帮业主“赎契” 如何避免“踏空”？

　　在南国花园的买卖纠纷中，买家得知合同被撤回后，向法院申请查封了涉案房产，但仍被卖家“闪电”卖给他人。

南国花园是珠江新城的老牌豪宅社区。

　　天河区南国花园一宗“奇葩”买卖交易纠纷引发买家忧虑

　　前不久，媒体报道一宗发生在珠江新城南国花园的买卖纠纷，该纠纷集中了大多数房产交易的“极品”戏码：买家与业主、中介签了二手房买卖的三方合同，并支付了购房定金和20万元“赎契”款，业主变卦不卖，遂打起官司，孰料案件剧情一波三折——买家申请仲裁原告竟成被告，中介公司称卖家偷走合同并篡改、更受到主管部门压力而撤销网签合同，中间还夹杂房管登记与法院的解封与查封的“生死时速”情节，致使业主与第三人成交房屋。地产人士表示，根据《物权法》，房产以登记为准。房产交易并非“一手交钱，一手交货”这么简单，递件登记过户需要一定的时间，涉及“赎契”环节还有大概2个月的“真空期”，存在业主“赎契”后反悔或“一房二卖”的可能性。为此，记者从南国花园这宗“奇葩”交易出发，就有关“赎契”交易的风险向房产专家请教，大家遇到“赎契”交易可要打醒十二分精神啊。

　　文/图：记者李凤荷

　　记者观察：房产交易 防君子 更要防小人

　　南国花园买卖纠纷，目前尚存在买家、业主和中介的三方说法，政府方面对该交易没有正面回应。买房买到这种房子，事主可能都意想不到。大喇喇拿出几十万元首期买楼，再办按揭，选择的号称是广州四大行之一的大中介，但最终都出事，让人徒呼奈何。

　　据行业人士表示，房产交易动辄几十上百万元，若是业主或买家存心欺骗，另一方的确防不胜防。若是业主存心欺骗，可以在卖房前把个人财产先处理清楚，再“一房二卖”立即转移售房的财产，最终成交的交易必定选择一次性付款，故此到最后苦主起诉到银行，也无财产执行，而若第三方被判定为善意第三人，那么苦主也拿房子没办法。买家恶意欺骗的事件之前也发生过，“信用通”事件是典型案例，买家拿出三成首期就叫业主赶快过户，在“绿色通道”加快出证后销声匿迹，还把房产抵押给第三方。虽说广州每年几万单二手房交易，出事的只是少数，但是当这小概率事件发生在任何一个人身上，这就是天大的事情。这次南国花园的买卖纠纷，政府房产交易部门涉及其中，如果政府部门不能给大众一个说法，买卖双方如何信任政府？

　　一问：正规中介如何防范“赎契”变卦的风险？

　　据中原地产区域营业经理丁振公表示，若涉及买家垫资替业主“赎契”的情况，业主不能自行办理“赎契”，必须委托第三方办理“赎契”，业主出具全权委托公证书委托第三方办理。业主在此过程中，需要取消电话银行、网络银行、手机银行等业务，把供楼存折交出，“赎契”后双方凭还款证明到房地产交易登记部门进行涂销、过户、再抵押一并办理交易事项。一般来说，从业主向银行提出“赎契”申请，到最终还款，存在两个月的时间，在此时间协助办理的第三方需做好严密的监控，以免垫资资金被业主挪用或是业主出新证后另行交易。

　　满堂红法务部专员黄晓文表示，涉及“赎契”交易的资金来源，一般有3种途径，一是业主自行“赎契”，二是买家垫资“赎契”，三是双方共同出资“赎契”。对于前两种情况，由买家或业主“赎契”的情况，中介方担心任意一方在对方出资“赎契”后反悔不履行交易的违约情况，特别在中介合同中提高违约责任的惩罚，一般违约责任需要赔偿楼款10%，但涉及业主出资“赎契”或是买家垫资“赎契”的情况，违约责任提高到20%，以期产生更大的震慑力。

　　黄晓文表示，前几年发生业主“赎契”后违约的情况较多，由于“赎契”一般都需要两个月时间，当时楼价短期内上升较快，业主觉得就算赔上违约款再售给他人都可以获得更大的利润，故业主“赎契”后反悔的情况屡屡出现。

　　二问：网签有效期有多少？

　　南国花园的二手房屋交易纠纷，网签有效期和如何撤销也成为一个关键问题。地产人士表示，买卖双方自行网签，俗称“手拉手”，网签后并没有在房管局现场终端机打印合同并签名，该网上预登记交易的有效期为7天；如果是经过中介渠道签订网签合同，则有效期至办理完毕或者由中介方根据双方要求撤销为止。

　　地产人士表示，一些中小型中介为避免政府监管，促成交易后与双方签订以前的三方约，指导双方签订网签合同，这种网签合同属于自行办理的“手拉手”交易，交易过程对中介行为没有监管，如果买卖双方网签后并没有立即到房产交易部门终端机打印并签名，房源锁定期只有7天，业主在7天限期后可以再售，并不能杜绝“一房二卖”。

　　三问：查封与解封存在时间差，到底有没有闪电交易的可能性？

　　在南国花园的买卖纠纷中，买家得知合同被撤回后，于去年11月11日向法院申请了仲裁前财产保全，查封了涉案房产。去年12月6日上午，法院裁定解除对涉案房产的查封，但亦于同日下午，根据其第二次提出的财产保全申请再次查封了涉案房产。当时天河区房管局向法院出具了已办妥查封手续的相关法律文件。但此后不久，天河区房管局又向法院发函，改称卖家林女士于2013年12月6日13时即已在房管局办理了涉案房产的交税过户手续，而法院是于13时40分左右才到房管局办理查封涉案房产手续的，据此认定涉案房产已经转移给他人，法院的查封错误，要求解封。

　　满堂红黄晓文表示，根据《物权法》规定，房屋所有权以登记为主，但是从递件过户到最终归档完毕，还存在一定时间差。举例说，在房屋交税过户手续完毕后，房屋档案文件尚未归档，房屋产权依然属于原业主所有，在此期间查册，房屋仍旧登记在原业主名下。故此，在上午解封到下午再查封的时间差内，业主的确存在可以闪电过户卖给第三方的可能性，但只要当时没有立即归档，法院依然可以查封该房屋，并待合同纠纷完结后再进行处理。

　　行业人士猜测，如果没有内部人士的协助，不可能存在当天交税过户并立即归档出新证的闪电行为。

　　四问：“资金托管”无法介入“赎契”环节？

　　南国花园的交易纠纷涉及20万元的垫资“赎契”款，但由于业主“赎契”后没有履行有关交易，买家有可能蒙受很大损失。对于“赎契”交易双方来说，“赎契”属于房产交易的一部分，不过在现行的交易流程中，“赎契”属于业主与银行的双方行为，银行不论“赎契”款来源，只要业主有钱提前还贷“赎契”，就可以按照程序来办理。故此，“赎契”这一环成为房产交易的“真空期”，也无法纳入到整个交易环节之中。

　　地产人士表示，即使是买家对“赎契”款做“资金托管”，也只能防范业主挪用资金他用，“资金托管”无法防范业主“赎契”后不履行交易的风险。故此，地产人士呼吁，“赎契”交易应嫁接一个封闭循环，防止业主“赎契”后反悔。