郑州楼市虽未现三月小阳春 但银四、红五仍可期

　　昨天，克尔瑞河南片区发布的郑州房地产市场三月市场月报显示，3月共有11个项目开盘，55%的项目开盘去化率超过60%。整体商品房市场量高价低，郑州楼市没有如约出现所期待的“小阳春”，但各房企纷纷涉足互联网思维，助推郑州楼市奔向“银四”“红五”月。

　　【土地市场】

　　22幅土地成交

　　土地是房地产市场未来走势的预期。但数据显示，3月郑州无土地供应，共成交22幅土地，成交总面积103.73万㎡，环比上升16.1%，成交地块主要集中在中原区、惠济区。

　　日前郑州市国土局发布了2014年国有建设用地供应计划，计划显示，2014年郑州市国有建设用地供应量约为2005.47公顷，与2013年的1547.58公顷相比，增加了约1/4。其中，普通商品住宅用地供应量比去年增加17.79公顷，保障性住房用地供应量较去年增加103.45公顷，商服用地和工矿仓储用地供应量和占比较去年均有所下降。

　　在分布上看到，惠济区商住地居首，郑东新区排“老末”。从空间分布整体上看，惠济区、高新区、二七区、管城区最多。

　　值得注意的是，今年郑州市基础设施用地供应量是647.06公顷，是去年的3.6倍，在整个建设用地供应量中的占比从2013年的11.61%提至32.26%。这意味着，郑州市民可以期待更好的居住环境。

　　【办公物业】

　　仍处于高饱和状态

　　春节假期影响淡去，郑州3月商品房成交量明显回升，3月成交48.92万㎡，环比上涨39.51%，同比下降39.82%；供应43.48万㎡，环比上涨87.37%，同比上涨179.09%；供求比0.89;整个3月，郑州商品房成交均价为9470元/㎡，环比下降1.57%；供应区域前三分别为二七区13.3万㎡、中原区8.99万㎡、金水区8.60万㎡。

　　其中，商业市场3月供应3.35万平方米，环比上涨158.2%；成交2.24万平方米，环比上涨24.73%；成交均价为16658元/㎡，环比下降15.52%；供求比1.49。主要集中在二七区、惠济区。数据显示，商业市场的库存压力依旧存在，截至2014年3月，商业存量达315万㎡。

　　同时，郑州市办公市场存量依旧处于高饱和状态，现阶段以郑东新区为主的区域存量很大，大多数项目面临的销售压力巨大。数据显示，3月办公市场无供应，成交7.67万平方米，环比上涨40.3%，成交均价为11514元/㎡，环比上涨8.6%；截至2014年3月郑州市办公存量为242.43万㎡。

　　近一年办公物业始终处于供过于求的状态，成交量疲软；办公的主力仍然属于郑东新区，高铁周边的办公已进入高饱和状态。

　　【改善产品】

　　价格涨速超过首置产品

　　相比办公商业市场，住宅市场发展良好，去化压力小。克尔瑞数据显示，整个3月份市场表现逐渐回暖，供应40.14万平方米，环比上涨83.18%；成交39.01万平方米，环比上涨40.32%；供求比1.03;成交均价为8655元/㎡，环比下降1.36%，同比上涨4.8%。截至3月底，郑州市商品住宅市场存量为397.1万平方米，去化周期约10个月，去化压力较小。

　　业内人士分析认为，2011年限购开始，市场销量跌入低谷，去年以来在以价换量促动下，市场形势明显好转，库存压力明显缓解。

　　值得关注的是，3月份刚需产品占比小幅减小，90㎡以下刚需产品全市成交占比46%，较2月下降5%。90~120㎡首改类产品和120~140㎡再改产品分别增加3%、2%。3月，首置产品均价8341元/㎡，90~120㎡产品均价为7868元/㎡。

　　数据走势显示，90~120㎡首改产品价格低于90㎡以下首置产品，但首改产品价格上涨速度高于首置产品，这表明目前改善型购房者在逐步增加，且速度高于首置产品。

　　同时，数据显示，3月份成交量最大的板块是冉屯路板块，为5.33万㎡;成交均价最高板块为CBD板块，为12398元/㎡。

　　【最新动向】

　　互联网营销席卷行业

　　4月10日上午，由河南省房地产业商会主办，建业集团及易居营销河南区域承办的“互联网思维下的房地产业发展高峰论坛”在郑州上街区举行。

　　事实上，今年伊始，龙头房企万科就陆续前往阿里巴巴、腾讯、海尔、小米等企业“取经”，其间探讨的“房价能否减半”和“互联网思维”轰动了整个行业。尽管各房企大佬对互联网精髓的理解各有不同：产品、服务、体验、免费、订制……然而，有一点已经达成共识：在房地产行业发展的下半场，互联网或许将给房地产这个传统行业带来最深刻的变革。

　　去年9月，万科低调试水了一次O2O新营销，利用广点通广告平台的LBS定向能力，向深圳部分区域的QQ用户投放“万科红”楼盘的精准营销广告。仅仅是推广一个楼盘而已，效果却有些惊人：万科投入3万元，获得2000万次的曝光，数万的广告点击人数，最终成交额为400万元。

　　2月26日，龙湖集团正式推出互联网云社区交互平台，他们将通过社区APP等软件实现为业主的增值服务，同时消费者可通过APP实现所有的消费行为，比如团购、预约停车位等。人流量、消费数据等也可以实时推送给商家，帮助其提升业绩。

　　2月底，海南国际旅游岛先行试验区与阿里巴巴集团正式签署战略合作协议：规划总投资50亿元，在试验区建中国首个基于云计算和大数据的数字互联网城市——智慧互联网港湾，打造智能化的“未来城市”雏形。

　　4月3日，河南亚星置业集团有限公司开发的亚星盛世项目牵手东方今报开始电商销售……

　　郑州房地产市场诸多开发企业纷纷开启或欲开启互联网模式。可以预见，一场关于互联网的房地产业竞争大潮已经来临。这种自发的改变，有望助推楼市奔向“银四”“红五”甚至更远的未来。