北京楼市：热了土地冷了房

　　4月伊始，各大机构关于北京楼市一季度成交情况的数据已陆续发布。伟业我爱我家市场研究院、亚豪机构、链家地产等机构提供给本报记者的资料显示，北京住宅市场在“小阳春”这个传统楼市营销旺季中表现欠佳，一季度新建住宅及二手房市场成交同比下降幅度为6年来最低值。

　　但与之完全相反的是，一季度北京土地市场整体成交表现火热，在供地宗数较前一季度有所减少的情况下，出让金总额依旧创下新高，热门地块遭实力房企哄抢的情况频现。

　　“当前的信贷政策、市场预期等，都会明显抑制近期市场回暖。短时间内，北京住宅市场难以升温。土地市场仍维持较好势头的同时，冷热不均的走向将越发明显，房企拿地也将更加趋于谨慎。”亚豪机构副总经理高姗接受《中国建设报·中国住房》记者采访时说。

　　住宅供需格局调整

　　从单月情况来看，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，春节后北京二手住宅市场成交复苏缓慢，传统“小阳春”并未出现。3月份，北京全市二手房住宅成交量与1月份成交量相比基本持平，约为8800套，同比去年3月大跌79%。

　　从一季度情况来看，3月27日，链家地产公布的统计数据显示，截至3月25日，北京一季度新建住宅成交量为10651套，同比下降近6成；二手房成交21540套，同比下降7成，整个住宅市场一季度签约量约为4万套，同比下降65%，下降幅度为近6年来的最低值。

　　春节前的传统淡季一直延续到3月底，这在以往几年的传统楼市“小阳春”中并不多见。与此同时，一位资深二手房经纪人告诉记者，整体而言，一季度北京二手房市场的议价空间提升至2.9%，为去年初以来的最高水平；同时，一季度新增房源、客源比例为4.9∶1，下降到了去年初以来的最低水平。

　　显然，整体来看，现阶段北京楼市的供需矛盾已暂时得到进一步缓解，买卖双方的心态已悄然发生变化，供需格局正在不断调整。对此，北京中原地产首席分析师张大伟透露称，去年北京2万套左右的刚需新房项目供需比基本为1∶4，但目前已逐渐降低到了1∶2。

　　与此同时，开年后扎堆开盘、甚至平价入市的一些项目负责人对记者表示，一季度集中开盘的项目比较多，几乎都面临着销售压力，为能够迅速实现回款，多数都顺势调整了销售策略，以求快速跑量，导致不少项目出现最终成交价格低于先前预期的现象。

　　“受银行信贷紧缩等诸多因素影响，北京及其他一线城市楼市‘小阳春’总体表现欠佳，一季度整个住宅市场都在观望与博弈当中度过。尽管部分房企采取了比较明智的‘以价换量’策略，但市场整体成交的氛围并没有回归到‘量’的轨道上来，且在短期内难以回暖。”同策咨询研究部总监张宏伟接受记者采访时表示。

　　住宅用地市场或将分化

　　与一季度住宅市场情况形成鲜明对比的是，受去年北京楼市量价齐涨、房企拿地欲望强烈以及北京市坚持力推土地供应等因素的影响，一季度北京土地市场整体成交火热。

　　据伟业我爱我家市场研究院统计，一季度，北京土地交易市场与住宅相关宗地共交易22宗，出让总金额为578.49亿元，环比增长10.62%，同比增长50.53%；单笔成交均价为26.3亿元，环比增长50.84%，同比增长84.74%。与此同时，由于一线房企对住宅用地竞夺激烈，一季度北京楼面均价达到了每平方米13194元，也创下了历史新高。

　　对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对记者表示，一季度北京住宅用地成交之所以火热，首先是2013年的火爆行情，让不少企业获得了大量回款，刺激了房企对北京楼市的看好预期；其次，2013年年末，市场分化格局有所显现，三四线城市看空声音增多，一季度三四线城市更是出现了降价潮，促使部分品牌房企转移开发重心，回归一线城市进行战略布局，促成住宅用地竞争的白热化；最后，一季度北京市的住宅用地供应中多有区位优越的优质地块，在对楼市预期和自身成本控制能力的综合考虑下，此类地块自然受到企业热捧。

　　而一季度北京成交住宅用地楼面均价的快速上涨，对房企而言则意味着在京拿地成本的持续升高，对其自身的运营能力和成本控制能力提出了更高要求，致使房企的经营风险有所增加。同时，拿地成本的激增，客观上也将迫使房企自身产生分化，实力不足的中小房企受到挤压的程度会进一步升级。对未来的住宅市场而言，土地价格的升高，客观上势必将使未来市场供应的商品住宅价格被推高。

　　刚刚过去的3月26日，北京再次迎来一季度最后两宗经营性用地的成交，这也是全国“两会”后北京首次出让土地，两宗地块因为地理位置、地块规划等原因，出现了一冷一热的成交现象。

　　高姗对此分析认为，整体来看，夏各庄和旧宫地块两种迥然的结局表明，当前在整体市场分化加剧、房企资金链预期趋紧的局面下，房企拿地也更具有针对性。“在未来市场更加细化的竞争格局下，北京土地市场冷热不均的走向也将越发明显，优势突出的热门住宅用地仍将持续受到追捧，而一些条件很一般的地块，则有可能因为后续销售风险的加大，而被房企放弃。”

　　■本报记者 肖正华 北京报道