销售降、库存增、压力大 南京楼市春寒逼人

　　“销售降、库存增、压力大”——南京市统计局16日发布的一季度该市楼市分析报告，揭示了这个“准一线”城市楼市的冷暖真相。数据显示，一季度，南京累计销售新建商品房177万平方米，同比下降18.4%；全市待售房面积达686万平方米，较上月增加26.4万平方米，增长4%；正在施工的商品住宅面积达3521万平方米，同比增长11.7%。

　　“销售明显失速，虽和去年同期基数高有关，但今年楼市一直难热也是不争的事实。”华泰证券房地产分析师曹光亮对记者说。去年一季度，“国五条”出台带来楼市购买力的提前释放，南京新建商品房销售面积同比暴增七成。基数如此之高，今年难以为继很正常。不过，今年传统销售旺季“金三”的成色明显不足，却让人感到市场“寒意”阵阵。3月南京销售新建商品房59.5万平方米，仅和一季度月均销量相当。而如果让今年3月销量“站”在去年同期91万平方米的销量面前，更是小巫见大巫。

　　报告撰写人许丹禔表示，今年不同户型销售呈现出的“两头热中间冷”现象，表明面对楼市“冷空气”，最先“放缓脚步”的是改善型住房需求。统计显示，一季度，南京90平方米以下的小户型与144平方米以上的大户型分别销售了62.2万平方米和35.9万平方米，销售面积同比分别增长21%、22%，与此同时，90-144平方米户型销售了近70万平方米，面积同比却大幅下降41%。“小户型多被真正的刚需族购买，大户型的购买人群中则不乏‘土豪’，这两部分人群对价格相对不太敏感，该出手时就会出手。而购置中等户型住房的人群多为改善型需求，对出手时机更为在意。”曹光亮分析说，眼下，银行房贷收紧、房价看涨预期转弱，使得改善型群体抱有观望心理，并不急于出手。一季度，改善型需求认购商品房面积占南京商品房总销量的四成，其增速快速回落显然拖累了全局。

　　值得注意的是，这边销售不景气，那边南京商品房的竣工面积仍在增长，一季度同比增长23%，增幅较上年同期大幅提高，达到160万平方米。“消化”不畅自然导致库存增加，截至3月末，在南京686万平方米的待售商品房中，待售住宅为516万平方米，较上月增加近26万平方米，增长5.3%。照一季度的销售速度，南京待售商品房需要一年时间才能消化。这个消化周期显然较市场人士此前的预期有所延长。据日前发布的“20个城市库存量排名”的非官方统计资料称，2月末，南京有3.28万套库存住宅待售，按照去年销售速度，只够卖四五个月，似乎压力不算太大。不过，该统计资料所依据的2月末南京447万平方米的待售住宅面积，比同期官方数据少了44万平方米。

　　需要引起警觉的是，作为去年土地市场火爆的后续反应，南京房地产开发投资继续提速，一季度完成投资264亿元，同比增长10.8%，增速较上年同期提高5.1个百分点。全市商品房施工面积达5348万平方米，同比增长12.6%，增速提高6.7个百分点。

　　“介乎一线与二线之间的南京楼市现状，可视为全国的缩影。”宏源证券资深研究员朱卫东表示。事实上，一季度，南京楼市的“脉搏”和全国基本一致。昨日，国家统计局发布的全国一季度楼市数据，同样显示了“销售降、库存增、压力大”的市场特征。所不同的只是，南京商品房销售速度比全国以及东部地区分别多下降了14.6和8.4个百分点，3月末商品房库存环比增幅比全国高2.5个百分点。

　　看淡氛围下，楼市能否在“销售降”和“库存增”的夹击中寻找到转机，值得关注。一季度，在接受江苏消费者信心调查的全省2000位居民中，有四分之一的人看跌二季度房价，比去年四季度上升了10.4个百分点。