呈贡新城掀起商业运营风 6大商业体开启商业元年

　　历经十年建设的呈贡，从建筑形态上看已是初具大城规模，而进入2014年后，距离昆明市行政中心搬迁也已经三年，各大房地产项目的建设也如雨后春笋般呈现，可以说基础设施建设已趋于完善。

　　如今走进呈贡新区，这里还看不到想象中的繁荣景象，除了如候鸟般迁徙的公务员给这里的白天带来局部喧嚣外，整个新城还略显冷清。

　　商气来了，人气还会远吗？答案是肯定的，在业内看来，商气和人气是相辅相成的，一旦城市有了商气，就易于积累人气，而人气的汇聚将促进商气的发展。随着今年呈贡六大商业体的亮相，呈贡商业元年正式开启，新城兴旺也指日可期。

　　现状

　　基建完善，住宅林立缺人气

　　一座城市不会在一夜之间崛起，关于中国城市的初建和兴盛有很多的案例，作为中国正在兴建的诸多新城中的代表样板，呈贡在对呈贡城建案例进行分析对照的同时，也在寻求属于自己崛起的最好模式。

　　如今从昆明主城出发，沿彩云路驶向呈贡，你会发现，一旦通过中豪·螺蛳湾国际商贸城，繁杂的车道会宽松不少，沿路驱车而行，道路两旁出现的高楼大厦会提醒你来到了呈贡。2011年呈贡撤县设区以来已过去两年多时间，但呈贡繁华却没有名称改变那么容易，从县到区的转变，需要走的路还很长。

　　自2003年，“现代新昆明”建设率先在主城东南部的呈贡启动，设立呈贡新区以来时间已过去整整十年，十年间，呈贡大学城完工，省内高校陆续搬迁；十年间，昆明市政府行政中心迁址呈贡；十年间，地铁业已通车……从百年农业大县，“变身”城市新中心区，呈贡发展无疑在十年间，登上了一个新的平台，在这十年间，呈贡的基础设施建设得到了全面的提升。在众多业内人士看来，这是昆明城市向南发展的向心所致。也正因为如此，呈贡新区成为众多地产企业争相抢夺的新区域。据统计数据显示，在呈贡撤县设区的2年多时间，区域地块不断升值，也得到了实力商业地产运营商的青睐。因为，他们有一个共同的想法，即大学城、新市级行政中心、区域内产业园区建设完善等方面的发展，都会让呈贡新区人口容纳量超过100万，而配套的住宅、商业项目必须同步跟上。

　　观察

　　呈贡蜕变还看商气

　　正如前面所提到的，历经十年建设的呈贡，基础设施建设日趋成熟，居住板块初具规模，但为何却一直没有出现繁荣景象，业内看来，商业无疑是呈贡开启繁华大门的最关键因素。因为从城市定位上看，呈贡区未来将发展为现代新昆明的行政中心、教育中心、物流中心，目前随着昆明市行政中心的搬迁，加之诸多企事业单位的入驻，原本冷清的呈贡，已开始逐渐积蓄强大的消费市场和消费潜力，但商业的缺乏成为了消费力释放的最大障碍。就目前呈贡发展形势来看，因为缺乏成熟的商业中心，很多消费分流到主城区，也有很多人工作在呈贡新区，居住在呈贡新区，消费却要去主城区。

　　因为自己工作和孩子上学而举家搬迁呈贡的刘颖在搬迁到呈贡后最大的变化就是淘宝会员的等级不断提升，“小到全家人的零食，大到家电都是通过网购解决。”刘颖说，当然除了淘宝外，其他几个知名购物网站她都申请了会员，以方便购物，“确实这里的商业很缺，相信如果真有像主城三市街那样的一个商业中心，来这边住的人会很多。”刘颖说。

　　在业内看来，历经十年建设的呈贡在城市规模上已逐步成型，现在最关键的就是吸引人的入住，正如呈贡区委书记周峰越提到的，“建设新区”、聚集新区人气商气是呈贡今年乃至今后十年的目标。而至祥研究中心对于呈贡的研究也认为，新区开发正常的都要经历一个从人气聚集到商业聚集逐步循环螺旋式上升发展的过程。从呈贡来看，第一阶段的人气积累是以行政单位搬迁、大学搬迁以及部分大企业的搬迁为核心的，初期的人气发展已经完成。现在是时候需要呈贡的商业接过第一次循环的接力棒了，提升城市对于人居的吸引力。

　　升级

　　六大商业体开启呈贡商业元年

　　在呈贡建设发展的背景下，是时候迎接商业启幕的盛况了。据云南信息报《黄金楼市》记者统计，今年呈贡板块有六大商业体都有开业计划，名单包括了呈贡百大新都会、呈贡行政中心·新都昌广场、上海·东盟商务大厦、涌鑫哈佛中心、俊发·风华商业街、奥宸·中央广场，可以说这些项目都是品牌开发商所打造的商业项目，其中不乏综合体项目，这些项目普遍酝酿已久，在历经建设和招商后即将在今年登场，如此多的商业体登场，对于呈贡商气的提升无疑将是一大利好消息，它们的携手亮相，无疑将拉开呈贡商业元年的序幕。在业内看来，如此多商业体的亮相，对于呈贡商气的提升无疑是好事，有期待，当然也有担忧，最大的担心莫过于对于商业同质化的担忧。

　　但从记者了解的情况看，今年有开业计划的六大商业可谓是各有侧重点，其中有以呈贡百大新都会为代表的大型购物中心，有俊发·风华商业街为代表的社区底商、超市、影院，当然还包括了银行、4S店等不同的商业类型，而随着商气的聚集，相信对于呈贡区的人气提升将有积极的促进作用，而商气和人气的汇聚必然引领呈贡人居价值攀升。

　　观点

　　呈贡商业更需准确定位

　　六大商业体于今年陆续呈现对于呈贡价值提升，在业内已是不争的事实，但呈贡需要什么样的商业体，在先期商业体呈现后，后期呈贡需要怎样的补充和完善是必须考虑的问题。在对呈贡深有研究，并直接参与项目调研开发的芒果智库行业研究员王詠雪看来，呈贡的商业从定位到招商到运营都是非常曲折的一个过程，“传统的商业体繁华是需要城市的积淀作为基础的 ，而呈贡这样一座人为建造的新城，商业的定位和招商必须在深入调研的基础上进行。”王詠雪说，老城区商业如有雷同，可以有充分的时间和空间进行调整，对于呈贡这样的地方说，商业定位将直接决定商业的存亡，所以定位非常重要。

　　而在至祥研究中心看来，作为呈贡发展的先行者，率先开业的商业面临的首要问题就是对消费客群的吸引，以及在此基础上形成购买行为的转化。呈贡新区商业刚刚起步，其无论规模、认知还是价值都是无法和主城区同日而语的，而区域的人口结构和层次都非常有限，因此新区必须考虑商业的主题性、体验性和复合性，形成与主城区商业的差异并使客户认可这种差异，进而改变消费者的行为习惯，吸引客户前往。对于新区商业而言，至祥研究中心认为除了传统商业具备的购物、餐饮、娱乐等功能外，新区商业更需要通过商业、教育、旅游等新的主题性的功能设置，加强新区商业的主题影响力，比如和大学城、政府机构以及企业形成主题活动的互动，在内部产生良性循环和资源共享，以最大限度地扩大区域的辐射范围。

　　商业项目展示

　　呈贡新城六大商业项目近160万平方米商业今年亮相

　　呈贡新区将有批量商业项目陆续开业！这对于一直忧虑昆明商业地产体量过剩的专家来说，绝对是一个大新闻。人们不禁要问：呈贡新区新开业商业体量有多少？风险有多大？人气够不够等问题。诚然，这些因素，一直制约着呈贡商业地产的发展，但这也同样是任何一个城市新区商业发展面临的共同问题。

　　2014年，呈贡新区商业地产，无疑对这些问题有了全新的认识，并将在商业运营方面实现重大突破。为此，《云南信息报》将2014年定义为呈贡商业元年一点不为过。据记者了解，进入2014年，包括呈贡百大新都会、呈贡行政中心·新都昌广场、上海·东盟商务大厦、涌鑫哈佛中心、俊发·风华商业街、奥宸·中央广场等6个项目均预计在今年年内实现整体或部分的开业、运营，就目前的统计数据来看，6大商业项目商业体量总量预计在160万平方米左右，如此巨量的商业项目开业运营将给呈贡新区带来什么？

　　这自然要从项目的规划、体量及开发商等方面来进行考察。首先，从开发企业的资质来看，最早入驻呈贡新区进行地产开发的企业，多实力强悍，细细一看便知：百大、俊发、新都昌、云锰地产、江苏涌鑫集团、奥宸地产等均是在地产行业专研多年的地产大佬；而就项目来看，因各家优势不同，商业项目打造也就呈现出不同的特色：5A甲级生态写字楼、购物中心、公园商业、社区底商等，其开业的业态及运营思路等均有所不同，他们带给呈贡新区影响也就不好做出具体评估。(王亚萍 毛建伟 俞爱莲)