楼市不会出现泡沫破裂 以价换量是生存王道

　　地产海南对话天伦誉海湾总经理云天龙

　　2014年初的中国房地产市场值得“玩味”。

　　一边是以王石、任志强为代表的楼市 “不妙论”、“风险论”四起，引发关注。去年李嘉诚出售内地地产项目，李嘉诚撤资中国楼市的传闻仍历历在目；房企领军的万科总裁郁亮带领80名高管考察团学习小米，寻找转型思路；2013年多家房企进军文化、金融、娱乐、互联网、体育等领域寻求转型，为2014年中国楼市的“悲观论”提供了诸多注脚。

　　另一边，孟晓苏、宋广菊等则坚定看好2014年楼市，认为未来几年房地产仍较大发展空间，仍将处于高位增长期。持乐观的开发商更是大量购地，扩张的决心和信心十足。数据统计，去年全国土地出让总收入高达4.1万亿，刷新了2011年3.15万亿的历史记录。

　　争论中，市场已悄然发生分化。香港个别楼盘大幅降价40%、内地楼市连续两月成交腰斩、年初银行一反常态收紧房贷等加大“楼市风险加大”的担忧声中，部分龙头房企却逆流而上，继续高歌猛进。1月份万科成交276.5亿元，同比增长44.99%；碧桂园成交176.7亿，增长140.74%；恒大成交110.4亿，增长53.3%。

　　是“捧杀”还是“棒杀”，2014年楼市迷茫中开局。2014年楼市究竟何去何从？海南房地产行业人士又有怎样的思考与研判？南海网—地产海南走近海南房地产业内，对话天伦誉海湾总经理云天龙，共同探讨2014年中国楼市走向。

　　天伦誉海湾总经理 云天龙

　　南海网-地产海南记者 赵卉

　　◎今年房地产市场增长趋缓 市场分化将愈发明显

　　南海网-地产海南：2013年的中国房地产行业可谓经历了一场深刻的变革，无论是销售面积还是销售额，都比上年有大幅度的增长，是近十年增速的第三个高位；全国土地出让总收入高达4.1万亿，刷新了2011年3.15万亿的历史记录；房企的“千亿俱乐部”也由2012年的3家猛增至7家……面对去年房地产业的全面繁荣，房地产业界却充斥着唱好、唱衰两种完全不同的声音，对此你怎么看？

　　云天龙：由于去年我国房地产市场的大幅增长，导致了大多房地产企业大量购进土地，期待今年再上新台阶，目前整个行业充满着非常乐观的预期。我的看法却没有那么乐观，我认为，2014年我国房地产市场的增长不会超过两位数，多数三、四线城市可能还会出现负增长，海口的销售量或许能与去年持平。今年我国整体的房价将有所走低，市场分化会更加明显，少数一线城市房价将稳中有升，但更多城市房价将出现下滑。以价换量将是今年和明年房地产企业生存王道，房地产行业将进入为期2-3年的困难期。

　　我认为未来增长趋缓的理由是：第一，从2010年起，房地产市场增长的重心已经下移。这是由于房地产发展所经历的外部环境已经发生了变化。首先，我国经济高速增长时代已成历史。过去十年，除了个别年份，我国经济均保持着两位数的增长，持续的高经济增长带来的高收入增长；其次，住房制度改革带来的巨大制度红利释放的巨大需求已经消化。相反，保障性住房还将分流一部分市场需求；此外，中央已经很明确，未来的货币政策就是用好增量，盘活存量，因此短期内将不再出台新的刺激经济政策。；还有就是城镇化人口年龄最好的时期已经过去。虽然我国的城镇化发展刚起步，但农村里年富力强的劳动力都已经进城了，未来进城的农村人口年龄质量会有所下降。

　　第二个增长趋缓的原因是，今年的货币环境不会过于宽松。主要是美国已经开始实质性采取量化宽松的退出政策，意味着全球逐步告别了廉价资本的时代。美国的国债利率上扬，导致热钱的流出和货币成本的同步上升，整体流动性偏紧。第三个因素是由于投资和投机性需求仍然会受到限制，因此在投资性需求不放开，仅靠自住性需求来推动市场的情况下，其动力是有限的。

　　此外，不动产登记制度和反腐风暴有效地阻止了大量灰色收入进入房地产市场，而这部分购买力对市场贡献不小。而去年销售的高速增长和购买人口年龄低龄化对未来的房地产市场造成一定程度的透支，也将成为导致楼市增长趋缓的因素。

　　◎房价下跌是局部现象 不会出现所谓的泡沫破裂

　　南海网-地产海南：近日杭州等地楼盘大降价让楼市“崩盘论”又再次被讨论，包括王石在内的不少业内大佬都对今年楼市难表乐观，在房地产市场城市间分化愈发明显的时局下，部分城市的房价走低是否会引发连锁反应？是否会出现“泡沫破裂”？

　　云天龙：我认为不会出现所谓的泡沫破裂。道理很简单，我国住房贷款的首付比较高，而且没有大量出现高利贷流入房地产市场的情况。我国目前房地产个人住房商业贷款平均首付是40%，房地产开发贷款和个人贷款占整个商业银行贷款余额的20%，而美国房地产泡沫时期是53%。我认为，只要能守住这个杠杆底线，我国的房地产市场是不会出现系统性金融风险的，整个房地产市场是相对安全的。尽管有些地方房子出现较大的空置率，但购房人还款压力相对比较小，如果能有足够时间让市场消化，相对来说，是不会出现太大问题的。

　　鄂尔多斯和温州等城市出现的楼市危机是因为这些地方的房地产市场杠杆用到极致，让大量的高利贷流入房地产市场，这种情况也是由于两地民间资本相当发达所导致的。当地的许多制造业的业主新增的投资和贷款，以及个人大量的积蓄都投向了房地产市场，投资炒房产、炒地产。一旦房地产市场出现下跌，将发生资金链的断裂，导致崩盘。这种情况不是普遍现象，只是在少数几个城市发生。因此，就我国房地产整体来说，是健康的、安全的。

　　◎差别化房地产政策将是未来制定房地产调控政策的基调

　　南海网-地产海南：根据最近的几项数据报告显示，今年开年的楼市成交表现极为平淡，多数城市房价虽仍然表现上涨，但是同比和环比涨幅在收窄。在成交下滑、房价涨幅放缓、融资环境趋变和调控仍紧的新背景下，今年房地产市场面临的变数是否会增多？

　　云天龙：目前我国房地产市场的分化十分明显，再搞一刀切的政策已经没有意义。比如说限购政策，除了北上广深等房价上涨较快的一线城市外，其他城市明显需求不足，再继续限购已经没有必要，相反，这些地方政府或许还会出台一些刺激市场的政策。又比如说，首套房的政策将更加宽松、更加优惠，而购买多套房将承担更多的持有成本。

　　十八大明确了深化改革的方向是“使市场在配置资源中起决定性作用”，可以预见，市场化是未来房地产发展的主旋律。过去政府惯用的行政手段如限面积(90/70)、限购、把房价作为地方政府的政绩考核指标等做法将逐步退出历史舞台，取而代之通过税收、货币、财政和供地等市场杠杆手段对房地产市场进行调节。

　　◎房地产开发用地政策在短时间内不会改变

　　南海网-地产海南：有个值得注意的现象，虽然今年开年楼市成交表现不佳，但土地市场确是格外热。而十八大三中全会提出了土地制度改革问题，这意味着有可能将对对房地产开发企业用地、土地市场产生重大影响。对此你怎么看？

　　云天龙：近期还看不出来这种影响有多大。其理由是，第一是利益制衡。土地出让收益的分配和使用已有明文规定。如2003年国土资源部规定，土地出让纯收益的15%要用于土地整治；2007年《廉租住房保障性管理办法》规定，土地出让纯收益的10%要用于保障性住房；2010年规定要从土地出让收入中提取10%用于农田水利建设；2011年1月1日开始，又要从土地出让纯收益中提取10%作为教育基金。还有，政府的大量债务也要靠土地收益来偿还。也就说，关于政府的土地出让收益使用和分配，政府早已经有明文规定。因此，在中央和地方的财税制度没有改革之前，不可能改革土地供应制度。

　　第二是慎重稳妥。作为房地产业内人士，可能大家最关心十八大三中全会对集体建设用地的论述：“要建设城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”正是因为这段阐述，北京市的小产权房房价涨了两三千元。不少人认为，集体建设用地很快将进入市场，实际上，三中全会公告中提到的是集体经营性建设用地，这只是集体建设用地中的一小部分，而且必须符合规划和用途管制。

　　按规定，目前我国农村的集体建设用地主要分为三类，第一类是乡镇企业用地，这应该属于三中全会文件中提到的经营性建设用地；第二类是集体的公共实施和公益事业建设用地，如乡村道路、村委会、学校、医院等都是属于这类建设用地，这显然不属于经营建设用地；第三类是宅基地，按现行的土地管理法和物权法，也不属于经营性建设用地。也就是说，在整个集体建设用地中，只有乡镇企业用地能够与国有土地同等入市、同权同价。但能否开用于发房地产开发，这要看规划和用途。

　　在这方面探索，海南省应该是走在前面的。琼府办(2012)97号文发布《海南省征地安置留用地管理办法》，对有意运作集体土地的房地产企业是非常有指导和操作价值的。三中全会文件里也提到了农民住房财产的抵押、担保和转让，那么，下一步宅基地能否用于房地产开发，从方向上来说，应该是可以的，但恐怕只有经过试点才能出政策和细则。

　　此外，中央城镇化工作会议也提出，要大力提高城镇土地的利用效率，提高城镇建成区的人口密度，城镇用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量土地为主。未来占有土地资源将更加困难，土地成本将进一步提升。但我们认为，未来在那些低效利用的国有土地再开发方面存在政策机会。主要原因是，在改革开放三十多年中，地方政府曾经以招商引资形式将很多城镇土地以低价出让给工业企业，这些土地容积率很低、利用效率很低。而且，当时这些土地的相当部分位于城镇建成区的中心地段，随着城镇规划的调整，这部分土地商业价值非常大。因此，如何与当地政府进行合作开发房地产项目，提高土地利用效率和价值，应该存在政策机会。目前，国土资源部已经对低效利用的国有土地再开发进行试点，对此我们应该高度关注并积极参与。

　　◎楼市新政短期内不会出台 以价换量将成房企生存王道

　　南海网-地产海南：从房地产企业角度，你对今年房地产市场的总体形势将如何预判？

　　云天龙：房地产业仍将我国国民经济发展实际上的支柱产业，我国房地产市场整体是健康的、安全的。未来三五年，我国房地产市场仍有发展空间，但增长将明显放缓，区域分化、房企分化将更加明显：一线城市将继续领涨，但涨幅在收窄，大部分三四线城市将进入调整期；龙头房企将进一步挤占中小房企的市场份额和生存空间。宏观政策面将保持稳定，区域调控政策差别化将成常态。尽管十八大提出市场配置资源的决定性作用，近期政策方面不会出现大的变化，正在执行的抑制投资和投机需求的政策短期内不会退出，新的政策包括土地、房地产税等政策短期内不会出台。资金面流动性偏紧的态势将延续，不动产登记制度将给房地产行业带来阵痛，未来两三年房地产业将面临较大的困难。以价换量、现金为王将是今明两年房地产企业的主要对策。