但差异化信贷政策和限购政策短期内不会退出。目前来看，房地产市场依然具备上行的动力。2014年北京国五条细则将继续执行，细则仍是调控今年房地产市场的主要政策，投机性需求将受到抑制。由于2013年下半年以来土地市场价格持续走高，2014年高端商品房价格有抬升的势趋，但新房整体价格不会超过2013年涨幅，房价将迎来低速增长期。

　　多个城市没完成房价调控目标

　　2013年全年，除了少数如温州、海口、聊城等二三线城市之外，市场价格在京沪等一线城市的带动下仍然普遍上涨，四大一线城市住宅价格涨幅均超15%。

　　尽管房价的上涨同时受货币增发、土地供应、市场供求关系等多方面因素的共同作用，不单纯依赖于调控政策，但上涨本身是不争的事实。“国五条”新政出台后，限购政策的确遏制了市场投资性购房需求，但却未曾起到预期的调控房价效果。全国多个城市年初设定的调控目标未能落实也说明了这一点。

　　“稳”不住的原因主要有两点，一是刚性市场需求被低估了，市场供应严重不足。以北京为例，2013年北京首个自住型商品房问世之时，仅申购家庭数量就接近15万，而2013年全市新建商品房成交量不到12万套，刚需与供应之间的矛盾可见一斑。二是政策调控本身发挥作用有其滞后性，如增加商品房土地供应、加快保障性住房建设等，其作用都需要一定周期才能显现。

　　对于未来能肯定的是，“国五条”作为上一届政府对房市最后的调控措施，其影响在未来的一段时间内仍不会消失，抑制投机性需求对市场而言仍有必要，限购、限贷政策仍将持续。不过与单纯的限制需求相比，现如今供应的增加，以及土地制度改革、农村土地流转、房产税立法与改革、不动产统一登记制度等长效的楼市调控方向和策略，将会对我国的房地产市场健康发展产生更为深远的影响。

　　晨报记者 武新