杭州楼盘降价30%内幕：疯狂拿地盈利成疑

　　房地产商人梁鸿眉正在享受来到杭州后的第一波快钱。 在宣布“直降6000”后，开盘三年销售不过300余套的天鸿香榭里，在2月27日一天就卖出158套。

　　而与其相距不到1公里的德信北海公园，是杭州最早宣布降价的楼盘，在3天的时间内认筹超过300组，其尾盘的208套房源也已悉数清空。

　　两处房产超过30%的降价，舆论再次热议“房价崩盘论”。但杭州多数房地产业内人士认为，城北两处楼盘的降价，与杭州商品房库存过大，房企资金周转压力有关，而同期的银行收紧房贷传闻，进一步加剧了房企资金紧绷问题。

　　尽管两家楼盘负责人均以回笼资金、新增土地储备辩驳资金断裂论，但理财周报记者调查发现，在降价清盘后的第二天，德信北海公园的开发商，德信控股集团提前半年终止了一款1.09亿元的信托计划，而一般来说，融资方主动提前终止信托计划的现象较为少见。

　　德信控股尚在存续期的信托产品共有3个，但该集团董事长胡一平在上周接受采访时表示，该公司目前只有1个1亿-2亿元的项目在运行。此前就已有信托业内人士称，德信地产降价是因信托贷款承压，而在清盘后所获得的房款，也足以支付前述信托本息。

　　天鸿香榭里的开发商浙江天鸿集团，2009年进入杭州市场，该集团在杭州的第一次拿地，就引发了舆论热议，67轮竞拍、70%的溢价，在当时被称为“杭州第一飙地案”。但大手笔投入背后，天鸿香榭里开盘后一直销售不佳，多名老业主在轮番抗议无果的情况下，透露了当初与天鸿的私下协议：天鸿集团自垫资金，帮购房者付清首付款，以完成销售计划。

　　两家房地产企业不愿对上述资本运作置评，但当地金融机构的人士告诉理财周报记者，因为房地产企业一些不够透明的股东结构、资本运作，早几年前，银行就对房地产开发贷款采取了十分谨慎的态度。

　　销售热潮未退烧

　　2月25日，德信北海公园宣布降价的一周后，售楼人员仍旧繁忙地接待着前来咨询的购房者，令现场十余名顾客略微失望的是，此时北海公园仅剩1套房源，16900元一平米的价格，虽然也比降价前实惠，但与18日15800元一平的价格仍有不小差距。

　　紧靠北海公园的一家超市主人叹息道，若不是当时不够资金，其也不想错过此次降价。尽管在之后，其又颇为直接地告诉记者：北海公园是尾盘，旁边还有一个辐射大的变电站。但销售人员对此有不同看法，“因为今年6月要交房，所以我们搞了这次降价促销，纯粹是市场行为，至于天鸿香榭里为什么要降价？我就不知道了。”

　　德信北海公园的销售总监杜盛告诉记者，此番降价，是基于该集团的战略考虑。因其去年销售收入达到60亿元，集团制定了今年破百亿元的目标，与之相对的措施即是，去库存，多拿地，加快资金周转。

　　与北海公园相隔不到10米的一处楼盘则异常冷清，记者一踏入售楼处，销售人员就直接告知楼盘没有降价计划，同样的答复也在周边的几处楼盘出现。

　　情况在1公里外的天鸿香榭里有所不同。经历了几天前的“砸盘”，天鸿香榭里的气氛异常诡异，不多的几名销售人员散落在售楼处门外，购房者只有通过楼盘销售的认可，才能进入。

　　在确定购房意愿后，一名汤姓销售人员带领记者进入售楼处。天鸿香榭里可能是国内目前最狼狈，但销售最火爆的楼盘，30余名安保人员在不到百平米的大厅两列排开，左侧被砸烂的沙盘仍未被修复，而右侧，则坐着20余名身着统一T恤的老业主。

　　“直降6000、起价11800、均价13800、学区房、万达广场”销售人员不断重复着这些关键词。距离开盘还有2天，天鸿香榭里仍在极力推介房源。而关于楼盘降价的原因，记者多次致电梁鸿眉、天鸿销售总监陈可，但其均以近期认购火爆为由拒绝回复。

　　汤姓销售顾问告诉记者，几天来，楼盘已经收到200余组认筹，而其此番推出的降价房源，只有158套。鉴于认筹的火爆程度，该销售透露，到27日楼盘正式开盘时，将会加推房源，保证每个认筹者均有房可购。

　　促销还是高压辐射？

　　认筹进行一周后，销售总监陈可说，人数已经超过了400组。2月27日上午，杭州降价事件的主角之一，也是降价幅度最大的楼盘，将摇号现场搬到了距离售楼处3公里的一家酒店。在开盘现场，涌入了包括200多名购房者，30余名老业主，以及总人数相近的安保人员。

　　这个场景很像21日的售楼处。因为开发商突然降价，以及老业主的“砸沙盘”事件，天鸿香榭里成为全国舆论中心。开盘当天，售楼处仍有不少老业主在静坐，他们告诉理财周报记者，“砸盘”并不是原语突发降价，而是因为楼盘的居住环境。

　　身着白色统一T恤的业主说，在楼盘落成后不久，一条220KV高压输电线从小区东侧穿过，而在购房时，销售人员曾明确告诉他们，这条高压线将会被引入地下。规划之外的变化引发了业主不安，在综合考量了辐射对健康的影响后，老业主们尝试与开发商董事长梁鸿眉协商。

　　业主给理财周报记者提供的通话和短信记录显示，业主代表曾在2月13日起，即天鸿降价的一周前，向梁鸿眉反应高压线辐射问题，直到2月18日降价前一天，梁鸿眉的回复仍仅限于“等我安排一下，再联系你们”，但令业主们没想到的是，在德信北海公园宣布降价的不到24个小时内，天鸿香榭里紧接着就在杭城放出“直降6000”的宣传阵势。

　　“就在18日，天鸿的销售顾问还多次以楼盘必将涨价的理由，敦促一名业主尽早付款，但一天后，天鸿就突然降价了，该名业主一夜之间损失近50万。”业主吴亚楠说。21日，包括损失50万元的业主在内，老业主们集聚在天鸿香榭里售楼处，并确实造成了沙盘毁坏等事实。

　　对于舆论一边倒的指责，吴亚楠难掩心中委屈，据其介绍，目前老业主的统一诉求是，退房，或者解决高压线的问题。此前，天鸿销售总监陈可在接受当地媒体采访时曾介绍，天鸿降价的原因主要基于两点，一是受到北海公园降价的影响，二是公司整体战略部署相关，希望快速销售，快速去化，从而回笼资金再拿地开发。

　　拿地的说法也在销售顾问口中出现，但在记者多次提到高压线等因素时，天鸿官方给出的答复均是：认筹繁忙，老业主的事情下周再议。

　　库存高去化压力大

　　在高压线辐射的问题上，吴亚楠亦承认，恐怕并非是天鸿降价的直接原因。除此之外，一名不愿透露姓名的天鸿香榭里销售人员告诉理财周报记者，天鸿此次之所以会降价，实在是因为开盘三年以来，销售情况一直不好，持续处于有价无市的状态中。

　　在18日以来的连续两次降价潮中，城北多家开发商被传竞相降价，但理财周报记者调查发现，即便在城北，目前参与降价的楼盘，也仅有前述的德信和天鸿两家。

　　这一现象得到了杭州当地房地产业内人士的认同。据本土大型房企滨江集团董秘李渊介绍，上述降价只是个别楼盘的个别现象，降价的区域也仅仅发生在近郊，主城区并未出现明显降价。

　　26日，记者又相继走访了杭州城内大型房企的多家楼盘，包括绿城集团、滨江集团在内的相关人士均表示，未曾参与降价，未来一段时期内也不会考虑降价。

　　除了区域和个别房开的特殊因素外，当地业内人士又指出了连续降价的供求原因。动力地产董事高峰告诉记者，杭州近年来商品房库存激增，而过高的房价抑制了购房需求，导致商品房去化压力过大。

　　这一观点也得到了李渊的认同，据其介绍，杭州目前的巨量库存不容忽视，造成不少房企销售压力较大。根据杭州房地产官方门户，杭州透明售房网的数据显示，截至 2013年底，杭州市区(含萧山、余杭)商品房库存高达113187套，与北京、上海、广州、深圳四个一线城市相比，杭州住宅库存量最大，也远大于南京的库存量。数据显示，截至2014年1月2日，北京住宅库存为5.76万套，上海为6.36万套，广州为5.61万套，深圳4.18万套。很明显的，在主要城市对比中，杭州受调控影响较大。