南京开发商频出大手笔 多数成交价低于备案价

　　从去年的开盘价低于预期价，到今年的开盘价低于销售许可证公示的“表单价”“备案价”，伴随金三银四楼盘上市量不断增多，抢客战随即打响，开发商通过各种“组合优惠”“多重优惠”的方式提高开盘成交率，避免意向客户因观望而流失。对此业界认为，优惠虽然渐渐成风，近期房价的走势依旧平稳。但楼盘的销售压力也将越来越明显。

　　开盘“组合优惠”“多重优惠”屡见不鲜

　　进入金三银四以来，不少楼盘开盘优惠的幅度和范围明显扩大，“组合优惠”“多重优惠”层出不穷，开盘成交价比销许“表单价”低的状况屡见不鲜。

　　3月23日，江北高新区楼盘朗诗未来街区开盘推新房源，销许公示均价为9600元/平方米，当天现场推出了“5000抵8000”、购房抵用券等一系列优惠，实际成交价落在了9300~9400元/平方米，普遍有两三百元不等的折扣空间。

　　3月29日，位于仙林湖的高科荣境加推二期小高层新房源，此前销许公示价位在1.8万-1.9万元/平方米，开盘当天推出了认购4~6个点、按揭贷款3个点、5天内签约4个点等“五重优惠”，优惠折扣最高累计达到14个点，最终开盘成交价落在17600-17800元/平方米之间。同一天位于江宁的朗诗玲珑屿项目新推一批科技房源，公示均价19999元/平方米，开发商同样推出了“7重优惠”，成交价最终落在1.8万多元/平方米。

　　3月30日江宁禄口开盘的翠屏城项目，新推出的400多套房源销许均价是8830元/平方米，开盘当日现场推出了包括7000元抵总价2个点、按时签约30元/平方米等多项优惠，算下来开盘当天每套房都能享受到总价2万-3万元不等的优惠额度。

　　4月4日晚，仙林湖的金地湖城艺境抢推项目首批高层房源，销许公示毛坯均价16300元/平方米，开盘当天给出了五重优惠，最高为3.5个点，实际销售均价落在了15700元/平方米左右，几乎成为仙林湖在售的“谷底价”。

　　上周刚领取销许的银亿东城，新推出的高层和小高层销售许可公示毛坯均价为13191.32元/㎡和13992.06元/㎡，不过开发商此前就已对外宣传最低9500元/㎡起、总价80万起的消息。南京银亿建设发展有限公司副总赵晓华透露，9500元/平方米起售的是项目少量特价房，开盘还会有其他优惠折扣，“实际成交价会低于销许公示的价格，高层房源的销售均价会控制在1.1万元/平方米左右。”照此计算这批高层房源成交价位将比“表单价”低上2000多元/平方米。

　　销售压力大，开发商依靠优惠拉动“签单”

　　对于眼下楼盘优惠力度不断加大的现状，多数开发商表示这主要是为应对金三银四的“抢客战”，提高开盘时的“解筹率”“签单率”，避免有效客户流失。开发商表示，虽然眼下楼盘优惠力度在加大，但蓄水量并没有锐减，价格走势依旧保持平稳，与真正的“降价”不可同日而语。

　　南京银亿建设副总赵晓华表示，银亿东城4月份新推房源1.1万~1.2万元/平方米的预计价格与去年相比仍有小幅提升，而且项目二手房的目前市场价也稳定在1.2万元/平方米左右。高科置业营销总监夏小虎则表示，3月份高科荣境的开盘成交价位相比此前依旧有一定涨幅，“仙林湖板块的改善需求目前还是很稳定的，项目的蓄水量也比较理想。”金地集团南京公司副总刘婷表示，金地湖城艺境今年主推高层公寓房源，面对的主要是刚需客群，走毛坯房路线的定位也是为了吸纳更多的刚需客户，因为产品发生改变，不存在降价销售。

　　荣盛置业有限公司副总经理唐登洋分析认为，今年的市场总体上是一个向合理回归的过程，例如刚需市场此前中小户型的供应就比较短缺，很多中小户型又做精装修，开发商或多或少将精装修作为涨价手段，但中小户型购房者压力都很大，装修又加大了购房门槛，这显然是不合适的，回归毛坯销售就是一种向市场合理状态的调整。

　　虽然优惠促销与降价不能画等号，但采访中记者了解到，今年很多楼盘的推盘量较大，销售任务也比较重，完成跑量目标的压力相当明显，例如金地湖城艺境今年将有1000套左右的出货量，在南京市场全年要完成20个亿的销售任务。银亿东城今年要完成2000套左右的出货量，全年预计的销售目标要达到15个亿。

　　对此招商地产南京项目营销总监江波分析认为，今年房价依旧会保持平稳上涨，但相反的成交量却会有所回落，这对于项目销售来说还是相当有压力的，需要想出更多办法进行突围和破局，促销优惠是一个办法，但最终着眼点仍然在项目上，只要产品和需求匹配度高，市场影响可以忽略不计。