楼市忧患情绪渐浓 投资者信心已下降

　　戴德梁行研究部发布的最新研究报告——《中国投资市场信心调查》(下称“调查”)显示，开发商和投资者对中国房地产市场的判断出现了分歧：开发商明确指出中国房地产热潮还未完全消退，投资者则对市场普遍持保守态度且非常关注房地产市场的下行风险。

　　楼市忧患情绪渐浓

　　DTZ戴德梁行认为，投资者对近期政府一系列楼市降温措施非常关注，对楼市的前景亦持保守态度。市场开始忧虑政策将会阻碍贷款人和开发商的商业活动。尽管开发商对中国房地产项目的融资成本前景非常看好，但中国房地产行业投资者却对此持中性看法。

　　在此次受访的中国房地产投资者中，绝大多数是海外机构和私募股权基金，他们非常忧虑海外利率的上行风险以及非核心城市日益恶化的供求失衡对其集资活动的潜在影响。

　　与此同时，包括开发商在内的受访者普遍认同中国的房地产市场将于短期内进行调整。尽管开发商、银行以及贷款人对2014年的销量和售价抱乐观态度，但大部分人认为中国房地产市场有机会在未来12个月内经历整合，未来12个月的土地购置活动也将减慢。亦有大部分受访者认为大型整合也将于未来12个月内发生，在此背景下，只有资金实力雄厚的开发商和投资者能捕捉市场下跌带来的机遇。相比之下，银行和贷款人对他们未来一年中国投资组合的价格变动持相对谨慎的态度。

　　值得一提的是，尽管受访开发商当前并不热衷开拓中国新的市场，但他们对拓展海外新兴市场的兴趣却有增无减，尤其是一些已经在海外拥有相当多投资的开发商，在这些投资商眼中，政策风险不断提高，大大影响了中国住宅物业的销路，开发商因此认为在国外开拓新市场的吸引力较大并能同时分散风险。

　　限购令、成本上涨和收购最优发展用地等一系列相关政策，让开发商的营商环境显著变差，而近期信贷的进一步紧缩和政府意图释放大量土地以增加供应等情况，也促使住宅市场进一步降温，同时这也将对营商环境造成很大的影响。调查也指出，目前最受中国房地产开发商和投资者欢迎的房地产市场是美国、加拿大、澳大利亚、马来西亚和英国。

　　政策性风险濒临商业地产

　　与DTZ戴德梁行发布的“房地产市场投资信心下降”的调查结果相切合，中国房地产报记者采访的多家研究机构中，也普遍对2014年中国房地产市场的走向表示忧虑。

　　中国科学院大学管理学院副院长董纪昌告诉中国房地产报记者，经过中科院中国产业研究中心的多家机构测算得出，全国百余城市近3年来的房地产年化投资复合收益率与5年期相比明显下降，这意味着中国房地产市场已步入投资收益衰减期，不同城市的投资收益呈分化趋势，房地产市场的投资风险正在加重。

　　“部分城市的项目降价，高库存是导火索。以杭州为例，该市2013年年底商品住宅存量消化周期为9.8个月，至2014年1月份，商品住宅存量消化周期上升至13.3个月，市场竞争环境加剧，在一定程度上推动了项目之间‘价格战’的开启。”克而瑞研究中心研究员杨晶晶在接受中国房地产报记者采访时分析指出，放眼其他城市，同样存在类似的现象，库存消化周期逐渐增加，市场供过于求，项目随时面临去化不利的问题。

　　克而瑞此前发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》也显示，2013年一线城市供求比仅为0.64，而三四线城市，例如甘肃武威市的供求比则高达8.06，山西大同供求比达到5.7，延安达到4.34，均存在严重供过于求的现象。十堰、无锡、营口、酒泉等三线城市不乏无人问津而遭空置的楼盘。

　　更令业内担忧的是，房地产市场的政策性风险也已逐步涉及商业地产领域，而商业地产领域又正是开发商和投资者在住宅市场受限后的避风港。

　　苏州市政府近日发布的2014年首个房地产市场新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》显示，对可分割出售类的商业房地产项目，苏州市政府将在预售前划出部分房产作为风险防范资产予以冻结，并将逐步提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，在现行标准上增加50%。

　　“细数历年来的楼市调控政策，从中央到地方，从限价到限购，无不紧盯住宅市场。商业地产由此成为开发商和个人投资者双向规避调控政策的投资洼地。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟认为，此次苏州率先出台新政进一步规范商业地产，将对国内面临同样风险的其他城市造成一定影响。苏州率先预警楼市风险，甚至不惜矫枉过正，出台最严格的商业地产限售令，预计更多地方政府或将重新审视过去几年的商业地产发展政策。