住房预售乱象呼唤“第三方介入”

    深论

    22日上午9点，100多名业主聚集在北京丰台区方庄桥东的“锦上国际”售楼处讨说法。多名业主称，在2011年至2013年期间，购买的位于北京通州区台湖镇光机电产业基地的楼盘至今仍未交付，楼盘工地也已停工，开发商也无法取得联系。收房延期已近一年。（3月23日《新京报》）

    既没有办理施工许可证，又没有办理商品房预售许可证，开发商便开始动工兴建商品房，并对外预售了600多套，真是利欲熏心、胆大包天。再者，300多名业主在未验证开发商资质和相关手续的情况下，便盲目购房，落入了开发商设置的“套钱”陷阱，更令人痛悔。由此可见，有关部门在对房地产行业的监管上存在漏洞，特别是，商品住房预售制度形同虚设，给开发商违法操作留下了空间。

    事实上，早在2010年，住建部就发出了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，然而，从执行情况来看，虽然给开发商戴上了“预售许可”的紧箍咒，但由于缺乏具体的监管措施，导致紧箍咒“失灵”。

    在我国，住房交易好比开发商与购房户之间的一场“恋爱”，由于双方处在不平等的位置，因而在“情感表达”上，通常是开发商占主导地位，恣意玩弄“感情”；而购房户明显处于被动接受的劣势。“预售许可”制度，虽然对开发商有所约束，但不足以改变其“情霸”的本性。因此，亟需主持公道的“第三方机构”介入。

    在这方面，美国人已经积累了很好的经验。美国商品房销售最大的特点是第三方机构——产权保障及托管交易服务公司的存在。购房者的订金、贷款、房屋合同等都预先存放在这样的托管交易公司，只有在房屋竣工、房主取得政府颁发的入住证后，相关款项才能转交开发商。买主交纳首付款，通常为10%~20%。买主可以等到交房时才将贷款存入托管交易公司。通常情况下，银行只有在房屋基本竣工后才会给买主贷款。

    因此，开发商在工程完成之前，不可能动用买主的购房款。这也是为什么美国预售房比例小的原因，因为开发商无论是预售，还是现房，反正都得靠自己的资金，不能挪用购房款。另外，房主可以聘请第三方机构对现房质量进行评估。可见，第三方机构介入，是美国住房预售管理上的一个有力措施，维护了开发商与购房户之间“情感投入”的公平，值得我们效仿。

    （汪昌莲）