沈阳在售商品房产权年限有点乱

　　屋住宅的产权不都是70年吗？为啥现在很多楼盘产权的年限都不一样呢？”外地人周桐最近在忙着买房子落户沈阳，但令他疑惑的是，几个楼盘都是住宅项目但产权年限却不尽相同，有70年的，有50年的，还有40年产权的。

　　在周桐的脑海中，住宅项目的产权都应该是70年，而50年产权应该是商务公寓。

　　记者调查发现，周桐遇到的问题并不是个例。目前沈阳在售商品房产权年限参差不齐，50年、40年产权的住宅项目比比皆是。那么，为什么如此多的在售住宅项目出现“折寿”的情况，如果购买不足70年产权的住宅项目会有什么问题呢？

　　对此，业内专家认为，现在市场上住宅项目产权不足70年主要是与该项目所属的土地性质有关。

　　记者调查

　　70、50、40年，“楼龄”为啥存差异

　　“我跑了几处房子，50年产权的能占了一半。”周桐表示，本来他已经选定了一个房子，这个房子无论从价位、地段还是户型都令他和未婚妻很满意，但就是产权开发商说是50年，“我就不明白了，以前听说住宅都是70年产权，为啥现在挺多房子都是50年，这里边有啥问题吗？少了那20年的产权，我是不是要损失很多呢？”一连串的问题让周桐和未婚妻最终没有选择本来心仪的房子。

　　记者随即走访了浑南新区和和平区发现，目前沈阳市场上在售住宅项目确实存在很多项目产权年限只有50年，或不足70年的情况。仅以奥体中心板块为例，附近的多个在售住宅项目中，就有约6个项目产权是50年。“我家就是50年，是住宅，不是商业项目。”奥体一家知名地产项目销售人员表示，但对于为什么不是70年产权，他也搞不清楚。“我当然会介意了。”周桐的担心其实不无道理，因为此前产权年限不足70年的项目大部分都属于办公写字间或者是商务公寓，购买这样的房子不仅产权年限少，而且日常的水电费用都要高于住宅收取的标准，应该说公寓项目的居住成本要高于住宅项目。

　　在几个房地产的专业搜索网站上，记者按照房屋产权年限搜索发现，目前，沈阳的房地产市场上产权年限50年的项目已经差不多占到三成，产权年限40年的项目数量占到一成左右，而产权年限70年的项目仍然是住宅市场的主流，据了解，沈阳万科明天广场、金地锦城、恒大雅苑、万达公馆等热销项目都是70年的房屋产权。记者在一些地产论坛上看到，许多购房者都会有这样的担心，同样花钱，购买住宅产权50年的房子是不是不划算呢？但至少有一点是可以肯定的，就是一旦真的住满了50年，那么还需要多支付20年的土地出让金。

　　售楼员

　　现在一套房子你能住70年吗

　　就产权不足70年一事，记者随即以购房者的身份询问了几个项目售楼处的销售人员，售楼员的回答不是不知情就是言词闪烁，根本不正面回答记者提出的问题。

　　“我们的楼盘肯定是住宅项目，这一点是毋庸置疑的，产权是50年，现在的住宅不都这样吗？具体情况我也不太清楚，很少有客户质疑这个事。”铁西区重工街附近一家楼盘置业顾问韩女士表示，他们卖房子的时候没有受到产权年限的影响。

　　“现在一套房子你能住到70年吗？”浑南奥体中心旁一项目的售楼员李先生义正言辞地告诉记者，现在的房子别说50年了，住30年也差不多该扒了。这位售楼员补充说，目前沈阳城市化发展进程非常快，按照现在的城市改造建设的速度，房子的实际使用年限最多也不过三四十年。而作为补偿的拆迁安置房的土地产权是重新开始计算的，所以根本不用担心产权的问题。

　　据业内知情人士透露，现在许多开发商要求其销售团队，碰到房屋产权年限的问题尽量采取回避的态度，除非购房者问，否则不会主动告知，这似乎已经成为了地产销售圈的一种默契。许多购房者直到见到购房合同上“产权年限50年”的字样，才有些许“受骗”的感觉，有的购房者甚至因此最终放弃购买。

　　随后记者在采访中还发现，许多楼盘实际上都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况，缩水5到10年很正常，而购房者有时候在不明不白中成为“冤大头”，甚至不少因为楼龄缩水问题与开发商闹上公堂。在不少网站的房地产论坛上，针对楼龄缩水的帖子用词多为“不良开发商”、“黑心开发商”，列举出缩水的年限，然后就提醒网友不要再购买此楼。跟帖的人多半回应，自己或者身边朋友都有发生类似事情，如果属于开发商正常开发时间，不要太离谱，还是选择接受。但如果缩水十几年，那肯定不接受。

　　专家解析

　　产权年限乱象为哪般

　　首先，房屋的产权年限与其所在土地的属性有关。根据我国现在执行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

　　据了解，在沈阳近几年挂牌出让的土地中，有许多地块不是纯住宅用地，而是商业或综合用地。每块地块在政府出让的时候，其属性就已经确定。因为是商业、综合用地，所以其产权年限为50年，这些土地上面盖的即便是住宅项目，其产权年限也仅为50年。除此之外，还有哪些情况使得你购买的房子“产权年限缩水”了？

　　资深地产从业人员介绍，除了综合用地建造住宅的情况，还有两种情况引发产权年限“折寿”的现象出现：一种情况是由于开发商资金不到位，相关证件迟迟未办齐等因素造成开发商在拿地后，其开发进度多年始终处于停滞状态，所以房子到购房者手中时产权年限已经不足70年；还有一种情况是一些烂尾楼改造的项目，新东家在接手这个项目的时候，对项目进行重新开发和建造，使得土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔，造成购房者的“房产产权期限缩水”。

　　合富辉煌市场研究中心总监何祥俊也解释，土地使用年限是自土地竞拍之日起计算，从土地拍得到建成房屋出售，至少要花费2至3年时间，这也意味着所有楼盘的产权年限都不可能达到标准年限，因此，部分“房屋产权期限缩水”也属于正常现象。开发商会根据自己的土地储备以及市场需求情况有计划地对土地进行开发，但如果产权缩水时间过长，则是开发商的人为因素造成，购房者在买房时需要详细了解所购房源的信息，以免造成不必要的损失。

　　此外，依据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。这是这些不同产权年限的房屋最主要的差别。另外，40年或50年产权住宅与70年产权住宅相比，由于房屋所在的土地性质不同，不同产权年限的房子，其在水电费计价标准、落户情况、公摊面积、税费缴纳以及贷款限制等方面也都有所不同。