招远房地产新政实施三年 三年不卖地背后的利益博弈

　　经过3年多的施工建设，到今年4月，招远温家社区已基本成形。该项目规划占地约1200亩，总投资约20亿元，是当地近3年来最大的房地产建设项目，但它并不是单纯的商业开发，还将安置温家、西秦家等7个整村搬迁来的1800多户村民。

　　“项目开发必须与旧村改造挂钩，是招远市近三年城市建设的基本模式。”该市住建局副局长杨永宾介绍。2010年6月招远市政府出台文件，规定除了续建工程之外，此后3年内不再审批非整村改造及旧城改造的房地产开发项目。

　　招远市国土资源局土地储备中心副主任苑波，将这个政策总结成更通俗的一句话，“也就是说，招远过去3年不卖地。” 　当然，不卖地只是针对房地产开发项目而言。“一般的工业用地并不受这个政策限制，招商引资工作受影响也不大。但招远工业用地每亩价格在17万元左右，用于房地产开发的住宅用地亩均价格可达到90万元，这个对比还是十分明显。”该局土地利用科科长王克龙介绍。

　　“这个政策的出台，有特定的历史背景，主要是针对招远市的旧村改造。”杨永宾说。2010年初，招远市曾组织国土、财政、住建三个部门进行联合调研，调研结果认为招远“城中村”“村中城”现象较为突出，不利于当地社会经济的长远发展，有必要加快旧村改造进程。“但对于开发商来讲，旧村改造的成本要远超过空地建设。如果可以竞标空地，显然不利于旧村改造力量的集中。”杨永宾说。

　　“通过旧村改造方式进行开发，土地仍然要走‘招、拍、挂’流程，这样能够保证建成的商品房两证齐全，便于流通。但之所以称作‘不卖地’,主要是土地收益部分政府基本都会以各种形式返还给村集体。”苑波解释。

　　这个政策的制定推出，也是建立在招远市相对雄厚的财政实力基础之上。作为中国黄金之都，招远市近年经济增长明显。在政策出台之前的2009年，招远市房地产开发政府土地收益约为1.7亿元，占当年地方18.8亿元财政收入的10%左右；到2013年，招远市该年度名义上的土地收益为1.5亿元，但地方财政收入则突破40亿元大关，房地产项目土地收益占财政收入比例降到了约3.7%。

　　“新政策其实是个收益重新分配的过程。政府舍弃了土地收益部分，以此鼓励开发企业集中力量投入旧村改造。”杨永宾认为。在这种模式下，招远旧村改造之后的村民按照1:2的比例置换新楼房，居住条件得到明显改善，同时可以享受到旧村改造地块上商业设施的租金收益；开发商看似成本增加，但有相应的税金政策优惠，综合下来也有利可图；政府短期看损失了部分土地收益，但通过市场化、社会化的力量推进了城镇化进程，长期而言社会效益也不少。

　　这种模式还有一种“隐形效用”。招远市2010年时的房价在每平方米三四千元左右，目前的单价是四五千元，保持了一种温和增势，相比周边几个经济强县价格偏低。“这与旧村改造快速推进，增加了商品房存量有很大关系。”杨永宾说。

　　“招远在推进城镇化过程中，坚持以改善民生为根本目的，以人为本、民生为先，不与民争利，进一步加大财政投入力度，不断提升群众的幸福感和满意度。”招远市委书记张伟说。

　　“招远模式建立在当地强财政的基础上，具有一定的特殊性，其他地方要借鉴有难度，不少县级财政对土地收益的依赖甚至超过了50%。”听到招远市这个“不卖地”政策时，山东师范大学城市与房地产研究中心主任程道平有些惊讶，“推动城镇化发展是个大趋势，政府让利于民的态度值得称赞。”他评价。

　　记者了解到，招远市2010年6月出台的文件规定政策期限为3年，2013年6月到期之后又以政府通知的形式继续实施，目前招远房地产开发仍处于“不卖地”状态。“但通知只是暂时性，‘不卖地’有着特殊的历史背景，随着社会经济条件的变化，政策也会有相应调整，现在还在研究的过程中。”杨永宾说。