3月广州二手房市场“小阳春”未现 成交量腰斩

　　本报讯 （文/表：记者王荔珏）据广州市国土房管局公布数据显示，2014年3月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为4017宗，同比减少66.7%。当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比2月增加一倍，住宅租赁业务量比2月增加近三成。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易分类分析显示，3月份广州9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20070元/m2，环比上升5.7%，同比上升17.9%。租赁市场方面，3月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为47.0元/m2/月，环比上升4.1%，同比上升10.8%。

　　新政“空档期” 难改市场格局

　　2014年3月的广州二手市场因受银行信贷持续收紧及“穗六条”的影响，并没有出现往年同期“小阳春”交易火爆情景，经满堂红促成的二手住宅买卖交易宗数比2月增加一倍，但上半月已达3月交易量的六成，下半月交易明显转淡，整个月的成交量与2013年同期缩减近一半。而市场整体表现也一般，今年第一季度广州市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为12548宗，同比减少43.3%，广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为19489元/m2，同比上升15.2%，总体呈现“量减价升”态势。

　　3月24日，广州市住房公积金管理中心发出一份公积金贷款办法的征求意见稿，供市民参考及提出意见。受该消息刺激，3月25日~31日的7天里，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，采用纯公积金贷款的客户比例高达30.1%，比3月1日~24日的17.9%高出12.2个百分点。从下表1可以看到，今年第一季度纯商业贷款比例仅有16.2%，比2013年同期减少了10.3个百分点，而纯公积金和组合贷款的比例都比2013年同期有不同程度的增加，其中白云、黄埔两区的纯公积金比例皆超过32%，荔湾区的纯公积金比例也达到26.0%。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，公积金新政未正式推出实施前的这几个月，算是一个空档期，并不能对目前市场的调整格局有太大改观。一方面，尽管公积金的基准利率较低，但审批时间仍然较长，部分小业主跟申请这类贷款的客户做交易的意愿不高，这也是纯公积金贷款比例难以占主导的原因之一。

　　另一方面，今年第一季度非广州户籍客户进入广州二手楼市购房的比例为64.7%，换句话说，在“穗六条”的作用下，本地户籍客户并没有因二手市场内同类竞争买家有效数量的减少而积极入市，反而继续观望，等待高楼价明显回落再行动。因而目前整体市场的活跃度仅是维持一种调整期内的相对稳定状态，广州市原10区的限购政策始终制约着部分实力买家的入市资格。

　　“满5年”房源成交比例骤减

　　今年4月1日~12日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比3月同期减少一成，成交均价为19676元/m2，比3月同期微升0.2%，其中原业主持有时间超过5年的物业比例为43.5%。而今年第一季度，证满5年的二手住宅成交比例为40.5%，比2013年同期大幅减少16.7%，这是自2011年广州市限购后的一个“次低”水平，仅比2013年第四季度的比例稍微高2.3%。下表2是部分原业主持有时间超过5年以上的转售物业案例，且前后两次买卖都经过满堂红地产促成。

　　一季度广州二手楼市交投放缓，价格趋稳

　　“五一”打破僵局 还看中高端“刚需”

　　本报讯 （文/表：记者王荔珏）日前发布的合富标准二手住宅价格指数显示，2014年3月合富标准二手住宅价格指数（广州）为182.6点，环比2014年2月上涨0.1%，同比2013年3月上涨11％，较基期2008年1月上涨82.6%，较2013年12月微涨0.9%，涨势明显趋缓。合富标准指数监测“阳光家缘”二手住宅网签数据显示，2014年一季度广州二手住宅网签6357套、54.3万平方米，环比2013年四季度下降16%，同比2013年一季度下降45.8%。总的来说，一季度广州二手楼市交投不活跃。

　　由月度网签看，自2013年7月份开始，广州二手住宅成交量呈逐月小幅走低的态势，需求逐渐萎缩。不过，2014年3月份，广州二手住宅网签量大幅回升，达3029套的较活跃水平。3月份下半月，政策走向基本明朗，积累的“刚需”有所释放，部分旧客回流二手楼市，网签量明显回升，每周网签量由原来的500套左右，增加至700套以上，甚至高达800套以上。

　　“卖方市场”格局有所转变

　　据合富标准指数数据显示，2013年至今，广州二手楼市的买家结构基本保持较稳定、合理的态势，首置二手买家的占比大致保持六成左右，换房需求维持三成上下，长线投资客大致占一成。一季度广州二手楼市仍然以首置“刚需”为主，但整体实力较以往增强，不少“一步到位”买家对物业要求提高，地段较好、素质好的中高端“笋盘”受青睐。

　　改善型需求继续保持较高的活跃度，部分“卖一买一”改善买家大多追捧市场价优质的中高端“笋盘”，如淘金家园、天伦东鸣轩、中怡城市花园、侨林苑、光大花园、嘉仕花园等。调查显示，过年以后，工业大道光大花园持续供需两旺，但与以往“刚需”两房和小三房占成交主导有所不同，140~170平方米，总价500万元以上改善四房的需求明显增多，成交占比由原来的不足一成，增加至三成，客户多为白云、原荔湾以及海珠西部的专业市场大老板，小部分买家则受“单独二孩”政策影响。

　　受房贷仍然偏紧影响，一季度一次性付款的比例上升至四成，较2013年上半年的三成左右有所上升。其中越秀、荔湾、天河、海珠中心四区一次性付款的比例基本接近五成。

　　总体来说，2013年总体二手楼市呈一定的“卖方市场”特征。2014年一季度，受整体环境转淡、春节假期、楼价高企、政策观望加重、房贷收紧、“三年社保政策”等因素影响，市场交投节奏明显放缓，买家购房的心态也更为理性。

　　部分业主为出货 议价空间增大

　　本月业主心态大致保持平稳，反价、惜售现象不多，但议价空间略有增大，部分此前高价放盘的业主小幅回调价格。据监测，一季度约有10%的业主小幅回调叫价，平均降价幅度为7%，较此前的5%以下有所加大，主要是部分计划“卖一买一”换房的业主急需资金。通过对最终成交价与放盘价的对比发现，成交价高于放盘价的个案仍然占三成左右，但平均升幅由原来的10%左右回落至不足5%，而业主的议价空间由5%左右增大至本月的7%。调查显示，对于物业税或政策风险，大部分业主仍然较为淡定，心态较平稳，但也有小部分物业较多的业主高位出货意愿增强。

　　“五一”以“刚需”为主 价格持稳

　　“五一”期间，由于政策走向大致明晰，调控信号不算强烈，预计市场逐步走出观望浓厚、交投低迷的机会较大，其中市区部分实力较强的中高端“刚需”或会率先打破博弈等降的僵局，入市增加，整体大市或会逐渐恢复。不过，受楼价高企以及信贷收紧的影响，放量的可能性不高，以刚性“首置”和“首改”需求的正常释放为主，月度网签量大致与2013年的平均水平相当，而价格则以高位企稳为主，市区核心地段的优质物业以及学位房等或会小幅上升。预计现时这种“中高端买家承接性价比较好的优质物业；实力有所脱节的买家或降低要求或出走外围楼市”的现象仍将持续，受结构性调整影响，成交均价仍将维持高位。

　　中介广角

　　合富置业：助客户“抄底”自住笋盘

　　为满足客户“抄底”笋盘的需求，合富置业特别搜罗一批性价比高或业主急售的笋价房源，供客户选购。本次推介以市场上最热求的两房、三房盘源为主。

　　中原地产:独家放盘抽奖iPhone 5S

　　广州中原地产20周年系列活动“独领phone收”的首批独家放盘业主中奖者已出炉，日前举行颁奖仪式。三位在中原独家放盘的业主，已顺利成交，并在抽奖过程中幸运获得了iPhone5s。据了解，此次“独领phone收”活动将持续到5月。

　　满堂红：代理美林湖天汇半岛认筹火热

　　满堂红今年3月取得了天汇半岛组团独家代理权，联动可售盘源超过1500套，上周末再度开盘，目前满堂红各门店已接受广大客户认筹，最新认筹客户数量已超过100个。 （李凤荷）