万科将试水"小股操盘" 今后建房卖房或可"加盟"

万科的利润率在下降，但净资产收益率却在走高。

　　日前，在万科企业股份有限公司2013年度业绩推介会上，万科总裁郁亮首次向外界表示，万科将学习美国铁狮门，引入“小股操盘”模式。

　　郁亮表示，万科小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌，万科的重点是在操盘上，不是品牌输出，但是万科会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给股东创造更多回报。明源地产研究院的报告认为，万科“小股操盘”模式可以提高操盘一方的资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。

　　对于万科试水“小股操盘”，有专家表示，这是万科以往代建、合作等模式的进一步尝试。这种模式也被业内人士称很像是“加盟”，“大家合作做项目，有经验的一方做运营和协调，而另一方即使是大股东也不参与具体的管理”，高力国际调研及咨询部董事陈厚桥认为，虽然有点像但其还是和“加盟”有本质不同。

　　对于这种模式，也有专家指出，“小股操盘”的难点在于如何确保产品质量，以及与“大股东”设计合理的合作机制，而万科对于质量的把控和其强大的运作能力会比其他开发商更具备“小股操盘”的条件。

　　■解释

　　何谓小股操盘模式？

　　按照万科的解释，即万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。这样可以提高操盘一方的资金利用效率，通过输出品牌和管理，放大自有资金投资回报率。

　　“老师”铁狮门曾用5%资本获取40%收益

　　2013年，万科以1709亿元销售额再次蝉联国内房企销售状元，但优势在逐渐缩小。数据显示，去年万科与第二名绿地的差距由2012年的362亿元缩小到84亿元。不过，郁亮表示，“万科被超过没有关系，真的不在乎这个事情”。

　　万科真正在乎的也不是利润，而是净资产收益率。数据显示，万科去年的净资产收益率为19.66%，达到1993年以来的最高水平。根据万科年报，万科的结算利润率已经连续3年下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。对于利润率的下降，郁亮表示，商品房的薄利多销成为这个行业变化和进步方式之一，这符合调控时代对房地产行业的总体要求。

　　万科对于净资产收益率的愈发看重正是其推出小股操盘模式的背后原因。万科透露，万科已经在美国旧金山和铁狮门合作一个项目，而正是美国铁狮门教会万科这个被认为是“非常重要的东西”，即小股操盘模式。

　　万科的老师都不简单。记者从明源地产研究院了解到，这家美国铁狮门的历史可以追溯至18世纪，其成立之初以地产开发为主，到今已经发展为世界一流的地产业主、开发商、运营商及基金管理公司，业务遍及四大洲11个国家和地区的46个市场，投资、开发和运营的项目超过358个，总物业面积逾1.27亿平方英尺。铁狮门最为人称道的就是其地产基金模式带来的高收益，其总裁曾坦言，通过合资基金模式，铁狮门以5%的资本投入，分享了项目40%以上的收益。

　　和铁狮门的合作无疑让万科看到“小股操盘”的魅力。这种模式的特点在于，可以提高操盘一方的资金利用效率，通过输出品牌和管理，来放大自有资金投资回报率。万科的“小股操盘”强调，在多个财务投资人的情况下，不管项目是否存在控股股东，其他投资人无论是否控股，都不得干预操盘者对项目的具体经营管理。这种模式也意味着在同等的资产规模下，万科可以支持更大的经营规模，同时获得更大的市场份额。

　　万科操盘从大股东到小股东

　　深圳市年年丰资产管理股份有限公司副董事长张梧峰是多年运营房地产项目的资深职业经理人，他认为，万科的“小股操盘”和其多年前所提出来的代建模式，以及近些年的合作方式属于一脉相承。“以前万科给别人代建以及合作，都是在输出管理和品牌，虽然不一定控股但都参股。”张梧峰表示。

　　据统计，目前万科66%的项目采取合作的方式。在深圳，万科去年推出的项目中，万科红就是合作开发的项目，而万科翰邻城更是收购此前已经开发的项目。郁亮表示，小股操盘正是合作模式的新变化，但合作中大多数情况是万科大股操盘，而从大股操盘到小股操盘，万科需要做更多事情。

　　小股操盘将会提高万科的净资产收益率和股东回报。郁亮表示，小股操盘虽然不利于销售额，却有助于上市公司净资产收益率的提升。据了解，在“小股操盘”的模式下，各股东的利益会根据项目经营情况灵活分配，一般而言，操盘一方在项目经营效益好的情况下能获得更高的收益分配比例。

　　万科强调，小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌，万科的重点是在操盘上，不是品牌输出，“这种模式确实来自于铁狮门，但万科要想在国内做，其在细节上一定会有些不同，但大方向差不多”，陈厚桥认为，铁狮门的这种做法确实会提高净资产收益率，但短期内万科执行一定会遇到很多障碍，并不会在短期内就达到最好的效果。毕竟，国内的信用环境和国外不同，多个股东如何合作，如何遵守契约，如何进行利益分配，都面临挑战。

　　保证质量和合作机制将成难点

　　但是，万科想要采用和推广“小股操盘”，仍有多种难题待解。明源地产研究院认为，一是这种模式如何确保产品质量；二是如何去设计一个合理的合作机制：在合作双方等股或大股东操盘时，一切都好说，但反过来小股东操盘就可能有一些局限。怎么设计，既让合作对象觉得风险可控，又不影响操盘方的运营效率，这个比较难以权衡。

　　融创中国董事长孙宏斌曾经说过，“合作是最麻烦的事，因为你想做主，我也想做主”。而对于“小股操盘”模式的疑问就是，当万科在项目中失去控股权，如何保证对项目操作的控制权，进而保证项目的质量。

　　万科此前已经吃过合作项目质量堪忧的亏。据媒体报道，深圳东方尊峪、天琴湾、第五园景台、万科红等项目都是万科收购现楼后，改造并贴牌更名，而这些项目业主入住后曾出现房屋质量问题。

　　万科在业内是在质量把控方面做得很好的公司，在此次万科业绩推介会上，万科透露，去年万科客户对房屋满意度提升了4个百分点。“这对企业来说管理难度大幅增加，而2013年的这一数据则说明万科全装修工作基本完成，并成功通过了房屋质量检验”。万科董秘谭华杰表示，在质量控制方面，万科有“两个工具一张表”：一个工具是实测实量，一个工具是交付评估，而最后则是客户验房指引表，这个表推出后非常受客户欢迎。

　　而陈厚桥则担心，万科有这样的经验和标准后，真正对于项目质量的控制还要看万科愿意对“小股操盘”投入多大的力度和花多少精力，“这不光是能力问题，还要看态度”。

　　对于小股操盘，郁亮强调，这种模式的重点依然在“操盘”，“万科是要靠一双手赚钱，而不是别的。小股操盘是干更多活，赚更多钱。”