楼市不景气 大鳄首秀难

　　记者 蒋敏华 余丽

　　杭州楼市早已进入“大”时代，不少外来“大”鳄的营销理念和产品开发理念，也正深刻地影响着这里的市场。对于一些新面孔的外来大鳄而言，在杭州亮相的首个产品，尤其是住宅产品，是向购房者和市场介绍自己最直观和有效的方式。不出意外的话，今年，绿地的华家池一号项目、招商地产的雍华府和雍景湾项目、宝嘉誉峰、中企御品湾等多个项目将上演“杭州首秀”，其中绿地华家池一号则是其在杭州的首个住宅项目。

　　不过，在特殊的市场时期，今年的首秀，可能是更充满压力和挑战。

　　1.

　　宝嘉誉峰“生不逢时”

　　城北的宝嘉誉峰，似乎有些生不逢时。

　　去年10月，宝嘉誉峰正式揭开面纱，从此进入开盘倒计时。不过，宝嘉誉峰的首次开盘时间却经历了多次难产：开发商最早曾透露将于2012年年底首开，而后有消息称将于今年3月首开，然而直到现在首开的具体日子仍然没有敲定。

　　宝嘉誉峰是宝嘉地产入杭的首个项目，位于石祥路与东吴路交界处。宝嘉誉峰延期开盘，与今年2月发生在城北的杭州楼市第一轮价格战之间，有着密不可分的直接关系。2月中下旬，城北的德信北海公园和天鸿香榭里率先降价，一时之间城北楼市硝烟弥漫。德信北海公园与宝嘉誉峰仅一路之隔，前者降价之后，宝嘉誉峰营销负责人曾表示：“将会对开盘计划进行调整，鉴于目前市场的突发情况，宝嘉誉峰的产品只会更具性价比。”

　　德信北海公园抛出15800元/平方米清盘价，天鸿香榭里打出13800元/平方米促销价，使得这一区域的房价足足下跌了3000-5000元/平方米。处于这样的市场中，宝嘉誉峰的尴尬可想而知，将以什么样的首开价格来迎战？此外，更大的麻烦还在于，德信北海公园和天鸿香榭里降价之后抢走了一大批客户，这两个楼盘分别推出200多套房源，去化率9成左右，分流了部分宝嘉誉峰的意向客户。

　　事实上在这一轮价格战之前，宝嘉誉峰曾有过一段快乐时光。2012年10月11日，宝嘉地产斥资9.78亿元，以36%的溢价率拿下31号地块，也就是如今的宝嘉誉峰，折合楼面价8634元/平方米。单从溢价率来看，地价显然不低，因为就在7个月之后，越秀以9600元/平方米的楼面价，拿下勾庄一地块。宝嘉誉峰属于拱墅区，而越秀地块属于余杭，孰优孰劣一目了然，如果这么一算宝嘉实在是捡了一个大便宜。此外，因为万达广场进驻，宝嘉誉峰所在区域的房价经历了大涨，2012年初方正荷塘月色均价仅11500元/平方米，去年底近在咫尺的德信晓宸均价已经飙升至20000元/平方米，然而随着德信北海公园和天虹香榭里竞相降价，这一区域的房价开始掉头。

　　如果是在去年底，宝嘉誉峰若首开价18000元/平方米，没有多少人会觉得贵。但是现在的市场环境发生了巨大变化，据宝嘉誉峰售楼处透露首开价格为16000-17000元/平方米，这一价格能否为市场所接受，显然还是个未知数。如果房价下行趋势不改，考虑到周边楼盘林立竞争十分激烈，不乏万科北宸之光和滨江万家明城这样的实力楼盘，宝嘉誉峰即便是要实现微利，也并不是一件轻松的事情。

　　2.

　　中企御品湾扭亏无望

　　无论从哪个角度看，中企御品湾都没有乐观的理由。

　　2009年12月24日，踌躇满志的中华企业击败绿城，以18206元/平方米的楼面价拿下101号章家坝地块。谁也没有料到，随后几年楼市几经跌宕，开发商也将为这一块高价地付出昂贵的代价。

　　101号章家坝地块，艮山西路以南，东临东站南路，西至运河。18206元/平方米的楼面价，是贵还是便宜？至少当时很难回答这个问题。都说土地拍卖会就如同赌场，而诞生了众多地王的2009年杭州土地拍卖会，更是“赌徒”云集。客观上说，这一地块的单价尽管创下了区域新高，但是在当年并不是一个高得让人接受不了的价格。不过与最近出让的一宗章家坝地块相比，101号章家坝地块价格高得可就不是一点点了。今年2月，德信底价拿下章家坝宅地，楼面价仅12440元/平方米。虽说的前者的地理位置要略优于后者，但两个相邻的地块，差价无论如何也到不了将近6000元/平方米。

　　101号章家坝地块也就是现在的中企御品湾，一个首开在即的楼盘。无论怎么算，中企御品湾似乎都要亏本。18206元/平方米的楼面价，4年多的财务成本，再加上建安、税费以及营销费用，其毛坯成本保守估计31000元/平方米。其周边在售楼盘德信东望，毛坯价只有21000元/平方米，天阳尚城国际毛坯价也仅19000元/平方米。也就是说，中企御品湾要想实现保本，已几乎是天方夜谭。对开发商而言，这个进入杭州市场的首个项目，只是亏多亏少的问题，而不存在盈利的可能。

　　中企御品湾究竟会亏多少？今年3月，中华企业发布公告称，由于当地市场情况的不乐观，公司2013年度对杭州中企御品湾项目3号楼、6号楼计提1.1亿元的存货跌价准备，也就是预计该项目每平方米可能销售亏损超过3000元。中企御品湾总建筑面积15.4万平方米，以此计算总计将亏损4.6亿元。更有市场人士认为，每平方米亏损3000元/平方米，以目前的市场现状看，这一数字相当保守，中企御品湾将有可能是杭州史上最巨亏的楼盘。

　　3.

　　招商地产不拼价格拼品质

　　2013年8月27日，招商地产经过16轮竞价击败城建、润丰和世茂等多家对手，以8.8亿总价竞得牛田单元宅地强势进入杭州，结束了杭城多年“招保万金”三缺一的局面，同时，12137元/平米的单价也创下了板块楼面价新高。

　　紧接着半个月后，招商地产再次出现在杭城大热蓝孔雀地块的土地出让会上。2013年9月12日，招商又豪掷近18亿竞得蓝孔雀综合体两宗宅地，成交楼面价分别为14170元/平米、14098元/平方米。

　　今年7、8月份，在这些大热的土地上即将拔地而起的两个项目雍华府和雍景湾就要亮相。“我们的两个项目地段应该都比较优质，跟武林门都是有关系的，招商雍景湾项目，沿着莫干山路向西、向北就能很快到达这个地块，属于武林门的北门户。我们内部有一句话来形容这两个项目，叫千年武林、百年招商、双盘共舞。”

　　招商地产杭州公司总经理助理寇建强表示：“雍景湾跟雍华府都受90/70的限制，所以都是以首置、首改的产品去面市，70平方米和90平方米户型占大多数。我们在这两个项目里都做了70平方米的两房，这个产品具有大环境下的稀缺性，我们希望把细节营造好后，生活品质不会因为房子面积小而降低，反而更加有情趣。”

　　虽然市场压力不小，不过，寇建强坦言：“我们不会主打价格战，而是要做出最好的产品，这是我们在杭州的第一个项目，不能让购房者因为选择了招商地产而感到后悔。”他还说，那种因为定价很低而热卖，结果产品很差又被购房者投诉“一抢而空、一片骂声”的事情，他们是不会干的。在来杭州市场之前，他们就知道杭州市场的购房者们是非常成熟和挑剔的，他们已经见惯了好产品，“与成熟的消费者沟通是好的，因为他们知道什么是好的产品，便宜可能没好货，所以我们就可以在追求性价比的基础上，尽可能打造好的房子。”寇建强认为，过于追求低价而造烂房子，一方面坏了开发商的品牌，另一方面又坑了购房者，其实是双输的结果。