中介称七成投资客扎堆商业公寓

提醒：商业公寓水电、管理费高 土地使用权仅四五十年

　　本报讯 (记者潘彧)记者走访市场发现，由于限购限贷政策继续实行，且商业公寓投资门槛较低，越来越多的投资客转向商业公寓，一手商业公寓推盘也十分火热。而在公积金新政可能实施的预期之下，不少开发商也推出了居住型公寓争取改善型投资者。

　　七成投资者采用按揭

　　记者实地探访部分商业公寓项目发现，虽然尚未开盘，但售楼部人流涌动，短短一个多小时，便有四五个购房者缴纳诚意金。

　　由于限购限贷政策，越来越多的投资客转向商业公寓，且主要是以投资为主。合富置业统计数据显示，近期广州商业公寓市场买家当中，仅有22%的买家购买作自住用途，其余七成多的买家购买商业公寓均有投资的打算。

　　与投资者旺盛的需要相对应，一手商业公寓推盘火热，成交热烈。根据合富辉煌市场研究部报告显示，今年广州有近2.5万套的公寓推出，遍布广州天河、黄埔、番禺、海珠等区域。

　　此前，敏捷集团推出数个商业公寓，并进行了部分降价促销，成交热烈，而近期，位于琶洲的保利天悦公寓开盘，当日去化率超过八成，而合景天峻、保利大都汇等多个商业公寓盘都已收筹“试水”。

　　不过，记者发现，在投资商业公寓的买家当中，绝大部分买家依然喜欢百万元以下的商业公寓。

　　合富置业的数据显示，多达82.6%的买家选购了总价100万元以内的商业公寓，只有不到2成的投资客会选购总价超过100万元以上的商业公寓。在近期投资商业公寓的个案当中，约有7成的个案是通过按揭方式完成交易，一次性付款购买的个案仅占投资商业公寓物业市场成交的3成。数据反映，现时购买商业公寓的投资客仍以资金实力并不雄厚的小本投资为主。

　　投资分析

　　优势： 不限购不限贷门槛低

　　为何那么多投资者青睐商业公寓？记者从业内了解到，除了限购限贷政策的实施导致许多投资者对于住宅类产品“无法入场”之外，商业公寓的高回报也是一个非常大的原因。

　　“目前客户购买公寓后多数用于出租，流入二手市场转卖的非常少。”满堂红市场部高级经理周峰表示。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，从近几年商业公寓市场租售行情来看，中心城区商业公寓的租金回报率，收益相对理想的物业年回报一般都有3%~3.5%。“以北京路商圈内的商业公寓为例，60多平方米的商业公寓物业带家电月租可达5500~6500元，以当初业主买入价计算，租金回报率较理想的可超过3.5%以上。”梁燕明表示。而中原地产数据显示，越秀区部分公寓出租回报率高达5%以上。

　　这一出租回报率远高于住宅。此前，多个研究机构公布的数据显示，广州市二手住房的出租回报率已经跌破3%。

　　不过，相比之下，中心城区商业公寓单价较高，“入场”的难度较大，且无学位，不少业内人士坦言未来升值空间有限。

　　风险： 偏远地区买公寓“博升值”有风险

　　出于价格的考虑，目前市场上，不少商业公寓并不地处闹市，一样受到热捧。

　　“主要是便宜，周边新盘在1.3万元左右，这个盘毛坯只需要7500元/㎡，觉得将来万一发展起来了，升值潜力很高。”投资者冯先生告诉记者，虽然自己投资的公寓处于市郊，各种配套也不尽完善，但是由于价格便宜，他觉得未来转卖的获益空间很大。

　　而周峰则认为在市郊购置公寓，风险相对较高：“在市区的公寓盘，本身量不大，有写字楼的上班族作支撑，售价高。而在郊区的公寓盘，短期内完全没有稳定的租客群体作支撑。”

　　而对于“搏升值”等待转卖的想法，周峰表示了肯定，认为郊区盘源未来随着市政配套的完善确实有升值的可能，不过，他也表示，这些盘源未来的升值空间并不稳定，而且相比起住宅物业来说，公寓的各项成本更高。

　　趋势：公积金新政或催热居住型公寓市场

　　而对于日前刚刚曝光征求意见的广州市公积金新政，收紧了公积金贷款的额度和申请难度，且对于用过公积金的购房者禁止贷款，导致这部分本想“卖一买一”的购房者转向商业贷款。

　　记者在市面上了解到，目前部分公寓打着“居住型公寓”的名头，提供价格相对住宅便宜的两房到四房单位，甚至可以提供明火煮食，大有和住宅“抢客户”的意思。而此类公寓不限购不限贷，首付五成，贷款利率在基准利率上上浮10%，相比严苛的二套房无论是公积金还是商贷均要首付七成的政策更为宽松。

　　不过，周峰对记者表示，出于自住考虑购置公寓，即使是居住型公寓，始终不算太理智。“公寓一般只有40~50年的土地使用权，如果土地此前曾闲置，使用的时间将更短，未来将面临补地价。”

　　还有业内人士提醒称，公寓的水费、电费、管理费等生活成本都明显高于住宅，同时没有学位等公共资源。

　　“是否购买公寓，还是应该看性价比。”周峰表示，打比方说，假如有个住宅还能用67年，卖2万元/平方米，而写字楼类的公寓还能用40年，画一个等式，水平线就是11940元/平方米，即要比住宅低40%才划算。