开发商试探郑州楼市 跑量已成为大多数房企共识

　　对楼市来说，4月往往是能判断一年走势的风向标，因此开发商们纷纷在此时节加紧推盘步伐。但是银行收紧贷款的影响，超过了许多人的想象。一方面，专家认为，开发商在4月小批量多批次地推盘，实则是开发商在对市场进行试探。而另一方面，购房者的心里也好生纠结，贷款利率上浮，此时究竟买还是不买？

　　【开发商】

　　试探市场 小量多次推盘

　　进入4月，市场升温持续，多数开发商看好4月楼市。他们普遍认为，市场后市走向如何还很难判断，因此抓住时机出货是目前的主要指导思想。从整个市场行情来看，比起三月份各楼盘的小批量推盘，四月份集中放量推盘的商家明显增多。

　　数据监控中心显示，截至3月21日，2014年4月郑州预计有28盘入市，其中27个项目为住宅项目，一个为商铺项目。

　　记者从开发商那里了解到，4月新推楼盘相较于之前的同类产品价格都略有上涨，涨幅约为10%。虽然多个楼盘集中放量，但小批量加推仍然占据高比例市场份额。

　　对此，河南财经政法大学刘社教授分析，小量多次推盘恰恰是发展商看不清市场走势边卖边看的心态反映。“小批量多批次”频繁开盘营销模式的实质，是开一次盘即集中精力“消化”一批，售完后再集中精力准备下一次开盘，这既有利于开发商对项目的整体把握，又可在一定程度上减少消费者的观望。因为人的消费天性使然，可供选择的目标越多越难选择目标，而“物以稀为贵”却是亘古不变的真理。

　　刘社还表示，“当下造势、观望、唱空的较多，为了给传统旺季预热，不少房企推出促销或者让利优惠。”同时，在10%幅度内调整价格，也是撬动市场的一种策略。

　　据了解，跑量已成为大多数郑州房企的共识，房企越来越认识到现金的重要性，为了快速回笼资金，不少房企采取平价策略吸引购房者购房。因此，对于购房者来说，三四月份不失为一次购房的良机。

　　【专家】信贷紧缩 影响楼市节奏

　　3月13日，国家统计局公布2014年1~2月份全国房地产开发和销售情况，开发企业资金到位情况已不如去年顺畅。全国1~2月开发企业资金到位情况的同比增长，由去年全年的26.5%下滑至今年的12.4%，这反映出2014年年初“钱荒”对于房企融资或回笼资金的压力。

　　在信贷紧缩的市场背景下，楼市“限贷”对市场影响之快出乎意料。大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性。

　　据刘社分析，2014年1~2月，受楼市政策阶段性收紧、春节假期、银行信贷紧缩等诸多因素影响，房地产投资增速、商品住宅成交量依然出现“普跌”。但是，短期内市场表现“普跌”并不是楼市基本面开始出现下行趋势的信号。

　　刘社表示，从开发商定价角度来讲，短期内银行信贷紧缩仍然会影响楼市的成交节奏，因此，楼市短期内价格上涨幅度不可能像2013年下半年那样火热，受到市场成交量“普跌”及企业销售业绩指标的影响，郑州市楼盘变相促销或小幅优惠、小幅促销的“平价”策略将成为市场主流和趋势。

　　借4月良好的营销节点，开发商纷纷以推新品或者说优品等名头，加紧推盘步伐，投石问路，在迷雾里寻觅方向。据记者了解，虽然郑州楼市开发商们流露出很多的涨价信息，但更多是一种“预期值”。

　　正商相关负责人表示：“即将到来的银四，郑州楼市会非常热闹。以正商为例，4月份，正商地产全面开启产品建造品质提升，聚焦主流刚性需求，通过灵活调整推盘节奏及定价，主推高性价比产品实现快速去化，促进盈利规模稳步提升。”

　　从某种意义上来说，4月楼市将迎来供求双方新一轮的博弈。楼市的价格到底是涨还是跌，届时会在波动中看得更加分明。

　　【购房者】买或不买 心里好纠结

　　开发商普遍看好4月，密集推盘。购房者对此似乎并不特别愿意买账。

　　“这段时间各银行按揭几乎已经没有了上浮10%的利率，基本都上浮到20%或者30%了。”购房者李先生说道，“而且最大的问题是房贷批下来之后，如果上浮20%或者30%，以后的几十年里，不管银行利率如何变，你永远是要在基本利率基础上浮那么多。”

　　李先生非常肯定地告诉记者，他不会在4月买房，无论如何也要等到5月以后再说。

　　李先生当属非常理性的购房族，他认为现在开发商和百姓心里都没底，在打心理仗。预计5月以后整个市场行情才会稍明朗一些，那时会集中挑选比较优质的房源出手。

　　已经在楼市辗转徘徊了一个多月的宋先生则认为，只要有满足自己需求的房子，就会出手。说起买房历程，宋先生向记者诉苦，“周末都花在看房上了，最近好不容易看上了一套房子。”宋先生预计花90万元左右买套三居室。好不容易在近郊定了一套房子，发现银行利率又上调了，“每月还贷金额和之前的上浮10%相比较，又多了200块钱，深感压力山大。”宋先生愁眉不展地向记者说道。

　　“银行不是慈善家，企业需要盈利，之前银行已经在房地产投入了大量资金，由于楼市存在着不确定性，为了防范风险，对于房地产的贷款总额度进行‘减仓’，不管是开发贷款还是个人贷款都会放缓速度甚至停止贷款。另外，现在银行在利率方面有很大的自主权，由于民间借贷活跃，银行融资成本增加，银行将自动上浮利率，否则将无法盈利。因此目前市场整体上处于一种博弈的状态。”刘社表示。“银行现在倾向于为优质客户服务。至于下半年的情况，要看整体形势如何发展，但可以肯定的是银行将以确保自身利益为前提。”

　　“银行额度继续吃紧是一定的，这也预示着房企两极分化开始进入寡头地产时代。”河南王牌企划有限公司董事长上官同君说道。