“房”不胜防 “惊”益求精

　　购买房子，对于多数人而言是人生大事，但在购买房屋时，如果购房者大意或签订购房合同不慎，就有可能会掉入一些置业陷阱中。

　　深圳的房地产市场相对规范，但是随着时间的推移和市场环境的改变，不断有值得消费者注意的、应该避开的“坑”。

　　本期我们挑选了与时下楼市紧密相关的几个方面，根据读者的报料，进行真相调查。具体涵盖房贷、回迁房、特价房、零元拍卖等方面，力求以公正的角度把脉深圳楼市的一些“疑难杂症”，预警楼市消费隐忧。

　　地产行业记者 胡 蓉 文霄予

　　现代房地产营销手段层出不穷，在这些营销手段中，最基本也是最重要的问题就是如何准确地找到对应的消费群体。在深圳不论是高端项目还是刚需大盘，近年都开始了与奢侈品的互动。或举办奢侈品展览，或举办奢侈品收藏论坛，亦或举行奢侈品拍卖。

　　奢侈品零元起拍，当真你就输了

　　案例回顾

　　早先南山某写字楼营销中心就曾举办奢侈品“零元起”拍卖会，记者发现，竞拍品均是国际一线大牌产品。据开发商透露，所有竞拍品都是从香港专柜采购。当记者问及是否做好有底价成交的心理准备时，项目营销负责人表现得心中有数，笑言“应该不会低于5折吧”。

　　拍卖过程中，竞价此起彼伏，现场客户轮番举牌，虽然零元起拍，但成交价格基本在竞拍品参考价的8成左右。现场一位熟悉奢侈品的客户告诉记者，“好多都是旧款了，颜色也不是畅销色，有不少是打折款。”

　　记者调查

　　拍卖品本身就是“打折货”

　　国际品牌箱包皮具的“零元起拍会”吸引了广泛置业者的目光，不少置业者抱着低价将大牌收入囊中的心态而来。

　　究竟多少人能低价竞得呢？有知情人士告诉记者，这种奢侈品竞拍，“当真你就输了”，她表示，“现场有不少‘托儿’，价格过低的情况下，他们就会叫价”。

　　“很多都是忽悠”，多次参加楼盘奢侈品拍卖会的牛小姐直呼“坑爹”，大家都以为能便宜买到爱马仕、普拉达，而有时候成交价比市场价还高。“Prada‘杀手包’拍卖时，直接被人叫价1万元，当时举牌的人寥寥可数，最终以1万3的价格被拍走，按照那个颜色，海淘的话根本不用那么贵。”

　　有置业者点出，低价拍卖就是个营销手段，为了赚人气。开发商正是利用客户的捡漏心态，玩心理游戏，“真想回馈客户，何必拍卖，直接抽奖呗”。

　　业内人士分析，前述奢侈品竞拍会，开发商可以通过各种途径控制成交价格，因此实际成本并不高，有时比请名人、明星助阵还便宜，但现场气氛同样很好，客户的参与度比较高，还满足了开发商“树立高端形象，营造项目高度”的需求。

　　置业提示

　　“秒杀房产”就是个秀

　　开发商的“零元起拍”游戏并不局限于奢侈品，有开发商联合电商举行房产“零元起拍”或“低价秒杀”。置业者对于这种方式，多持“看热闹”心态，“开发商才不会让实际成交和原价差太远”。业内人士直言，对于开发商而言，低价卖房绝不是目的，“零元起拍”或“低价秒杀”都是一种炒作宣传。曾采取“零底价”拍卖房产的SOHO中国董事长潘石屹坦言，网上售房确实是宣传意义大于实际，“我们要推广这样一种新的交易方式，打个广告，让别人知道，都是很正常的。”

　　不论是奢侈品拍卖还是房产拍卖，置业者都需要仔细考察拍品，定好心理价位。其次，要善于把握各种竞拍心态。参加拍卖会的人多而杂，有抱着好奇心的，有想来买便宜货的，也有的是抱着竞争心态来的。因此，合理运用竞价技巧也是必不可少的。专业人士提醒，竞价时，一般可按加价幅度轮番出价，但价格接近心理价位时应谨慎，避免受拍卖场上竞价气氛的影响，盲目超出心理价位的界限。

　　近两年，旧改项目开始纷纷入市，直至占据了楼市供应主力军的位置。2014年，会有比2013年更多的旧改项目入市。随着随着旧城改造的推进，不少拆迁户都拥有了一两套甚至多套回迁房。不少拆迁户摇身一变成为了富翁，而将手上多出的回迁房出售也是不少拆迁户选择的一种方式。在这其中，想购买回迁房的置业者有诸多值得注意的地方。

　　买“回迁房”就怕遇到“老赖”

　　案例回顾

　　李女士曾定了一套位于盐田区的回迁房，据李女士所说，当时跟开发商、村委会、村民等都达成了共识，到时候属于一手商品房直接过户。几个月后，李女士被告知，仍然只能以二手房的形式交易，当时的口头协议打了水漂。以二手房形式过户的话多了十几万元的税费，而更加令李女士心急的是，回迁户仍然没有拿到房产证，不知道要什么时候才能真正交易。

　　李女士心理上承受着起起落落，而由于购买回迁房寝食难安的还有廖先生。

　　五六年前，廖先生经熟人介绍，购买了一套回迁房。当时，由于房产证还没有办下来，原房主只有一份回迁协议，廖先生和原房主均无法办理房产过户。于是，廖先生和原房主商议：由他交付80%的房款，剩余的20%房款等房产证办下来后再给。去年冬天，廖先生听说的房产证已经办下来了，便要求对方和他去办理过户手续，但是原房主反悔了，还提出退回购房款，让廖先生搬出去。

　　记者调查

　　无房产证回迁房明显低于市场价

　　记者了解到，回迁房一般分为两种，一种是房主只有回迁协议的，另一种是房主已取得房产证的。

　　中联地产二手房研究院总经理肖小平表示，由于房屋必须具备房产证才能交易，所以具有房产证的回迁房和普通商品房性质上没有任何不同。由于目前监管比较严格，市场上通过正规的中介购买的回迁房一般都是具有房产证的。但是，如果选择购买那些还未拿到房产证的回迁房，权利是得不到保障的。

　　如此看来，购买具有房产证的回迁房很有保障。而对于房主只有回迁协议的，买家购房时必须要多个心眼儿。

　　在罗湖某旧改项目中，回迁房的老业主基本上都分到了二套到八套不等，最多的一户分到了几十套。手持多套房产回迁协议的业主可能想提前回款而出售房产，据调查，在目前的市场上，这样的房子比市场价低百分之五到百分之十，但是由于不能属于正常的房产交易，贷款也无从谈起，基本都是要求一次性付款，或者提前支付大部分房款。

　　“据说现在拆迁经常有分到两三套房的，我在网上搜索过，还有不少这样的消息，不知道这个价格会不会比市场价稍微低一点，我就琢磨着可以打听打听买一套。”吴女士最近对回迁房很有兴趣。

　　对于吴女士这样的心理，业内人士表示，现在市场上的回迁房与商品房没有两样，所以价格跟市场价也不会有多大的相差，不要抱着占便宜的心态去买房。如果价格明显低于市场价，一定要多长几个心眼，毕竟天上不会无缘无故掉馅饼。

　　置业提示

　　回迁协议要明辨 尽量购买具有房产证的回迁房

　　律师介绍，回迁协议只是私人商业协议，无法得到房产管理部门的认可，双方交易时，只能到公证处对交易过程进行公证。

　　许多出售回迁房的业主要求收取订金，甚至先收一大部分楼款，作为购买回迁房的保证，余款则在真正过户交易后再付清。由于业主不能保证什么时候能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。

　　为了避免违约的情况发生，双方可以签订合同，约定高额违约金，并对解除合同的情况进行明确约定，这些都可以交由律师代为拟定。必要时，还应要求对方的配偶签名或出具同意售房声明，等房产证办下来后，买家还要尽快要求卖家过户。

　　当然，购买具有房产证的回迁房还是有保障的，跟一般商品房交易并无二致。

　　房贷利率上浮、放款速度慢，与此同时，公积金贷款可能有着相对更长的放款周期。除了购房者“等贷”周期变长，对于开发商来说，这也导致了他们的回款速度变慢，于是，部分开发商暗地里对购房者做起了甄选。

　　“公积金贷”客户最后被考虑

　　案例回顾

　　肖先生和妻子去年7月起一直在马不停蹄看房。小两口手里加起来存款有30万元，加上父母资助的20万，可以付个房子的首付。两个人的公积金贷款如果按余额算可以贷到最高的90万，再加一点商业贷款，基本就没有问题了。肖先生去年8月份在龙岗区看中了一套房子，于是按照售楼员所说进行了VIP的登记，排了一个购房的号码。9月份该楼盘正式开盘，现场要摇号选房，摇到肖先生的时候他看中的楼层、户型、朝向全没有了，于是肖先生就放弃了选房。

　　过了快一个月，售楼小姐打来电话，说有一套房子可以买，之前签约的人在银行贷款审批上出了点问题，等待周期遥遥无期，可以出面沟通，肖先生出少量补偿给这位购房者，买过来这个名额。折腾到11月，肖先生终于买了这个房子，提交了组合贷款的申请。今年2月份公积金贷款审核通过，但是截至目前，商业和公积金贷款的款项均未到位。

　　记者调查

　　摇号有猫腻 全款客户优先选房

　　“您是一次性付款还是商业贷款？还是用公积金做组合贷？”这个问题在很多的售楼现场都能听到，在进行所谓认筹的时候，售楼员将详细地登记购房者的支付方式。

　　购房者们当然都如实告知，然后静待开盘选房。现在的开盘通常需要摇号选房，压根没摇到自己或者轮到的时候实在选不到满意的房子，置业者们也只好把这归于运气，称之为在“攒人品”。

　　“去年四季度起银行房贷就很紧张，公积金的放款速度也比较慢。房贷发放慢，开发商的回款速度自然受到影响，其实开发商在登记支付方式的时候也是留了个心眼的，全款支付的客户绝对是优先考虑，看情形再选择其他客户。所以你看到摇号，也许某些时候某种程度上其中有些猫腻”，一位业内人士如此解释开发商对客户的选择。

　　尤其是一些蓄客情况比较理想的楼盘，摇号可能不只是决定谁能先买到房，对开发商来说，更是一种选择客户的方式。

　　一家开发商的销售负责人告诉记者，“现在上面领导对这个销售回款很重视，从去年开始银行的信贷速度就很慢，现在去申请，也不知道什么时候放款。而公积金的放款时间可能还要长一些。”

　　据透露，能够一次性付款的客户，可以第一批选择房源，相应地，他们选到理想的户型和楼层的可能性也更高。此后，由于银行放款速度慢，越多的首付意味着越多的回款，所以纯商业贷款中首付成数较多的客户又比首付成数少的客户可以较先选房。再者，选择使用公积金商业组合贷款等方式的客户，排名就比较靠后。

　　“开发商既然说好了是摇号确定顺序，就应该要公平！但我们对此真是没有办法，要怎么来约束呢？”网友小飞侠指出。

　　这是通过摇号来甄选客户的方式，而另外有一些楼盘，则在对客户的付款方式选择上更加直白。

　　据爆料，龙岗某已经在公积金中心备案的楼盘，在实际销售过程中，鼓励购房者使用商业贷款，如果购房者执意选择公积金贷款，则项目的开盘优惠折扣取消。

　　一位开发商坦言，“资金回笼是销售中很重要的一环，公积金贷款审批时间较长、回笼资金相对较慢，组合贷款的手续更加繁琐，能用商业贷款就用商业贷款，能一次性付款是更好的。”

　　当然，这种情况的出现，跟楼盘的受欢迎程度相关。只有客源多于房源的楼盘才有可能出现这样的情况。目前市场处于相对冷静的状态，开发商如果对购房者设置甄选标准，这种表现可能反而会在市场中吃亏。

　　置业提示

　　贷款周期不确定 购房者要有准备

　　目前，一些楼盘遇到的放款缓慢问题一方面是受到年初银行额度紧张的影响，另一方面，与银行对客户资质审查也有关系。相对来说，实力雄厚的项目放款速度会稍快。

　　据了解，一般情况下，不论是购买一手还是二手住宅，公积金放款时间都不少于3个月。对于选择公积金和商业组合贷款的客户，中联地产二手房研究院总经理肖小平就提醒购房者，在目前的情况下，很可能两笔贷款发放的时间不一样，有可能公积金先发放，也有可能商业贷款先发放，中间的时间差甚至还并不短。单单其中一笔款项下来也还是需要等待，所以购房者要做好心理准备。

　　虽然从春节后，全国楼市“降价潮”频现，当然，不同于高调的“涨声”，降价从来都是楼市中羞答答的玫瑰。当记者就“降价”一话题采访各家开发商时，对方或者说是“躺枪”，或者答曰“特价房”。对于节后供应略显不足的深圳楼市而言，大面积折扣营销并未出现，但为在活跃度欠佳的第一季度博得更多关注度，不少楼盘都推出了特价房。

　　特价房占不了便宜

　　案例回顾

　　位于布吉片区的某楼盘广告上赫然写着“10套特价房”，有意思的是，记者发现，早在春节前，项目就在微博公开发布“新春期间特别推出10套一口价新品，并赠送价值3000元/平方米精装修”。

　　记者致电项目营销中心，销售员解释，两批推出的特价房不同，本期推出的特价房主要是10楼以下的三房单位。对于为什么只有三房户型，该销售员反问记者，“三房均价在2.5万元/平方米左右，特价大约是2.4万元/平方米，而我们四房均价是2.8万元/平方米，怎么会拿四房来做特价？”

　　记者调查

　　真正特价房 普通人拿不到

　　据记者观察，特价房作为营销噱头虽然新意不足，也是真实存在。业内人士指出，“特价房自然有特价的理由”。无外乎是因为楼层、朝向、户型等方面存在瑕疵，或是为产业链条上的利益集团量身打造的福利房，换而言之，即是特价房落入了特定人口袋之中。普遍来看，开发商打出“特价房”这张牌的基本诉求就是吸引眼球，而从以往的操作成绩上来看，效果还是明显的。

　　记者将目前深圳楼市的特价房大致梳理后发现，第一类“尾盘特价房”最典型的例子就是，已进入尾盘销售阶段深业东城御园，在去年12月推出了10余套特价单位。知情人士表示，最后清盘的产品在品相上多少存在微小瑕疵，这样的降价实质上也许并不能给消费者带来实惠，但开发商借此宣传并加速尾盘消化的愿望已然达到。记者发现，虽然特价房均价7600元，按照40平方米计算，首付在9万元左右。而事实上该类产品推出时，关键词就是“首付9万元”，两相比较，优惠愈显乏力。

　　第二类“福利特价房”则多并非由普通购房者买到，而是被其内部消化掉，有业内人士透露，“可以是公司高管、内部员工或是利益链条上的其他人”。

　　第三类则是“虚幻特价房”。有项目高调推出特价单位，引来置业者关注，而当置业者如期达到营销中心，却被告知“特价房卖光了”的案例并非没有，“特价房”成了一个营销烟雾弹。

　　业内专家指出，推出特价房这种传统的营销行为一直存在，开发商将某一套或者几套存在瑕疵的单位做特价，以换取高关注度和到访量，不失为一种有效营销方法。但律师指出，个别宣称推出了特价单位，实际却没有拿出来销售的，涉嫌欺诈。

　　置业提示

　　“价格游戏”花样多

　　开发商的价格游戏并不局限于特价房，还有名目繁多的折扣优惠，例如：

　　一次性付款和按揭付款。两者之间常常存在房屋总价1%至5%的折扣差距。

　　小贴士：由于开发商会有“捂盘”行为，消费者不妨以一次性付款测试心仪的房型是否被“捂”，出于回笼资金的需要，说不定“售罄”的房型又会出现。

　　老带新。通过老业主介绍新业主，成交后老业主可以获得减免物管费、领取提货卡等优惠，新业主也能得到房款优惠或其他。

　　小贴士：大部分开发商要求，在新客户到访项目时就需要表明是“老带新”，否则不予办理“老带新”优惠。此外记者也发现，在和售楼员讨价还价时，偶尔也能争取到“老带新”优惠。

　　团购。可以是中介代理的看房团，也可以是三五成群的朋友自行拼团，开发商根据薄利多销的原则往往会给出额外折扣。

　　小贴士：部分开发商对团购客户会采取提高单价，再予以折扣的“假优惠”。消费者应避免持“折扣越大，优惠越多”的心态。

　　办理会员卡。有的会员卡可直接享受1到2个点的折扣，有的则实行类似“交5000抵5万”的优惠。

　　小贴士：很多开发商通过办理会员卡来试探市场接受度，办卡量也成为开发商定价的依据之一。所以，办理会员卡对于消费者而言，也是一把“双刃剑”。

　　房型不同优惠不同。这是开发商为了刺激特定户型的去化速度。

　　小贴士：多数项目会针对部分微瑕户型推出一口价优惠，置业者在选购时要充分考虑到产品的缺陷因素。