“隐形地主”首农发力 搅动京城房地产战局

　　一个月时间，首农集团已相继拿下北京两块自住型商品房用地。这个北京的“隐形地主”渐渐浮出水面。

　　2014年1月中旬，首农首先竞得位于朝阳区崔各庄来广营北路自住型商品房用地；2月17日，摘得年内第二块自住型商品房用地——海淀上庄镇地块。

　　“一方面受惠于政策支持，另一方面首农本身拥有大量土地储备。”业内人士分析认为，首农地产的版图拓展将直接受益。

　　借自住商品房东风

　　2014年才开始两个月，首农集团已连拿两地。这两块地都属于自住型商品房用地。

　　位于朝阳的是崔各庄香奶子房牛场用地，京承高速西侧，南邻顺白路。

　　资料显示，该项目建设用地面积约24.7公顷，容积率2.8。按照相关规范安排公共配套服务设施，规划24班小学一处，16班托幼一处，规划配套商业设施1处。项目除还建加油站用地外，分为南北两个地块，其中北侧用地为自住商品房及相关教育配套等，建设用地面积约7.7公顷，住房套数为2359套。

　　而海淀上庄镇地块是首农以22.25亿元摘得的，溢价率仅为1.1%。当时，参与招标的包括首农、金隅和北京建工。

　　北京市土储中心资料显示，海淀上庄镇地块居住用途规模将全部建设自住型商品房，房屋限售价2万元/平方米，最大套型面积不超过90平方米，总建筑规模18.3万平方米。地块四至范围是，东至2012拨地0154用地西边界，西至上庄镇西一路东红线，南至上庄镇南一街北红线，北至上庄镇中街南红线。

　　值得注意的是，所有自住型商品房竞标公告明确要求：“利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得北京市人民政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见的方可参与投标。”首农方面没有公开承认竞得的土地是原公司自有用地，表示具体信息以土地管理部门公布为准。

　　地产评论人士陈宝存认为，这些地块可能是企业自有的其他用地，补交一些土地出让金，然后改建住宅。

　　2013年底，在由北京市住建委、规划委主办，北京规划展览馆承办的自住型商品房规划展上，首农集团海淀上庄项目负责人证实：上庄地块原来是建公租房的，因为新出了自住房政策，就规划了自住房。

　　据了解，当时规划的七个项目中，三个为首农负责，另外三个由金隅集团负责，另一个未明确。首农集团也正是因为利用北京市鼓励企业将自有用地建设自住商品房的机会重新入市。

　　这些都有迹可寻，就在1月底，首农集团专门召开房地管理年度工作会议。该集团公司副总经理马建梅在会上传达了北京市住建委、北京市国资委关于研究利用国企自有土地建设中心城人口疏解定向安置房专题会议的情况，对研究和制定的最新政策进行了讲解。

　　2014年首农有两个工作重点，一是要求各单位服从集团公司发展大局，积极配合重点项目土地规划调整工作。确保纳入政府第一批自住型商品房建设项目运作顺利，重点做好取得项目用地及按时开工的准备工作。另外，要积极推进围绕集团公司产业结构调整重点项目的土地整理和规划审批工作，做好计划纳入第二批自住型商品房、城区疏解人口定向安置房、养老机构建设项目的基础性工作。

　　手握11万亩土地加入战团

　　“土地是房地产开发的原材料，目前，在开发企业通过公开市场高价竞地的背景下，首农如果拥有大量土地储备，计划拓宽业务领域，进军房地产行为，无疑具备先天优势。”亚豪机构市场总监郭毅接受中国房地产报采访时说。

　　事实上，首农地产对外一直相当低调。

　　“首农算是北京隐形大地主”。一位北京本地开发商评价，其大量国有农用土地可能会因政策规划调整而入市。

　　首农集团作为首都最大的农业国企，隶属北京市国资委。2009年4月由三元集团、华都集团、大发畜产公司重组而成。重组后资产总额150亿元，国有全资及控股企业64家，中外合资合作企业26家，境外公司2家，其中三元股份为上市公司。

　　正是因为重组，原三元集团进行地产开发的诸多土地资源，都划拨到了首农旗下，特别是旗下农场拥有大量土地。

　　上述企业不完全统计，有超过20家涉及房地产相关业务，包括持有型物业、住宅等。

　　经查询发现，首农借助农业加工优势和资源，还进入了工业地产领域，旗下拥有华北地区单体面积最大的商业零售物流配送中心，占地13公顷，建成后将被物美集团租赁。另外，还在多个控股农场内拥有大面积用作租赁的工业园区。

　　这也符合首农大力发展现代农牧业、食品加工业和现代物产物流业的需求，据了解，首农集团在京土地近11万亩，部分农场直接标明了涉及房地产开发。

　　在首农集团的官网上可以看到，公司旗下北郊农场土地面积3000亩，涉及房地产、物业管理、化危运输、租赁、畜牧业等多个行业。长阳农场拥有5400亩土地，确定了“精品农业、仓储物流”为主业的发展方向，并指出“以仓储物流业推进产业现代化，以房地产开发建设强化产业支撑力。”公司旗下东郊农场自创立至今已有50余年历史，现有总资产6.4亿元，占地2万亩。公司的生产业务也包括了房地产开发。在北区现有近5万平方米的自有库房，经营业务以仓储服务为基础，同时为物美、大中、苏宁等多家大型零售商提供优质的物流配送服务。南区占地约13公顷，建筑面积达66147.4平方米。

　　西郊农场土地逾6251亩，经营领域涉及房地产、物产物业等多个行业。其中房地产行业是作为该农场的主导行业，开始于上世纪90年代，已建项目有马连洼菊园、竹园、梅园、东馨园、菊花盛苑、西二旗铭科苑、智学苑经济适用房项目、清河金领时代大厦、园墅、邑上苑、上庄家园等项目；在建项目有园墅项目、三嘉信苑经济适用房项目、西二旗公共租赁住房项目(该项目为北京市首个公共租赁住房项目)。

　　北京市双桥农场，除了拥有丰富的土地资源，还与开发公司合作开发了号称北京CBD后花园的康城别墅区，位于朝阳区东南部，占地6000余亩。

　　分析人士认为，虽然农场土地多为农业用地，但是随着北京市规划的逐渐调整，其用地性质改变成为可能，并且这些农场隶属于北京市国资委，国有农用土地的性质转变要比集体土地容易。

　　前述开发商认为，首农集团可能获得其中的征地补偿，征地完成后的一级开发和二级开发虽然需要在公开市场竞争，但很多竞标条件几乎是“量身定制”，地产未来将是首农集团一个重要的利润来源，可以用来反哺主业。