楼市冷风渐起 北京多区域楼盘预期价位高跳水(2)

　　成交价格连续阴跌

　　今年以来，受贷款收紧、需求观望等因素的影响，二手房市场表现欠佳，成交量持续下滑，成交价格连续阴跌。多家机构的统计数据显示，自去年12月份以来，市场观望情绪上升，购房需求减弱，二手住宅价格基本保持在较为平稳的状态，即使是热门商圈，价格也没有出现明显涨幅。业内预计，从目前整体趋势看，预计北京2014年整体二手房价格上涨幅度会放缓。

　　信贷成绊脚石

　　据记者了解，二手房购房者受信贷收紧影响较大，不仅拿不到利率优惠，甚至还有利率上浮的可能，购房者王先生对此深有体会。据王先生介绍，他从一个月之前就开始办理贷款的相关手续，至今仍未办理下来，“刚开始经纪人跟我说还有九五折的优惠，等我开始办贷款的时候被通知最低就是基准利率，不可能有任何优惠，现在又出问题了，我发现我的信用卡有几次没有如期还款，银行说我只能拿到上浮利率的贷款，这其中差不少钱呢。”天天为贷款纠结的王先生已经做好了最坏的打算，“不行我就不买了，给房东的定金我也不要了，中介费也算白瞎了，太难办了现在。”

　　虽然部分购房者看到价格平稳，二手房房源可选择余地增加，但入市的积极性并未明显增加。中原地产首席分析师张大伟告诉记者，2013年北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅，但随着最近信贷政策的压力和自住房供应增加，导致了购房者的观望，二手房价格已经从去年12月来连续3个月阴跌。信贷收紧、自住房供应，无疑是影响北京楼市最关键的两个政策。

　　热门商圈3月价格变化平稳

　　根据链家地产市场研究部监测的全市约200个商圈的成交情况，3月份，在成交最为活跃的8个商圈，除广安门和鲁谷因成交房源性质差异使成交均价变化较大外，其余的6个热门商圈，黄村、顺义城、管庄、回龙观、旧宫、望京，3月份成交均价与2月份相比，平均变化幅度只有0.2%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，从去年四季度开始，北京房地产市场发出收紧信号，一直到今年两会召开，这一期间，成为大量购房群体产生观望的敏感期。在政策趋向仍不明朗的情况下，多数购房者放缓入市节奏，从而导致二手住宅市场进入典型冷淡期。由于二手住宅市场以改善型需求为主，卖小买大的刚性改善型需求较多，需求增长缓慢，交易难度上升，使这部分业主不得不降价出售。此外，信贷政策收紧，批贷周期拉长，成为市场持续低温的另一重要因素。从区域市场看，即使是刚需和刚性改善集中的热门商圈，价格上涨的动力也明显减弱，交易价格持续保持平稳。

　　3月上半月市场仍疲软

　　中原地产研究部统计数据显示，3月上半月，二手房住宅合计签约仅3906套，成交价格在3.14万元/平米，与2月成交均价3.16万相比再次微跌0.6%。虽然3月以来看房客户有所增加，延续了2月下半月的复苏趋势，但观望依然明显。

　　对于3月上半月市场表现，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，市场开局冷淡的原因主要是受自住型商品房将大量入市的预期、房地产长效机制逐步落地、年初国内部分城市房价下跌、市场看空舆论较多等多方面因素的影响，市场需求的观望情绪依然较为浓厚，部分刚需仍在等待更清晰的市场信号。

　　“从目前整体趋势看，预计北京2014年整体二手房价格上涨幅度肯定会放缓。”张大伟说。

　　□专家观点

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　自住房改变楼市供应格局

　　去年10月，北京市住建委推出低于市价30%的自住型商品房这一新的住宅产品，同时计划在2013、2014两年实现7万套供应量，这对北京房地产市场的供应结构造成了根本性变化。近几年，北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10万套左右，如果仅按2014年计划推出的5万套自住型商品房计算，就应能占到当年商品住宅销量的50%，如果再加上经济适用房、两限房等保障性住宅，那么2014年，中低价位商品住宅将成为市场的绝对主力，这影响到了购房者对后市的预期判断，部分刚需人群出现观望心态，或暂缓购置普通商品房、或转而申购自住型商品房，造成商品住宅的交易量成交下行。传导至市场上游的供应环节，部分库存结构以中低价位刚需盘为主的开发商也因此看淡后市，并降低利润预期。春节后，北京开盘项目大多以平价或微涨入市，对于房价涨幅的向下拉动起到关键作用。两会期间，中央对房地产行业表现出了稳健、长效的调控方向，因此短期内，北京房地产市场的调控政策不会出现较大波动，楼市基本面也将在一定时间内趋于稳定，房价涨幅未来还将会继续下滑。

　　同策咨询研究部总监张宏伟

　　房企应积极“跑量”

　　2014年1-2月，受楼市政策阶段性收紧、各地因春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，房地产投资增速、商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。受到市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，大中城市楼盘变相促销或小幅优惠小幅促销的“平价”策略将成为“小阳春”市场主流和趋势，今年第一季度总体上来讲会保持这样的趋势，但是到了第二季度甚至下半年，如果政策面没有发生变化，在政策时效性趋弱、市场基本面再度回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现“平价”的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。

　　在银行信贷紧缩及一二线城市楼市调控政策“阶段性”收紧的市场背景下，房价在3月“小阳春”市场难以出现大幅反弹的机会，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。在2014年“小阳春”市场开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则，根据政策层面“阶段性”的变化特征，一方面通过“跑量”回笼资金，另一方面，将资金投入到土地市场拿地，及时“换仓”谋求下一轮市场的发展机会。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖

　　观望情绪仍十分浓重

　　经历春节前后市场的淡季，阳春3月历来是楼市开始复苏的起始月份，由于年初至今房地产市场相对处于政策真空期，限购限贷虽然将依旧从紧，但也不会进一步加码的市场预期，以及未来北京房价仍将持续稳步上涨的市场预期，使得部分购房需求逐步结束观望，开始出手购房，交易量开始复苏在预料之中，但3月上半月的交易量尚不及1月同期，可以看到购房需求的观望情绪仍十分浓重，部分较为迫切的改善型、投资型需求仍在等待更清晰的市场信号，预计随着3月中下旬今年楼市调控各方面的预期逐步明确，购房需求将逐步结束观望，交易量将逐步复苏。