五一广州公寓项目多不胜数 自住化趋势明显

　　文德先生公寓产品有4.95米层高。陈白帆摄

　　Loft复式设计的商业公寓大行其道。 李凤荷摄

　　保利天悦120平方米04单位户型

　　41平方米Soho公寓户型

　　48.2平方米小公寓户型

　　“五一”楼市前瞻新货亮点

　　今年“五一”商业公寓放量上市，近两年拍出的商业地纷纷“结果成熟”

　　住宅限购已将近4年，作为限购副产品而走红的商业公寓在过去两年进入密集的土地出让期，今年“五一”广州市商业公寓放量上市，近两年拍出的商业地纷纷“结果成熟”，供应量大可想而知，且在多个区域，如萝岗和番禺、越秀等地，同质化公寓盘“埋身肉搏”、“战况惨烈”。至于荔湾、海珠、花都等地，商业公寓则不多见，就全市而言，商业公寓呈冷热不均的态势。

　　作为限购时代的“副产品”，商业公寓除了维持本来所具有的商业功能外，自主化趋势也越来越明显。海珠的保利天悦公寓和芳村的远大财智公馆可以明火煮食，保利天悦还有半封闭的观景阳台和生活阳台，除了没有学位配套以及水电费贵一些，与住宅已没有任何差别。芳村邦华星际的公寓，也是主打刚需自住客，“200万住荔湾3房”是其主要卖点。对于还没有攒满3年社保而买不到广州住宅却又急着有个新家结婚的新广州人来说，自住特性明显的商业公寓是他们的一个选择。 记者 李凤荷

　　必看亮点：

　　自住公寓+ Loft复式

　　近期上市的公寓颠覆了传统商业公寓的概念，商业公寓住宅化吸引了不少自住买家的目光。保利天悦和远大财智公寓都可以明火煮食，保利天悦公寓还有半封闭的阳台，与住宅无异。

　　除了自住型公寓，Loft复式也是一大亮点。多个公寓盘都有Loft复式设计，层高在4.5米～4.95米之间，间隔成两层也毫不拘束。据记者了解，Loft复式与其他平层产品大约存在5000元/m2的价差，但实用率可以大幅提高。

　　部分区域海量上市 全市冷热不均

　　今年商业公寓大量上市，完全是得益于前两年各区争相推出商业地，如今是瓜熟蒂落的时候。从供应量来看，萝岗板块集中5000套商业公寓，是全市公寓大户集中地，其次是番禺区，3000套的供应集中在南站、汉溪长隆和万博板块；越秀区多个烂尾盘活或者多年未开发项目的商业地今年集中上市，2000多套的供应在老城区首屈一指。与这三个商业公寓“主战场”相比，其余区域商业公寓仅是“点缀”，对市场产生的影响不大。

　　随着2012~2013年萝岗区多宗商业地块成交，今年大量商业项目进入市场，从记者掌握的数据来看，萝岗万达广场公寓已推出，位于正对面的大壮国际预计未来也有公寓产品面世；萝岗敏捷广场也是最近的网签大户。在萝岗芸芸公寓中，“五一”楼市前已有合景天骏抢跑，4月13日发售，当天920多套公寓售罄，商墅成交1.4亿元。

　　番禺公寓主要集中在万博、汉溪长隆和南站板块，汉溪长隆更有奥园城市天地和保利大都汇“埋身肉搏”，价格大约在1.9万~2万元/平方米。南站板块的多个公寓项目从去年“五一”开始热售，持续占据广州商业公寓网签前列。

　　从户型来看，主打Loft复式设计的商业公寓也大行其道，简单看一下，珠江新城新城国际、番禺的多个奥园公寓项目、四海城、芳村邦华星际、越秀文德先生、白云的绿地·时代云都汇全都有Loft复式公寓，一层当两层用，楼高大都在4.5米左右，因实用率高而备受买家追捧。

　　增城花都万元以下 天河五万左右

　　投资者最关心的还是价格问题，商业公寓买不买得过就看单价抵不抵。从目前已披露价格的公寓来看，各区公寓大致如下：增城、花都公寓在万元以下；萝岗板块的公寓在1.5万元/m2左右，最低要数合景天骏，单价“7字头”加上首付分期，首推产品售罄；荔湾公寓在1.7万～2万元/m2；越秀公寓大多报价4万元/m2，但实际价格大概在3.7万～4万元/m2，由豪宅盘“转身”的爱群荟景湾公寓接近5万元/m2，价格独树一帜；海珠公寓价格在2.6万～3万元/m2之间；番禺公寓大约在2万元/m2上下波动；白云公寓也大多在2万元/m2左右。天河新公寓供应量非常少，珠江新城公寓在4万～5万元/m2之间，其他区域公寓预计价格在2.5万～3万元/m2上下。从住宅与商业公寓的价差来看，基本上都存在3000～5000元/m2的差距，而商业公寓租金则一般比住宅要高，从理论上来说，商业公寓还是具有一定的投资价值，不过由于商业公寓同质化竞争大，业主持有自住的比例偏低，不如住宅那样“物以稀为贵”，加上转让产生的税费较高，入市投资的人士还是要谨慎。

　　新品速递

　　天河

　　天河新天地：日之泉地产集团进军广州的第一个商业地产项目，预计6月推出38～75平方米单房、一房公寓。

　　珠光·新城国际：目前项目推出二期产品，分别为37～90平方米的平层和复式公寓，价格在5万元/m2。

　　越秀

　　捷登都会：位于公园前地铁上盖的捷登都会正在接受登记中，有望在“五一”前后推出，总量预计800套左右，首批货量300～400套。主力户型从49～88平方米。

　　文德先生：同时拥有商业公寓产品和住宅产品。其中4~15楼为复式公寓产品，货量有100多套，层高4.95米，价格为4万多元/m2，其中36平方米的小复式单位比较抢手。

　　荔湾

　　远大财智公寓：产品全部为平层单位，户型包括52平方米一房一厅、80~89平方米大两房以及114平方米主套三房等，项目比较“煞食”的地方在于可以明火煮食。

　　白云

　　绿地·时代云都汇：项目的公寓产品主力户型包括47～52平方米的Loft公寓，39~78平方米的酒店式公寓。据了解，公寓总价从90万元起。

　　番禺

　　保利大都汇：位于汉溪大道与新光快速交会处，4月26日上午开盘推出公寓产品，户型包括30～66平方米单间、一房至两房公寓，带装修价格大约在2万元/m2左右。

　　奥园越时代：是整个南站目前唯一的在售项目，近期，将推东塔公寓，主力面积48～59平方米；总货量约250套，既有平层公寓也有Loft复式公寓。

　　四海城：作为番禺华南板块豪华版的公寓新品，该盘推出的户型面积为50～100平方米，包括平层和Loft两种产品。

　　记者 王文倩、王荔珏、陈白帆、李凤荷

　　亮眼产品

　　保利天悦公寓二期

　　户型点评：保利天悦去年底推出公寓二期，涵盖68~133平方米的一房到三房，此次新推产品在原来“明厨、明厕、明厅、明房”的基础上，户型更方正实用，由一期的“单阳台”升级为“双阳台”，部分单位甚至有三个阳台，目前项目均价在2.6万元/m2以上。

　　120平方米的三房公寓堪称是低价入手保利天悦住宅的捷径。该单位为南向，120平方米已带主套，且干湿区分离，单位带有保利天悦公寓的豪华装修，具备“拎包入住”的条件。（李凤荷）

　　萝岗万达广场Soho公寓

　　户型点评：萝岗万达广场在售公寓都为平层单位，面积段从41平方米到93平方米，目前均价约16500元/m2，带1500元/m2精装。Soho公寓标准层共有24个单位，最小面积的41平方米单位共有两个，为单间设计。从租客目标群体来分析，萝岗万达周边的高科技企业员工应该是最主要的客源。这种以居住为主要功能的小公寓，出租率较高，且空租期较短。 （李凤荷）

　　奥园城市天地

　　户型点评：奥园城市天地预计4月下旬将推出二期公寓产品，总货量约370套，面积在48~96平方米，预计公寓均价2.2万元/m2。奥园城市天地Loft公寓是4.5米层高复式创意空间，买一层享两层，使用率高达160%，配备独立厨房，星级酒店式管家贴心服务，可做单身公寓、情侣浪漫天地，亦可变身先锋时尚SOHO空间、度假式酒店公寓，办公居家生活随意而变。 （王荔珏）