房地产市场分化加剧 北京高端住宅成投资热点

　　近日，国家统计局公布的2月份全国70个大中城市房价数据显示，和去年同期相比，上海、广州、深圳、北京四座一线城市仍然位列新建商品住房同比涨幅的前四位，四地涨幅都超过15%，和二三线城市分化明显。

　　从区域市场看，刚需供应集中区域的北京天宫院区域，已经出现多个项目低于预期平价入市的态势，但城市核心区的高端项目却因为日益稀缺的资源价值，继续受到市场热捧向上高开。据悉，今年北京单价上十万元的项目将突破10个。

　　人民币大幅贬值，楼市分化加剧，业内资深人士认为：“市场的迅速分化，使寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。”记者从位于东四环的广渠金茂府获悉，该项目上半年计划推出的5号高端产品，受到市场高度关注，区位、环境、交通和产品的科技系统、德系精工，都是置业者最关注的核心价值。

　　新形势下加剧分化的市场

　　2014年的开局并不理想，一方面，一二月份的成交创下几年来的新低；另一方面，春节后，人民币汇率连续急跌，多家银行传递出限贷甚至停贷信号，杭州、常州等城市新房大幅降价甩货，三大利空引发地产股大面积泛绿。3月中旬，央行突然宣布扩大人民币兑美元汇率浮动幅度，每日波幅上限从1%扩大至2%。

　　连续利空，加速了三四线城市获利资金撤场。但与此同时，以北京上海为首的一线城市却依然被高度看好。

　　3月18日，国家统计局公布的2月份全国70个大中城市房价数据显示，房价环比上涨的城市个数减少，楼市延续分化态势，房价整体涨幅有所收窄。其中，70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市有四个，包

　　括温州、牡丹江、安庆和济宁。持平的城市有九个，上涨的城市有57个。

　　但值得注意的是，价格下降和持平的城市主要集中在三四线城市，一线城市依然涨幅明显。与去年同期相比，上海、广州、深圳、北京四座一线城市均位列新建商品住房同比涨幅的前四位，四地涨幅都超过15%，和二三线城市分化明显。

　　京沪领跑地位更加凸显

　　日前，世联行和上海同济大学房地产研究所联合发布了一份《城市房地产投资价值研究——分化市场中的价值探寻》，给出了上百个中国内地城市，包括住宅、商业、写字楼这些物业的投资价值指数，作为分化市场中的决策参考。

　　这份报告明确显示出楼市分化的特征正在加剧。《研究》报告显示，北京、上海分列指数排行榜前两位，且其指数大幅超越第三名的重庆，成为仅有的两个领跑型城市。

　　作为中国最发达的两大城市，北京和上海在城市资源方面的强大吸引力已经毋庸置疑。以北京为例，医疗资源方面仅三级甲等医院就多达60个，第二名的上海才35个。教育资源方面，北京的优势之明显，远超其他城市，其中仅重点大学就高达23个，中小学方面，景山学校、北京四中、师大附中、人大附中、实验二小、中关村一小、中关村三小等都是国人耳熟能详的优质学校。

　　此外，作为首都，北京在经济、政治、文化等方面的资源优势有目共睹。据美国《财富》杂志公布，2013年，北京已拥有48家世界500强企业总部，首次位居全球城市第一。北京市商务委相关负责人表示：“本市鼓励和支持总部企业在北京开展实体化经营，今年还将增加15家左右的外资跨国公司地区总部，20家左右的新引进民营总部企业。”据其介绍，目前北京市认定的8个总部经济集聚区、4个总部经济发展新区和6个商务服务业集聚区中，已有外资跨国公司总部企业和研发机构714家，商务服务业集聚区入驻企业超过4500家。

　　《研究》报告指出，领跑型城市通常应为经济高度发达、人口高度集聚的超大型都市，这些城市已经形成与其人口规模、消费能力相匹配的房地产市场，但有限的供给始终难以与旺盛的需求相协调(即便出现短期过剩也能快速去化)，因此能保持更高的市场利润率和溢价水平。

　　京高端住宅受投资者追捧

　　在北京多方资源优势凸显的同时，北京也成为全国房地产交易最热、成交价格最高的城市，尤其受到高端买家的认可。

　　据了解，与刚需、刚改类置业群体对价格高度敏感不同，高端买家最看重的是产品的潜力，即“资源+品牌+品质+服务”的综合指标。因此，品牌企业在优质板块推出的高品质产品，几乎是他们的唯一选择。从近期的高端项目成交业绩看，也验证了这一特点。据了解，2月18日，位于孙河的泰禾·北京院子首期低调开盘即售罄，实现销售额18亿元。3月8日，龙湖·双珑原著推出叠墅产品，半小时即被选购完毕，7天热销7亿元。

　　记者从著名高端住宅开发商方兴地产获悉，虽然最近市场有些冷，但该项目旗下的四个项目均未感受到这种氛围，尤其是广渠金茂府和望京金茂府这样的府系产品，来电来访量并未有影响。据了解，今年是广渠金茂府的收官之年，上半年将推出最后一栋现房楼王产品。主力户型为381-389平方米的四居，南北通透，三梯两户设计，3.25米层高客厅，现房，精装修交付并赠送全套世界顶级品牌顶级配置的家电、厨电、灯饰及电动窗帘，得房率80%。对于住宅用地规划几乎为零、寸土寸金的CBD区域而言，这几乎成为最后入住机会。作为方兴地产在北京打造的首个标杆府系产品，广渠金茂府一直以精益求精的品质领跑高端市场，其标配的以恒湿恒温恒氧的生态空调系统毛细管网、24小时全置换式新风系统为核心的健康科技体系，全标配德系精工品质的精装修、大赠送，以及金茂自有的五星级酒店物业服务，无一不符合高端置业群体的选择指标。因此自入市以来，广渠金茂府就一直以每开必罄的近乎神话般的销售业绩，笑傲京城。

　　“市场的迅速分化，使寻找具有更高房地产投资价值的城市变得比以往更具意义。”《研究》的主要参与者、世联行首席分析师吴志辉指出，一方面，支撑房价上涨、市场规模扩大的基础，是城市人口与产业经济两大因素；另一方面，当房地产供给与人口、经济发展产生的市场需求相协调时，才能形成房价合理上涨、市场规模有效扩大、具有投资价值的房地产市场。

　　作为领跑型城市，在分化的2014年，北京市场势必依然跑出自己的红线来，成为最受高端投资者青睐的城市。