一季度市场表现趋冷 楼市小阳春千呼万唤未出来

　　近日，多家房地产公司公布了今年第一季度的销售数据，数据显示，部分房企销售大幅下滑，开发商的乐观情绪开始明显下降。其中，处于三四梯队内的房企业绩增速趋缓，部分房企业绩甚至不如去年同期，普遍期待的4月“小阳春”并未出现。

　　业内人士认为，在信贷收紧、个别城市楼盘降价等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者的观望情绪普遍增强，而开发商“让利跑量”的心理也已渐占上风，楼市的供需格局正在悄然发生变化。

　　市场：楼市供需格局悄然生变

　　据《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，万科今年第一季度的销售额同比增长21%，碧桂园、绿地、恒大、万达则分别增长94%、31%、72%、36%。从目标完成率看，万科、碧桂园、中海、恒大完成率都超过25%，完成度领先其他TOP50房企。

　　有人领跑，也有人压力重重。今年第一季度销售额在100亿元以下，处于三四梯队内的房企业绩普遍增速趋缓，部分房企的业绩甚至不如去年同期。这当中，远洋地产、首创置业、建业地产今年一季度销售额仅占全年销售目标的13%、9%、5%，合生创展一季度销售额仅为7.03亿元，同比降73.5%，恒盛地产同期合约销售额仅为11.37亿元，同比减少55.1%。

　　另据公开发布的数据，2014年第一季度，在纳入监测范围的30个主要城市中，有28个城市商品住宅成交面积同比下降；北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州十大城市的商品住宅成交量同比全部出现下降。其中，北京下滑幅度最大，达到55.18%。

　　虽然国家统计局发布的3月份国内楼市的整体成交数据尚未出炉，但是由于今年1至2月份各项数据指标均不理想，且去年3月份各项数据基数较大，今年一季度全国楼市遭遇低迷开局已成极大概率事件。

　　对此现象，多位业内人士认为，从春节过后这一个多月时间看，当前房企与客户群之间的博弈已经出现了微妙的变化。在信贷收紧、个别城市楼盘降价等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增强，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然发生变化。

　　表现：垫首付低首付再次蔓延

　　第一季度，随着各家银行首套房贷利率的上调，放贷额度日趋收紧，开发商贷款愈发困难，融资成本上升……种种迹象显示，金融杠杆的力量已经在悄然改变楼市的格局。

　　58同城房产频道显示，为了刺激成交，应对市场成交量下滑局面，目前北京、南京、广州、武汉等城市的部分开发商推出了“垫首付”、“一成首付”、“零首付”等营销措施。在地方政府限购、限贷和高房价的大背景下，开发商对首次置业者降低购房门槛，刺激被抑制的市场需求从而提升楼盘的销量。

　　有业内人士人为，对开发商来说，“垫首付”作为一种营销手段，通过低首付比例吸引更多购房者，达到楼盘快速成交的目的。对用户来讲，超低首付并非减免首付款，而是分期付清，暂时缓解按揭一族的买房压力，最终还是在一定时间内(短则3个月，长则4年)全部付清首付总额，这意味着，在这一段时间内，购房者将会面临首付、月供、交房时所交税款等多方面的资金压力。

　　在郑州，包括正商、亚星、盛润、和谐等房企，也都不约而同地实行“分期首付”的营销策略。不过，这种“垫首付”的营销目前来看作用并不明显。

　　“一季度成色不足”，这是不少人对郑州房地产市场的定位。对此，克而瑞统计机构也认为，近期“观望情绪”和信贷政策的影响，综合导致了成交的下滑。

　　有专家分析，这种观望情绪也许会持续以短时间，因为很多人虽然有购房需求，但还是想等等看价格会不会下降。不过，受这种情绪影响，开发商的价格上涨动力不足，此外由于今年整体供应量较大，未来价格的涨幅也会进一步收窄。

　　风向：北京新房成交量剧减

　　今年第一季度，北京楼市的签约量也跌入一个新的低点。

　　据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2014年北京一季度新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为2005年以来季度新房成交量最低。其中，一季度的新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%；成交均价为27863元/平方米，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。

　　据亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，造成北京楼市成交走低，最主要的是因为刚需客群越来越重的观望情绪。北京房价目前已上涨到阶段性高位，六环周边在售项目的房价均已超过20000元/平方米。这对于刚需买房人来说，是不小的压力。

　　中原地产研究部总监张大伟也表示，在楼市信贷收紧的影响下，北京房价上涨开始乏力，特别是受到贷款影响最大的二手房，价格开始下跌，成交量持续下滑。在2013年，北京二手房市场的价格涨幅超过了受到限价影响的新建住宅。但随着最近信贷政策的压力，以及自住房导致的购买观望，二手房价格已经从去年12月来连续3个月下跌。

　　作为一线城市的标杆，北京楼市一直被认为价格最为坚挺的地方。随着北京楼市的成交乏力，估计会对全国楼市的发展预期产生影响。

　　未来：郑州楼市走势扑朔迷离

　　在全国楼市第一季度表现趋冷的情况下，郑州楼市会迎来价格松动吗？

　　记者调查发现，目前郑州房价并未见到明显的松动，依然较为坚挺，甚至不少楼盘还放出涨价得“风声”。不过，由于今年上半年，房贷依然没有开闸，放贷额度愈发收紧，再加上房企马年的销售任务陆续出炉，各大楼盘在营销力度上都开始加码。

　　相关数据显示，从2013年7月份开始，郑州住宅市场存量小幅下降；截至今年2月底，市场存量为395.98万平方米，去化周期不到6个月，去化压力相对较小。

　　根据在线金融搜索平台“融360”日前发布3月份房贷市场分析报告，由于银行对地产商的贷款规模已十分有限，目前开发商普遍面临着资金困境。去年商业贷款一般1个月下来，现在普遍要3个月到半年，现金流的周转速度放缓，其实就是在减少开发商的利润，这让一些追求高速周转的开发商不得不慎重考虑降价。在销售惨淡压力下，随之而来的银行信贷风险加大，一些中小房企开发商将面临资金回款压力的增加，或将引发房地产行业的洗牌。

　　业内人士表示，目前在价格方面，郑州楼市并未受到这波降价潮的冲击。不过，未来市场是不是会延续风景这边独好的局面，目前还不好说。而随着开发商优惠活动的增加，未来房价松动似乎也在情理之中。

　　一家知名房企的营销负责人表示，种种迹象表明，国内楼市已经毫无疑问地进入下行通道，这样的衰退过程至少会持续一段时间。但就郑州市场来说，由于目前价格上仍然坚挺，未来的走势仍然扑朔迷离。