宁七条一石击浪 按季分解控制房价效果有待检验

　　南京市政府办公厅《关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》昨日露面。这份共包涵七条内容的《通知》被业内简称为“宁七条”，传达出南京市政府对楼市调控的最新思想：平抑高房价，保刚需自住。在各地楼市调控沉寂之时，它的出世一石击浪。

　　南京房价在全国并不冒进，不过，相对于这座城市居民的收入增长，房价还是跑得快了。2013年南京房价累计涨幅达15.6%，明显超出居民收入增幅，中低价位、中小户型房源的紧缺，则是导致供需矛盾突出、房价高企的主因。

　　“宁七条”首先重申已于2月施行的土地出让“9050”政策，但表述更为准确：“完善住房供应结构，针对供需失衡、中小户型占比偏低的状况，进一步提高中低价位、中小户型住房的比例，把满足群众的刚性自住需求放在更加突出位置。”今后5年，南京商品住宅年均用地在500公顷以上，其中90平方米以下户型占比达到50%以上。据了解，此前南京住宅用地年均400－450公顷，年500公顷供应量且一半用于90平方米以下中小户型，明显是开闸之举。

　　第三条则提出防范“烂尾楼”，要求控制房企资金风险，对于出现过延迟交房纠纷或者烂尾现象的企业，从严要求现售，以维护购房人合法权益。在外地房价出现波动且已现开发商“跑路”现象时，此条款无疑具有未雨绸缪的深意。

　　最引人关注的是第四条：加强申报价格指导，按季度分解控制房价涨幅。如上一季度房价指数涨幅过高，则对当季度目标进行动态调整和控制。申报价格时，中小户型优先，合理价位优先，不涨价优先。对出现多个高价项目或造成指数较大上涨的楼盘，采取分时分流，合理引导；对高价盘、涨幅明显偏离市场价格的项目且不接受物价、住建部门价格指导的，暂不核发销售许可证。南京市物价局服务价格处处长王阳阐释说，南京会根据国家统计局每月发布的70城房价涨幅数据，动态调整下一季度房价控制目标。“高价盘”则有三要素衡量：与周边房价对比、与同档次楼盘房价对比、与区域整体房价对比。

　　事实上，政府限制高价盘的效果近期已有显现。河西招商雍华府上周末推出精装修房，原本价格欲逼近3万元，但申报时遇阻，后又报价两次仍未通过，最终价格被“压”至2.7万元/平方米。远郊房价格的控制也纳入到政府视野，江宁、浦口、六合、溧水、高淳区五个郊区的新建商品住宅项目，在申请销售许可审批前，须报物价、住建部门备案。

　　“宁七条”还提出“对精装修价格实行价格评估制度”，新建精装修商品住房在申报价格的同时，须申报装修价格及装修标准，由专业机构进行第三方装修价格评估，销售时与房价一并在销售现场明码标价对外公示。政府管控精装修价格，这是首次。

　　南京市住建委副主任李真说，新政意在贯彻落实十八届三中全会和国务院有关房地产调控的要求，保障房市健康发展，并保障大部分刚需的购房需求。

　　南京大学长三角不动产研究中心主任葛扬认为，“宁七条”有助于平稳房价。远郊房价纳入监管是突破。“溧、高两地撤县变区后，受轻轨等利好刺激，区域房价已呈攀升之势。”

　　“限价、增加供地、严控资金链风险，成为地方新政的三大着力点。”南京市房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，连续5年供地量放大，传递出土地和住房供应长期充足的信号，稳定预期，告诉市场没必要现在抢地抢房。

　　江苏香溢置业副总经理张良称，从中看到了地方政府管控房价时弹性度的增加。“没说不让你涨，而是你涨了之后能否卖得掉。即使符合市场，也不允许你疯涨，不然不给你发证。”她说，一面是政府弹性调控，一面是此前拍出的高价地陆续入市，开发商想报高价却受限，若不报高价又将亏本买卖，政策因此将引发明显博弈。“当前库存量低，要想增大供应势必指望新地块的快速开发，人为压制一些楼盘入市，客观上又缩减了供应量，这就又回到了原点。开发商不是慈善家，竞保障房资金或面积，竞价成本最终都会落在购房者身上。”

　　南京林业大学房地产研究中心主任孟祥远则表示，“宁七条”愿景美好，但效果还得由市场决定。“像精装修成本核算引入第三方，第三方是谁，能否公正透明？”合众联恒代理机构总经理程鹏也称，开发商建筑工程“这本账”难评估。

　　市场亦有担心，人为分流高价盘上市、将远郊房纳入监管系统或拉低全市房价水平，可能会数据好看了，治标难治本。省住建厅相关负责人评价，去年南京房价涨得较快，出台新政是“负责任”的做法。