公共权益流失 揭无良开发商如何算计业主

　　停车位租售价格猛涨、公摊面积藏“猫腻”公共维修资金“睡大觉”……记者在部分城市调查发现眼下一些住宅小区业主维权问题比较突出。

　　分析人士指出我国虽然公布了《物业管理条例》但是部分城市并未认真贯彻执行。一些小区开发商与物业公司相互勾结“打劫”业主合法权益有的行政管理部门也参与“分肥”。

　　公共权益流失

　　近年来越来越多的家庭拥有汽车而小区车位配比不足一些业主抱怨“找个停车位比找媳妇还难。”

　　为了爱车有位可停许多车主不得不购买车位然而这个几平方米的空地并不便宜。武汉徐东某小区黄女最近在小区买了一个地下停车位总共5平方米左右算下来每平方米4万元“比别墅还卖得贵。”在部分小区车位原本已经十分紧张但物业公司还将其转给了开发商及外单位使用。北京市莲花桥附近一小区业主告诉记者小区中的五个停车场中有两个被物业公司划拨了出去加剧了“一位难求”的状况。

　　而业主们高价买来或租来的车位还有不少其实是开发商低价租用的人防工程用地。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦介绍法律规定一定规模的小区必须配置人防工程由人防部门管理不能出售产权不能转让。但经过人防部门审批同意可以长期租赁须缴纳一定的费用。

　　宫步坦说以武汉某小区为例开发商以低于1角钱每平方米每天的价格与人防部门签约又以20万元的价格卖给业主。就这样通过低价租高价转开发商获取了相当可观的收益。

　　公摊面积虚设

　　记者在调查中发现有的开发商为了谋取利益还在公摊费用上做起了“文章”。比如有的是先将停车位纳入公摊由全体业主“埋单”而后又将车位再次卖给业主。

　　北京的张先生在西客站旁某知名小区购买了一套91平方米房签订的合同上写着“其中公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.78平方米”。但他感觉公摊数字偏大找来专业测量机构后才得知这一公摊面积不仅包括楼道、电梯间等还包括地下车库、游泳池、小学校等但开发商并未告知他这一信息。

　　根据《物权法》规定如果车位是由已经计入公摊的公共设施改造而来开发商就对其没有所有权车位租赁或出售收益为全体业主所有。但在不少小区业主入住后开发商又以数十万元不等的价格将属于公摊面积的地下停车位向全体业主销售。“本属于我们所有的车位二次卖给我们开发商糊弄业主的把戏太黑了。”

　　除了虚设公摊面积以谋取利益之外小区中诸如房屋公共维修基金、绿化养护费、水箱清洗费等费用也多以“公益”之名进行了“公摊”但使用情况常常不容乐观。

　　专家指出尽管公共维修基金是属于业主集体的钱但使用时往往门槛高、程序繁琐而资金管理部门也很少主动及时向业主告知用途、结余等信息。

　　业内人士透露部分地区存在坐吃“维基”利息的现象。相关的管理部门将结余基金产生的利息变成了自己的“小金库”。

　　账目从不公开

　　通过走访记者了解到部分城市的小区物业管理用房被计入了公摊面积但却被开发商用于租售获利。天津、郑州等城市已出台规定明确要求物业管理用房由开发建设单位无偿提供不得计入公摊面积产权归全体业主所有。

　　在武汉也有小区业主透露本已纳入业主公摊面积的地下车库等在开发商等方面的“努力”下“摇身一变”成为有关部门的福利。

　　利益纠葛之下小区物业管理收支状况并不透明。宫步坦认为小区收取的相关费用应由业主委员会支配账户要接受业委会监管并向全体业主公开。“现在矛盾聚焦点在于各类收费成为一笔糊涂账这些资金的使用亟待公开透明。”

　　“一些物业公司与开发商是‘利益共同体’。”湖北省物业管理协会副会长王建国指出这些公司要么是开发商的下属企业要么是开发商选定的企业当然维护开发商利益也与开发商私底下签有协议从各种费用中抽取好处。

　　“有的社区居委会也与开发商有利益联系其办公用房也是开发商提供的。”王建国说有些地方还明确提出了“每100户不低于20平方米办公用房”的标准。

　　专家指出多重利益相互交织导致一些社区行政和物业管理问题丛生。只有对症下药清理“糊涂账”斩断相关“利益链”才能维护业主权益。据新华社电