上海二手房价走到下跌临界点

　　刚刚过去的3月，上海二手房指数为2951点，比2月上升8点，环比上涨0.25%，涨幅相比2月扩大0.19个百分点。涨幅经过4个月的持续缩小后再现扩大，房价在下跌临界点上方呈现温和波动。

　　上海二手房指数办公室统计认为，3月二手房市场走向分歧加大，多空对峙，板块涨跌各异。传统楼市小阳春低于预期，整体上价格拐点也未出现。3月部分板块二手房先于一手房出现价格松动，尤其是下半月。总体供应增加一至二成，不少板块三成以上卖家愿意议价，甚至出现直接调低挂牌价，有的区域降价促进成交达六成以上。市场受阶段性个贷紧缩影响，成交回暖力度不足。另外周边部分二三线城市出现局部降价对上海市场造成一定心理影响，延续了之前的部分观望气氛。

　　3月的两会并未强调抑制房价，民众对后市预期更加不确定。李克强总理在记者会上表示，政府会因城因地分类进行调控，一线城市放松调控的可能性降低。国土资源部表示6月出台《不动产统一登记条例》，或有挤出效应。被誉为楼市风向标的上海之春房展会表现乏力。这些使上海楼市走向难抑分歧。

　　高端房价渐现松动。3月，传统市区全部8个区及浦东陆家嘴整体上涨0.27%，涨幅比2月扩大0.19个百分点。其中，市中心4区及陆家嘴3月整体上涨0.24%，涨幅比2月扩大0.12个百分点。

　　3月，传统市区涨幅较小的闸北、黄浦、杨浦分别上涨0.20%、0.17%、0.07%。市区范围内挂牌量上升，部分甚至提价，但实际成交价低于挂牌价。遇有诚意买家，房东选择主动让价。而高端二手房更出现了较大幅度降价以促成交易的案例，如陆家嘴板块2000万元上下的豪宅，价格让步达到2.2%，个案甚至达到13.6%。

　　3月，新兴城区整体上涨0.21%，涨幅比2月扩大0.15个百分点。其中涨幅较小的嘉定、青浦、松江近市区部分分别上涨0.04%、0.16%、0.20%。

　　3月，非新兴城区整体上涨0.15%。其中奉贤、金山走势分化，如金山朱泾、奉贤南桥分别上涨0.34%、0.24%。区域内一手房的以价换量，使得二手房客户被分流，二手房价格加速下调。

　　市场走出分化行情。3月上海市130个板块中，上涨板块96个，下跌板块17个，持平板块17个。上涨板块平均上涨0.37%，涨幅环比扩大0.01个百分点。

　　下跌板块平均下跌0.31%，跌幅环比缩小0.10个百分点。高端二手房和非新兴城区的低端二手房板块为多，跌价促进了成交。高端板块如杨浦东外滩、黄浦世博滨江、徐家汇分别下跌0.59%、0.51%、0.23%，带看量和挂牌量增多，诚意买卖上升，议价幅度加大，普遍达1%-2%，甚至有3%以上议价幅度。部分区域的集中降价使成交放量。

　　上海二手房指数办公室认为，3月二手房市场未现传统意义上的小阳春，成交量只是低位反弹；而价格近乎平行，缺乏上涨动力。如今部分二手房降价先行一步，或将罕见地带动区域内一手房价出现下行。而周边城市杭州、常州的局部降价正在发酵，4月楼市“倒寒春”或将袭来。从另一方面考量，上海高企的土地成本和并未改善的住宅供求，即使出现降价也不会成潮。量升价平，房价无论涨跌，未来在临界点上下温和波动或是大概率事件。