房企集体寻求有质量的增长

　　从2014年开始，大型房企集体进入“有质量的增长”元年。

　　截至目前，房地产销售额TOP20企业中，除恒大、金地等少数企业外，近八成上市企业已经公布2013年业绩。龙头房企年报普遍呈现三大特征：2013年业绩大幅增长，2014年销售目标则相对谨慎；毛利率集体下降，但净资产收益率等指标稳定增长；去存货、快周转，成为应对行业调整期的统一动作。在有效控制销售成本、融资成本的情况下，也不排除通过价格策略的调整，抢收2014年。

　　2014年销售目标藏“玄机”

　　2013年，对很多房地产企业来说，都是创下多个历史新高的年份。目前，万科、中海、碧桂园、华润置地、融创中国、绿城、龙湖、招商地产、富力地产等多个TOP20房企已经陆续公布2013年业绩。其中，万科仍是中国房企营收冠军，2013年实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%。作为更能说明房企销售水平的签约销售金额，TOP20房企增长快速。除了招商地产销售额增长仅为10.72%外，几乎所有大型房企保持了20%以上增长。其中碧桂园、融创两家企业爆炸式增长了153%和54%，达到1060亿元和547亿元。

　　不过，对于2014年的销售目标，大佬们不约而同地集体谨慎起来。其中，万科、碧桂园、龙湖等企业，不约而同地将增速确定在20%或略低。其中万科目标销售额为2000亿元，较去年的1709亿元增长17%。龙湖目标销售额570亿元，增速20%，与上年持平。

　　细看2014年各家房企销售目标，有些企业在市场行情远不及上一年的情况下，设定了较高的去化任务。比如，绿地有超过3200亿元可售货值，今年销售目标2400亿元，较去年增长47%，以此目标带来的营销压力是去化率要达到75%。万达以3000亿元货值设定2400亿元销售目标，去化率要求更高达8成。雅居乐以1000亿元货值冲刺700亿元销售目标，去化率要求为七成。

　　“在2014年楼市行情可能远不如2013年的情况下，很多机构投资者开始质疑房企去化率能否实现六至七成，对于把去化率确定在七成甚至更高的企业，其略显激进的目标，或许意味着它的资金压力更大，并有可能在价格策略上率先有所松动。”一位房地产界资深人士称。

　　毛利集体下降

　　而从TOP20房企2014年战略来看，多数企业正努力寻求“有质量的增长”，其中一个重要指标是对净资产收益率的要求越来越高。

　　不可否认，随着土地成本、融资成本等各项成本的提高，房企毛利率正逐年下降。房企动辄50%以上毛利率的“野蛮扩张”时代正在终结。以此为转折点，房企开始思考如何轻装上阵，提升净资产收益率。

　　以万科、龙湖为例，2013年，万科结算毛利率23.69%，同比下降3.72个百分点，但全面摊薄净资产收益率为19.66%，为1993年以来的历史性高位。龙湖地产净资产收益率更高达21.73%，成为业内净资产收益最高的内地房地产企业之一。另业内人士介绍，目前内地房企中，净资产收益率能够达到20%以上的企业少之又少。

　　保持低负债，同时又维持较高的业绩增长速度，内部管控及成本控制便极为重要。而中海、华润、龙湖等企业依旧在这些方面保持领先。以融资成本为例，海外融资已成为诸多房企的首选方式，业内领先企业也多将融资年利率控制在7.5%的规模。最为典型的是龙湖，2013年，龙湖融资成本由年利率6.72%下降至6.58%，近期龙湖获得的一项29.25亿港元银团贷款，综合成本仅为4%，为民营房企中最低成本。

　　此外，对于信托等较贵的资金，品牌房企也在努力减少使用。融创中国执行总裁汪孟德便表示，目前公司在信托方面做的业务已经非常少，新的融资方案也基本上不再考虑。

　　■海证/文