SOHO中国转型不易 去年净利跌三成

　　SOHO中国有限公司(00410.HK，下称“SOHO中国”)昨日(3月4日)发布2013年度业绩公告显示，该公司去年净利润为73.88亿元，同比下跌三成；去年营业额为146.21亿元，同比下跌近一成。

　　上月28日，SOHO中国宣布，将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司(000402.SZ)，总交易金额为人民币52.3亿元。关于此举，SOHO中国董事长潘石屹曾向包括《第一财经日报》在内的媒体解释为对区域投资比例的正常调整，因为截至2013年底，SOHO中国在上海投资近500亿，占总量的四分之三，而未来这一比例将被调低至50%。

　　对此，穆迪发表研究报告表示，此番出售将提升SOHO中国的流动性，为其现有项目及潜在的新收购交易提供资金，“在国内银行信贷的可预见性下降的情况下，便于其向建设—持有的业务模式转型”。

　　同策咨询研究部总监张宏伟对本报记者表示，当下，市场流动性阶段性收紧，商业地产成交热情有所下降，市场回归理性，单纯以快速出售为目的的商业地产开发企业在这个阶段受到影响，在货币政策转向的市场背景下，SOHO中国的转型是明智的。

　　然而，从近年财报看，这一转型过程对SOHO中国来说并非易事。早前财报显示，SOHO中国2011年合同销售额为118亿元，相比2010年的238亿元下降超过一半。2012年8月，SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业，由“建设-销售”向“建设-持有”转型后，2012年度销售目标也从230亿元下调为120亿元，但接着有媒体指出其2012年的合同销售金额仅为95亿元左右，并未达到预期目标。

　　SOHO中国去年营业额为146.21亿元，相比2012年161.43亿元的营业额有所下降，其中出售物业单位收益为143.42亿元，投资物业的租金收入则为2.79亿元。开发收益显然占据主导位置。

　　潘石屹在接受媒体记者采访时曾解释，待望京SOHO、复兴路SOHO交付后，租金收益才能逐渐充盈。

　　“净利润下降主要是期内结算资源少，这是转型过程的必然结果。”兰德咨询总裁宋延庆昨日晚间对本报记者分析称，在散售模式下，作为开发商的SOHO中国赚取了高额收益，而在高房租压力下，物业经营者也难以获得预期经营收益，散售模式难以为继，这是SOHO转型的重要原因，而转型之后，房地产开发销售特点和财务制度决定了，如果期内结算资源少，就会出现营业收入随之减少的情况。

　　“数据显示了行业商业地产的真实尴尬窘境。”宋延庆指出，SOHO中国在转型期内或面临几方面挑战，包括一线城市强劲的租务市场则存在中高端办公物业，而非SOHO传统的“亦商亦住又非商非住”产品，以及经营管理模式能否成功转变。