专家建议地方政府对商业地产进行科学规划

　　中新网3月6日电 商业地产成为开发商规避调控政策的投资洼地。但是，商业地产市场“零调控”的状态在年后被打破，日前，苏州针对商业地产的“限售令”发布并执行，其中关于“建立风险防范资产保障机制”的条文和举措颇为引人关注。新政规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，冻结时间为3年，冻结期内不得销售、抵押和转让。对此，业内人士表示，这种“一刀切”的规定，从大的城市功能配置的角度上来看，还是会存在一定的问题，建议地方政府对商业地产制定有效的、科学的规划。

　　中国商业地产联盟秘书长王永平表示，这个规定会对开发商资金产生一定程度的影响，但是这个政策更大程度上是向市场，包括投资人和开发商传达了这样一种信息：政府或者社会已经意识到了商业发展投资当中的这些问题，这个信息本身，可能比对开发商实际产生的资金影响更重要。

　　北京盈石副总裁周睿认为，苏州的政策条款当中，限制10万平米以上的项目，至少要有30%，即三万平米，不能分割出售，这样的情况在实际操作的案例当中，已经存在了，其实不仅仅是像苏州公布了完整的限购令，在浙江的绍兴、温州，其实政府在土地拍卖的过程当中，招拍挂的限制条件上，挂出来要求在综合体项目当中，需要对不能分割的面积做规定。

　　另外，她认为，这种“一刀切”的做法，从大的城市功能配置的角度上来看还是会有一些问题的，也就是说，对于一个区域，政府的这个商业总体比例的规划，应该有一定方向性的引导，但是是否需要在每一块地上，都要拿出30%的比例来去限制它商业不可以销售，有一些麻烦。“未来政府逼着没有商业运营能力的开发商在他的项目当中必须要做持有，其实会带来后续的很多经营和招商上面的问题。”

　　王永平也表示，从根上来讲，一些地方政府对商业地产缺乏有效的、科学的规划，商业项目经营有困难，开发商出于商业利益考虑，他一定要想办法跑掉，甩包袱的。此外，我们在土地的招拍过程当中，过分看重于地价，而不是说看重于这个公司的专业经验，一块好的地，一块地拍卖的过程当中，谁价高者得，出的地价高谁能拿，但是这个出钱高的并不一定有专业经验，即使你让他持有，实际上对这个城市来讲，对这个项目来讲，也不一定能够做到成功。所以我们对商业地产的规制应该要有一个系统的考虑，不能简单地通过限制它卖或者不卖来约束。

　　周睿补充说，“对一个区域做商业规划的时候，我们都会规划几个层级的商业板块，比如说在一个半径5公里、10公里的范围之内，可能我们需要一个区域性的商业中心。大概在10万平米以上。还有2、3公里的，可能只需要3、5万平米以上的。但是如果政府一刀切，那就会出现一条路上，3公里的范围内，都有10万平米的购物中心，那将来这样一定会出现同质化。”

　　王永平建议，商业地产的规划过程当中，要考虑几个协调发展，一个要跟城市的人口协调发展，第二个，要跟城市的经济增长相协调，第三个，要跟城市的一些规划，资源相协调，比如交通是很重要的因素，还有一个就是商业规划当中要遵循商业的发展规律，“比如说我们对大型商业项目来讲，他要么是高度集中，形成一个商圈，围在十字路口，马路几个角都有，上面有天桥相连，地下有过道挖通，要么高度相对来讲要有一定的分散，每个项目，各有各自己的商圈，各有各的辐射人群。”(中新网房产频道)