住房调控遇“盲点” 北京小户型成交量9成商住房

　　“不限购”，在严厉的住房调控政策下成了房地产市场最管用的广告语。而曾经的鸡肋产品商住小户型也随之悄然占据刚需市场。

　　“在有生之年能看到你住的房子被拆。”关于商住两用房最有名的段子，是位于青年路的某项目，由于诸多因素，许多购房者签订合同后的实际有效使用年限不到30年。曾几何时，商住两用房40年的产权成为销售的弊端，而今却因为打了个政策的擦边球成为没有购房资格的人们眼中的“香饽饽”。

　　记者调查了解，在北京严厉的住房调控政策下，商住两用房项目作为调控的“盲点”，近期呈现出了供需两旺的态势，成交量达到全市小户型成交量的九成。

　　今年以来成交占比再涨两成

　　“主要是不限购，没有购房资格就只好买这了。如果有资格肯定不会选择商住房。”购房者小牛婚后一直租房住，去年怀孕后想买房，夫妻俩却都没有资格，于是在双方父母的帮助下购买了位于地铁6号线边上的商住小户型项目。小牛无奈地告诉记者，总不能生了孩子之后还老搬家吧。记者了解到，很多像小牛一样的刚需购房者，在没有购房资格的情况下，退而求其次选择商住两用房，也就使得商住两用房从边缘产品成为“主流产品”。

　　据亚豪机构统计数据显示，截至2月16日，2014年北京商品住宅成交中，户型面积在70平米以下的小户型产品共成交了2650套，在整体住宅市场中的占比达到了32%，比2013年全年提高了12个百分点。其中商住类产品共成交了2378套，占了70平米以下小户型总成交量的90%，比2013年全年更是大幅提高了18个百分点。毋庸置疑，商住项目成为70平米以下小户型产品的成交主体。

　　“目前普通住宅限购，商住房小户型不限购，销售回款快，开发商肯定更愿意拿出地来盖商住房。”位于东五环外的商住两用房开发商负责人告诉记者，现在盖商住房的开发商越来越多，肯定跟调控政策有关，开发商的资金链靠销售回款，在目前的政策背景下，相比普通住宅，商住房的销售回款更有保障。

　　记者采访了解，目前北京商住房两用房成供应主力，开发商推盘积极性更好，销售也更容易。据亚豪机构统计数据显示，2013年12月，在北京开盘的24个项目中，商住项目有9个，占比37%，远远高于去年前11个月16%的平均占比。同时，2014年开局，虽然开发商推盘积极性整体降低，开盘项目个数锐减，但是截至2月16日，1、2月份开盘的13个项目中，包含首开熙悦睿府·书香、城乡世纪广场·莫尔空间、旭辉E天地、常楹公元自由派在内，仍有4个商住项目开盘，4个项目累计增量超过1800套，在开盘总套数中占了近一半的比例，成为市场供应的绝对主力。

　　截至2月16日，2014年北京住宅销售排行榜数据也显示，中粮万科FUNMIX半岛广场、顺义·绿地启航国际、红石座、熙悦睿府·书香等商住项目均表现不俗，其中，位于房山区的中粮万科FUNMIX半岛广场更是位居销售榜首。而上述几个项目的开盘时间集中在去年11月底到今年1月初，都在最近两个月有新增放量。

　　成交均价较普宅低近两成

　　“不限购，低总价，LOFT，小户型，层高5.8米，买一层送一层。”类似的商住两用房广告估计很多人的手机上都接到过。在房地产调控限购以及高房价的背景下，不限购低总价仅这两点就已经足以打动很多刚需购房者的心，如果再加上买一层送一层的强大吸引力，那些商住房的明显弊端被很多购房者刻意忽视。受使用年限、贷款、转让、居住成本等诸多商住两用房的不足影响，开发商在商住两用房的定价策略上相比周边普通住宅略低。作为70平米以下小户型产品的供应主力，商住房不但拉低了小户型产品的整体成交价，也成为了北京低端楼市的主力军。

　　统计显示，从1月1日到2月16日，北京商住产品的成交均价为21199元/平米，比商品住宅产品26040元/平米的均价低了19%，其中70平米以下的商住产品成交均价为21631元/平米，也比小户型21962元/平米的成交均价略低。