开发商各出奇招备战“五一”

为迎战“五一”，开发商将各出奇招。 鲁力 摄

    ■“清明”看“五一”

    广东人素有“清明不买楼”之说。清明小长假期间，记者走访佛山多个楼盘售楼部发现，清明期间看楼的人明显比三月份有所下降。佛山市住房和城乡建设管理局商品房交易情况数据统计显示，马年清明，佛山楼市成交冷清依旧，成交量比去年更低三成。

    销量不佳，开发商热情却不减。延续今年开年以来佛山楼市营销手段多样化的作风，清明小长假期间，开发商们各出奇招，积极为接下来的“五一”销售节点储客备战。

    清明买房属“禁区”楼盘到访量锐减

    佛山楼市清明小长假期间成交“冷清”。根据佛山四区住建部门统计数据（高明区除外），4月5—7日，佛山商品房共成交336套，日均成交量不足平常日均成交量的1/3，比去年同期下降35%。

    从各区情况来看，与平常日均成交量相比，顺德和禅城两区跌幅最为明显，下跌超过70%，顺德区成交主力集中在容桂、乐从、北滘等镇街。南海和三水两区分别下跌接近六成和四成。

    到访量不足被认为是清明小长假期间楼市“冷清”的主要原因，世联地产透露，其代理的某楼盘平时每天约有三十台客人到访，但在清明期间，到访量锐减至几台客人甚至更少，“都没人去看楼，怎么能卖得掉？”以上情况在清明小长假期间十分常见。

    在禅城工作的叶小姐近期一直忙着买房，但清明小长假期间她宁可在家睡觉也不去看房，“佛山人都不会选择清明节去看房或买房，老人说这时候会相冲不吉利。”叶小姐说。不单是买房，在佛山，清明期间结婚、搬迁等重大事宜都被划入“禁区”。

    除了迷信清明买房不吉利之外，大部分市民在清明小长假期间选择出游等活动计划也是导致楼盘客户到访量不足的主要原因。

    营销奇招“客户在哪里我就去哪里”

    马年以来，佛山房企营销手段更加多样化。清明小长假期间，开发商们为揽客屡出奇招。

    大良宝林寺向来香火旺盛，清明时节尤甚。今年清明，在往来香客的必经路上，保利东湾的广告摊位正摆在山脚下，格外醒目。

    除了寺庙之外，开发商们还打起了高速公路的主意，清明小长假期间，里水大道的广告灯箱被保利紫山国际包揽了，有意向的购房者开车转个弯或掉个头就能直接进入售楼部；禅城季华路车流高峰期，随处可见不少楼盘的兼职人员举牌来回穿行……而这些道路中有不少不单是佛山市民清明祭祖的必经之路，也是出行游玩的主要路段。

    这并不是佛山房企马年营销手段的第一次创新之举。今年3月份，星星凯旋国际开盘当天，季华路附近约10来个楼盘直接将传单和宣传册发到了星星地产的家门口；在佛山各大主干道以及人流量较大的区域如岭南天地等处，举着楼盘广告牌的促销人员更是常见。业界将这种推销方式称之为“行销”。与之相对应，以往佛山开发商在各自的销售中心等待客人上门的营销方式则被称为“坐销”。

    “佛山楼市竞争正在趋于白热化。”世联地产佛山公司总经理葛朴认为，当前房企必须选择最传统、能够直达购房者的营销方式，“客户在哪里，我就去哪里”。

    葛朴表示，在接下来的“五一”长假里，世联地产将建议其代理楼盘在佛山各大高速公路收费站、机场、候机楼等人流量大的地方派传单、竖广告牌。

    学位房均价四年涨五成

    找大良优质学位又到“拼爹”时

    ■热点

    如无意外，上月底大良街道办公布的当地今年秋季大良初中、小学招生计划将在近期通过公众审核，各学校将于本月27日起陆续接受登记报名。记者了解到，作为坐拥顺德最好教育资源的大良，包括该街道以及周边部分镇街家长为了给孩子一个最好的教育环境，会竭尽所能寻找最佳学位房，不过目前一些拥有优秀教育资源的片区，学位房均价比三年前普涨五成。

    大良东区优质学位房均价都过万

    “如果小孩要入读顺峰小学的话，我推荐您购买宝翠花园，现在有一套房72平方米75万元就能买到，算下来单价才10000元出头。”顺德知名房屋中介商天之龙地产一工作人员昨日表示，近期接触过一些客户，都或多或少透露是给小孩入学做准备。

    该工作人员表示，顺峰小学和西山小学是当地两个公认的最大牌学校，都是拥有出色的教学水平和师资力量的省一级小学。“实际上1万元出头的学位房不太多，挑选范围比较大的房子，比如靠近西山小学的丽星名苑价格都在1.2万元/平方米。”

    据相关数据显示，2010年大良东区各优质学校附近房屋均价在7000元/平方米，四年后这个非常典型的名校学位房片区，如今二手房报价涨幅与当年比超过了50%。以顺峰小学为例，该学校于2010年投入使用，之后大量的房源以此为卖点投入市场：毗邻学校的新一城的明日华府等楼盘，二手房报价都超过12000元/平方米，而目前学校附近还有正在售卖的美的广场，其均价达到1.7万元/平方米。

    “城市扩容后，随着大良东区居住人口增加，那个片区入学适龄儿童数增长幅度非常明显。”大良街道办教育局相关负责人表示，为了缓解报名难问题，已适当调整该辖区各小学招生比例。

    政策因素或影响市民下阶段购买

    面对即将开始的大良初中、小学报名，无论是本地户籍还是外地户籍当地人都牵涉到入学资质问题，相对而言，大良为政策性借读生提供的学位相当有限，只是作为满足户籍适龄儿童入学之后的补充。以顺峰小学为例，该校去年计划招生人数为8个班共约370人，这当中户籍儿童就占了300多名，留给第一批招生之后的政策性借读生、普通借读生学位数是寥寥无几。

    所以在大良一些中介商看来，无论是本地户籍还是外地户籍当地人，利用买房入户，把户口迁入学区，特别是西山小学、本原小学等几所名校所在的学区，才是市民把子女送到小学名校入学的最稳妥的途径，当然在很大程度上抬高了大良学位房“身价”。

    不过市场行情有些时候要受到政府调控政策影响，在大良街道公布的《2014大良街道公办小学一年级招生方案（征求意见稿）》中提到，每一个适龄儿童只允许到一间公办小学报名，另外普通借读生的录取首先以小孩父（母）有大良街道户籍的优先安排，其他按照“统一划线，志愿优先”的原则进行学位分配。

    尤其对于大良“学位房”销售最直接影响因素，莫过于该方案中称西山小学、本原小学、顺峰小学三所小学只接受学区内有户口或父母有房产的适龄儿童报名，而2014年3月31日后才入户西山小学、本原小学、顺峰小学学区的适龄儿童，由教育局根据学位情况统筹安排学位；而在上述三所小学学区内无户口、父母无房产的政策性借读生可选择到大良街道其他公办小学报名。

    供货量充足

    逾50盘“五一”前入市

    ■楼市前线

    马年四月将迎地产推货高潮。据不完统计，本月将有超过50个项目开盘或加推，环比上涨50%。其中大部分扎堆月底推售，备战“五一”。与去年同期相比，今年四月推货量大约增长三倍。

    主要推货地区将集中在禅城和南海，其中南海以25个的开盘加推数量拔得头筹，成为“银四月”楼盘市场选择范围最广的区域，禅城以11盘的推货量紧随其后。

    世联地产认为这一充足的供货量缓和了部分区域今年第一季度的供货不足，“‘五一’是佛山房企销售冲量的时候。”葛朴表示，供货总量的增加意味着购房者可选择范围的扩大，将会拉动楼市销量，“估计今年‘五一’乃至整个第二季度销量数据会比较好看。”

    据世联地产统计，今年第二季度，佛山预计约有超过60个项目开盘，整体供货量十分充足。

    相比于前三个月佛山多数开发商选择消化库存的市场手段，业界预测第二季度尤其是“五一”期间，佛山多数开发商将推新盘入市以回笼资金。

    价格方面，佛山合富辉煌和世联地产两大地产咨询代理机构一致认为，将与当前价格持平，“不排除由于多种优惠让利活动，‘五一’实际销售价格将略低于当前售价的可能性。”合富辉煌认为。

    “五一”过后或迎土地供应高潮

    佛山土地市场已经连续三个月陷入低谷。继1月份成交41块商住地后，2月佛山仅拍出14块地，3月份推出的18宗地块仅成交12宗、且地块规模偏小，4月同样如此，截至到昨日，全市仅有6宗商住地挂牌。

    开年楼市走势不好被业界认为是土地市场低谷的主要原因，此外，由于银根缩紧再加上第一季度楼市销量不佳，开发商流动资金并不宽裕。

    “政府会根据市场情况把握推地时机，至少得确定开发商有钱拍地才会大规模推出土地。”葛朴表示，“‘五一’是多数开发商寄望于资金回笼的节点，倘若市场表现良好，开发商手头流动资金便会充裕。”

    实际上，从过去几年佛山土地市场来看，政府推地高峰期往往紧随楼市高峰而至。数据显示，2013年佛山楼市成交两大高峰分别为3—5月和10—12月，其土地市场交易量高峰则集中在6月和12月前后。

    3月楼市回暖 销量环比增五成

    ■聚焦

    结束了马年前两个月的“冷清”，佛山楼市3月开始回暖。根据佛山市住房和城乡建设管理局发布数据，2014年3月佛山一手房成交面积环比上涨五成以上。

    数据显示，佛山3月一手房成交面积和成交金额分别为66.35万平方米、560106.15万元，环比2月分别上涨52.92%、53.08%，涨幅较大；成交单价与今年2月及去年同期基本持平，为8442.31元/平方米。

    五区来看，南海、顺德、三水的成交面积均环比增长50%以上；成交价格方面，禅城、南海、高明的成交单价环比下降，其中禅城降幅最大，环比下降8.06%。业内人士周先生认为，这一降幅与上月中下旬某品牌开发商楼盘大幅降价有关，并不能代表禅城区楼盘普遍降价。

    然而从前三个月市场情况来看，佛山楼市颓势并未扭转。数据显示，佛山第一季度一手楼市成交面积172.7万平方米，同比去年第一季度下滑16.8%，成交单价8412元/平方米，与去年基本持平。

    值得注意的是，虽然成交均价与去年基本持平，但今年第一季度佛山局部楼市价格出现明显跌幅，尤其是禅城亚艺板块和季华路一带，部分楼盘降幅达3000—4000元/平方米。

    合富辉煌佛山公司市场研究部总监曹绍林认为，3月楼市成交实现“回暖”，一方面是因为传统上3月为楼市销售“小阳春”，另一方面，部分开发商降价促销以价换量才是其主要原因，“虽然从全市均价上体现不出来，但禅城和南海部分楼盘实实在在有了较大降幅。”

    曹绍林并不看好4月后市，“受天气和清明节气的营销，佛山楼市可能会持续冷淡一段时间”，但这一情况可能会在4月底出现转变，届时多数楼盘会推出优惠活动为“五一”造势。

    不少楼盘已经制定月底推货计划，保利中央公园预计本月中开放样板间并接受认筹，雅居乐则打起文化旅游牌，除了承办“2014三水区旅游文化”活动之外，还将于4月28日—5月3日启动“雅居乐·雅湖半岛美食嘉年华”活动。

    统筹：南盼

    撰文：南方日报记者 南盼 尹辅华 陈文娜